Compensações em vez de cedências: porque é que os municípios optam por este modelo

Compensações e cedências são duas faces da mesma moeda: garantir espaços públicos, equipamentos e infraestruturas necessários ao funcionamento da cidade, repartindo esses encargos pelos proprietários que beneficiam com a edificabilidade atribuída pelo planeamento urbano.

A seguir, explico porque, em certos casos, surgem “compensações” em vez de “cedências” e o que isso significa para quem pretende lotear ou desenvolver um projeto.

Cedências: quando o proprietário entrega terreno ao município

O artigo 44.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE – Decreto-Lei n.º 555/99, com a redação consolidada) estabelece que, nas operações de loteamento, o proprietário e demais titulares de direitos reais devem ceder gratuitamente ao município parcelas destinadas a:

• Espaços verdes públicos.

• Equipamentos de utilização coletiva.

• Habitação pública, a custos controlados ou para arrendamento acessível.

• Infraestruturas urbanísticas que devam integrar o domínio municipal.

Trata-se das chamadas cedências para o domínio público municipal, que concretizam, em cada loteamento, as necessidades de espaços e infraestruturas que servem não apenas o empreendimento, mas a coletividade.

As cedências:

• São feitas em espécie (terreno ou infraestruturas construídas).

• Representam a “quota parte” de cada operação na criação de espaços públicos e equipamentos que suportam o aumento de edificabilidade.

• Ligam diretamente o direito de construir à obrigação de disponibilizar áreas ou infraestruturas para uso coletivo.

Quando é que deixam de existir cedências e surgem compensações?

O n.º 4 do artigo 44.º do RJUE prevê expressamente situações em que não há lugar a qualquer cedência, mas existe obrigação de compensação:

“Se o prédio a lotear já estiver servido pelas infraestruturas a que se refere a alínea h) do artigo 2.º ou não se justificar a localização de qualquer equipamento ou espaço verde públicos no referido prédio […], não há lugar a qualquer cedência para esses fins, ficando, no entanto, o proprietário obrigado ao pagamento de uma compensação ao município, em numerário ou em espécie, nos termos definidos em regulamento municipal.”

Isto acontece, tipicamente, quando:

• A área já se encontra servida por arruamentos, redes de água, saneamento e outras infraestruturas adequadas.

• Não faz sentido, do ponto de vista urbanístico, localizar novos espaços verdes ou equipamentos públicos dentro do prédio em causa (por exemplo, porque a rede de espaços públicos da zona já está estruturada noutros terrenos).

Nesses casos, a lei reconhece que:

• O município não precisa de novas parcelas naquele local.

• Mas mesmo assim, o proprietário beneficia de edificabilidade e de infraestruturas já instaladas, que resultaram (ou resultarão) de esforço público.

Daí que, em vez de ceder terreno, o proprietário passe a dever uma compensação – normalmente em dinheiro ou noutro tipo de “espécie” definido em regulamento municipal.

Cedências versus compensações: o que está por trás desta lógica?

Do ponto de vista do planeamento e da economia urbana, cedências e compensações são mecanismos de equilíbrio entre:

• As mais-valias urbanísticas (o acréscimo de valor resultante do direito de construir conferido pelo plano, pelo loteamento ou por operações urbanísticas relevantes).

• Os encargos coletivos (infraestruturas, espaços verdes, equipamentos, expropriações, manutenção do espaço público).

Quando há espaço útil para cedências

• O município precisa de terrenos naquele local para espaços verdes, equipamentos ou infraestruturas públicas.

• O proprietário cede parcelas que se integram no domínio público municipal, cumprindo assim a sua “parte” na estruturação da malha urbana.

Quando a cedência deixa de fazer sentido, mas o princípio mantém-se

• O município já dispõe, na zona, dos espaços e infraestruturas necessárias.

• Uma nova cedência nesse prédio seria urbanisticamente desajustada (fragmentação de parcelas, duplicação de equipamentos, espaços residuais pouco úteis).

• Ainda assim, o particular beneficia de edificabilidade e de uma rede de infraestruturas e equipamento público que têm custos para o município.

Nessa situação, a solução legal é substituir a cedência por compensação, mantendo o princípio de repartição de encargos, mas de forma mais flexível e adaptada à estrutura urbana existente.

Como funcionam, na prática, as compensações?

O RJUE remete a definição concreta das compensações para os regulamentos municipais, que devem estabelecer:

• Em que situações há lugar a compensação (por exemplo, falta de cedência por inexistência de necessidade de espaços verdes/equipamentos naquele prédio, ou por já existir plena infraestruturação).

• Se a compensação é em numerário ou em espécie.

• Os critérios de cálculo (normalmente ligados à área que, em tese, seria objeto de cedência, à edificabilidade atribuída e a valores de referência definidos pelo município).

Alguns regulamentos municipais de compensações, publicados em Diário da República, clarificam que estas fórmulas visam concretizar a aplicação do artigo 44.º do RJUE e, em certos casos, articular-se com mecanismos de perequação compensatória previstos no Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT).

Isto significa que:

• Mesmo sem entregar terreno, o proprietário contribui financeiramente para:

  • Criação ou reforço de espaços verdes e equipamentos noutros locais.

  • Execução e manutenção de infraestruturas urbanísticas que servem o conjunto da malha urbana.

• O município ganha flexibilidade para investir onde a necessidade é maior, em vez de ficar “preso” a parcelas cedidas em locais pouco estratégicos.

Porque é que, cada vez mais, se fala em “compensações” em vez de “cedências”?

Há três razões principais para a crescente relevância das compensações em contexto urbano:

• Consolidação urbana

  • Em muitos tecidos urbanos consolidados, já não há lógica urbanística para abrir novos espaços verdes públicos ou grandes equipamentos dentro de cada prédio em transformação; o sistema urbano preexistente é a referência.

• Gestão mais racional do solo público

  • As compensações permitem ao município concentrar investimento em pontos estratégicos (parques maiores, equipamentos estruturantes, reforço de infraestruturas), em vez de acumular pequenos lotes cedidos, pouco funcionais.

• Coerência com a perequação compensatória

  • A lógica de redistribuição de mais-valias e de repartição de encargos, trabalhada no RJIGT, favorece modelos em que os proprietários contribuem de forma equitativa, seja em terreno, seja em compensação pecuniária ou em espécie.

Em suma, não desaparece o princípio: continua a existir um encargo associado ao direito de construir. O que muda é a forma: quando a cedência de solo não é urbanisticamente adequada, a lei abre espaço à compensação.

Para considerar

A passagem de “cedências” para “compensações” não significa que o município abdique de contrapartidas; significa que procura, com base no RJUE e em regulamentos municipais, adaptar a repartição de encargos à realidade de cada tecido urbano, mantendo o princípio de que o direito de construir vem acompanhado de responsabilidades para com a cidade.

Para proprietários e promotores, isto implica levar muito a sério, logo em fase de estudo prévio, a análise das obrigações potenciais de cedência ou compensação, e perceber que, mesmo sem entregar terreno, podem existir encargos significativos a negociar e a prever no plano financeiro do projeto.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em março de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.