Instalação obrigatória de Elevadores em edifícios

A instalação de elevadores em edifícios habitacionais não é uma questão de conforto opcional, mas sim uma obrigação legal rigorosamente definida pela legislação portuguesa. O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), especificamente no seu artigo 50.º, estabelece os critérios precisos que determinam quando um edifício deve obrigatoriamente dispor de elevadores.

Esta regulamentação visa garantir não apenas a acessibilidade e mobilidade de todos os utilizadores, mas também o cumprimento de padrões mínimos de habitabilidade e segurança. A legislação reconhece que os elevadores são elementos essenciais para a qualidade de vida urbana, especialmente numa sociedade que envelhece e valoriza cada vez mais a inclusão. A obrigatoriedade de elevadores é determinada por critérios técnicos precisos, não por escolhas arbitrárias dos promotores ou construtores.

Hall de entrada de um edifício de habitação coletiva com o número de elevadores proporcional ao número de andares e fogos

Critérios de Obrigatoriedade: Altura e Tipologia

Regra Principal: Os 11,5 metros

Segundo o artigo 50.º do RGEU, nas edificações para habitação coletiva, quando a altura do último piso destinado a habitação exceder 11,5 metros, é obrigatória a instalação de elevadores. Esta medição é feita a partir da cota mais baixa do arranque dos degraus ou rampas de acesso do interior do edifício.

Número mínimo de elevadores

Quando a obrigatoriedade se aplica, o RGEU exige um mínimo de dois elevadores. Estes devem:

• Ser dimensionados de acordo com o número de habitantes

• Ter capacidade mínima correspondente a quatro pessoas

• Servir todos os pisos de acesso aos fogos

Previsão para futuras instalações

Nas edificações para habitação coletiva com mais de três pisos, mesmo quando a altura do último piso for inferior a 11,5 metros, deve prever-se espaço para futura instalação de pelo menos um elevador. Esta disposição antecipa necessidades futuras e facilita adaptações posteriores.

Critérios de obrigatoriedade

Altura do último piso habitável	Número de pisos	O que é obrigatório
Mais de 11,5 m	Normalmente 4+*	Instalar mínimo 2 elevadores
Menos de 11,5 m	4 ou mais	Prever espaço para 1 elevador
Menos de 11,5 m	3 pisos	Prever espaço para elevador
Menos de 11,5 m	2 pisos	Prever espaço para plataforma elevatória
Menos de 11,5 m	1 piso	Sem obrigatoriedade

*O critério legal é a altura (11,5m), não o número de pisos.

Exemplo prático:

• Edifício com 3 pisos e 9 metros de altura: deve prever espaço para elevador (DL 163/2006)

• Edifício com 4 pisos e 10,5 metros de altura: deve prever espaço para 1 elevador (RGEU) + normas de acessibilidade (DL 163/2006)

• Edifício com 5 pisos e 13 metros de altura: deve instalar obrigatoriamente 2 elevadores (RGEU)

Legislação complementar e Acessibilidade

Decreto-Lei n.º 163/2006

Para além do RGEU, o Decreto-Lei n.º 163/2006 (Lei das Acessibilidades) estabelece requisitos complementares de acessibilidade nos espaços comuns de edifícios habitacionais. Este diploma define que nos edifícios de habitação com um número de pisos sobrepostos inferior a cinco, e com uma diferença de cotas entre pisos utilizáveis não superior a 11,5 metros, podem não ser instalados meios mecânicos de comunicação vertical. No entanto, o diploma obriga à previsão de espaço para instalação futura: plataformas elevatórias em edifícios com 2 pisos, ou elevadores em edifícios com 3 e 4 pisos, garantindo que a instalação posterior não afete fundações, estrutura ou instalações existentes.

Aplicação conjugada das normas

Quando existe sobreposição entre diferentes diplomas legais, prevalece sempre o critério mais exigente. Isto significa que um edifício deve cumprir simultaneamente as exigências do RGEU e da legislação sobre acessibilidades.

Manutenção e funcionamento obrigatório

Responsabilidades dos Condomínios

Uma vez instalados, os elevadores tornam-se parte integrante do imóvel e presumem-se partes comuns do edifício. O RGEU é claro: a existência de meios de transporte vertical em condições de não poderem ser utilizados permanentemente é punida com coima.

Contratos de Manutenção obrigatórios

Todos os condomínios devem celebrar um contrato com uma empresa de manutenção de elevadores (EMA) inscrita na Direção-Geral da Energia e Geologia. A manutenção deve ser realizada mensalmente, salvo autorização em contrário.

Moradias unifamiliares com utilização reduzida ou sazonal podem ter manutenção trimestral ou bimensal, mediante requerimento fundamentado à DGEG, parecer favorável da empresa de manutenção e autorização expressa.

Inspeções Periódicas

As inspeções obrigatórias, estabelecidas no Decreto-Lei n.º 320/2002, variam conforme a tipologia do edifício:

• Edifícios habitacionais com mais de 32 fogos ou 8 pisos: Inspeção a cada 4 anos

• Edifícios mistos (habitação + comércio): Inspeção a cada 4 anos

• Outros edifícios habitacionais: Inspeção a cada 6 anos

Implicações práticas para Proprietários e Promotores

Durante o projeto

• Avaliação prévia: Calcular a altura total do edifício desde a fase de projeto

• Previsão espacial: Reservar espaço adequado para a instalação, mesmo quando não obrigatória

• Dimensionamento: Considerar o número de fogos e utilizadores previsto

Durante a construção

• Cumprimento rigoroso: Respeitar as especificações aprovadas no projeto

• Instalação profissional: Garantir que os elevadores cumprem todas as normas de segurança

• Documentação completa: Manter registo de todas as certificações e ensaios

Após a ocupação

• Contratos de manutenção: Celebrar imediatamente após a entrada em funcionamento

• Gestão de condomínio: Planear os custos de manutenção no orçamento anual

• Fiscalização regular: Acompanhar o cumprimento das inspeções periódicas

Edifício de habitação coletiva após obras de reabilitação, remodelação e substituição de elevadores

Consequências do incumprimento

Sanções Legais

Valores segundo o Decreto-Lei n.º 320/2002:​

• Falta de técnico na inspeção: €250 a €1.000

• Não requerer inspeção nos prazos: €250 a €5.000

• Funcionamento sem contrato de manutenção: €1.000 a €5.000

• EMA sem listagem de equipamentos: €2.500 a €7.500

• EMA sem pessoal qualificado ou inscrição na DGEG: €7.500 a €37.500

Estes valores aplicam-se ao regime específico de manutenção e inspeção de elevadores. Podem acumular-se outras coimas previstas no RGEU ou no Decreto-Lei n.º 163/2006 em caso de violação de normas de construção ou acessibilidades.

Impactos no valor do imóvel

Edifícios sem elevadores obrigatórios ou com elevadores não funcionais enfrentam:

• Desvalorização significativa no mercado imobiliário

• Dificuldades de venda ou arrendamento

• Problemas de financiamento bancário

• Complicações em seguros de responsabilidade civil

Conselhos práticos para diferentes situações

Para novos projetos

• Consulte sempre a legislação atualizada antes de definir a altura do edifício

• Considere instalar elevadores mesmo quando não obrigatórios para valorizar o imóvel

• Preveja custos de manutenção desde a fase de planeamento

• Garanta acessibilidade total para utilizadores com mobilidade reduzida

Para edifícios existentes

• Avalie a situação legal do seu edifício face à legislação atual

• Mantenha contratos de manutenção atualizados e cumpridos

• Planeie inspeções periódicas dentro dos prazos legais

• Considere modernizações para melhorar eficiência e segurança

Para Investidores

• Verifique sempre a conformidade antes de adquirir um imóvel

• Inclua custos de elevadores nas análises de viabilidade

• Considere o impacto na rentabilidade de manutenções e seguros

• Avalie potencial de valorização através de melhorias de acessibilidade

Para considerar

A obrigatoriedade de instalação de elevadores em edifícios não é uma imposição burocrática arbitrária, mas sim uma medida fundamental para garantir acessibilidade, segurança e qualidade de vida urbana. A legislação portuguesa, através do RGEU e diplomas complementares, estabelece critérios técnicos precisos que visam proteger utilizadores e valorizar o património edificado.

O cumprimento rigoroso destas normas não beneficia apenas os utilizadores diretos dos edifícios, mas contribui para a criação de cidades mais inclusivas e sustentáveis. A previsão de espaços para futuras instalações demonstra a visão prospetiva da legislação, antecipando necessidades de uma sociedade em evolução demográfica.

Para proprietários, promotores e investidores, compreender e aplicar corretamente estas regras é fundamental para evitar sanções legais, garantir a valorização dos imóveis e assegurar a segurança dos utilizadores. A manutenção adequada dos elevadores, uma vez instalados, é igualmente crucial para preservar tanto a funcionalidade como o valor patrimonial.

A evolução da legislação sobre elevadores reflete o compromisso de Portugal com a acessibilidade universal e a melhoria contínua das condições habitacionais. Investir em conformidade com estas normas é investir no futuro da habitação portuguesa e na qualidade de vida de todos os cidadãos.