Prédio devoluto: Definição fiscal, penalizações e oportunidades
- Ana Carolina Santos
- 29 de abr.
- 3 min de leitura
Atualizado: 4 de mai.
A classificação de prédio devoluto em Portugal é um tema central para proprietários, investidores e para a política urbana nacional. O conceito fiscal de prédio devoluto, previsto no Decreto-Lei n.º 159/2006, tem impacto direto na tributação, conservação do património e na resposta à carência habitacional.
O que é um prédio devoluto?
Segundo o artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 159/2006, considera-se prédio devoluto o prédio urbano ou fração autónoma que se encontre desocupado durante um ano consecutivo. Esta definição aplica-se a imóveis habitacionais, comerciais ou de serviços.
Indícios de desocupação:
Ausência de contratos ativos de água, eletricidade, gás ou telecomunicações;
Inexistência de faturação de consumos desses serviços;
Consumos muito baixos (inferiores a 7 m³ de água e 35 kWh de eletricidade por ano);
Desocupação confirmada por vistoria municipal.
Mesmo que haja consumos superiores aos limites referidos, a vistoria pode determinar a classificação como devoluto.
Exceções à classificação de devoluto
A lei prevê situações em que um imóvel desocupado não é considerado devoluto:
Utilização sazonal (férias, arrendamento temporário);
Obras de reabilitação certificadas em curso;
Imóveis concluídos ou com licença de utilização emitida há menos de um ano;
Imóveis adquiridos para revenda com isenção de IMT;
Residência nacional de emigrantes ou cidadãos ao serviço do Estado no estrangeiro;
Imóveis integrados em empreendimentos turísticos ou de Alojamento Local;
Impossibilidade de uso por motivo judicial, saúde ou assistência.
Penalizações fiscais e agravamento do IMI
A principal consequência de um imóvel ser classificado como devoluto é o agravamento do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis):
IMI triplicado: Prédios devolutos há mais de um ano pagam até três vezes a taxa normal de IMI.
Zonas de Pressão Urbanística (ZPU): Nestes casos, a taxa pode ser multiplicada até seis vezes no primeiro ano e agravada em 10% por cada ano seguinte, até ao limite de doze vezes a taxa base.
Majorações adicionais:
+50% se o imóvel não estiver arrendado nem afeto a habitação própria e permanente;
+100% se o proprietário for pessoa coletiva ou equiparada;
+20% anuais em ZPU.
Exemplo prático:Um prédio devoluto em Lisboa (taxa base de 0,3%) pode passar de 3.000 € para 9.000 € de IMI anual; em ZPU, pode atingir 18.000 € ou mais.
Obrigações e riscos para o proprietário
Dever de conservação: O proprietário deve manter o imóvel em boas condições de segurança e salubridade, sob pena de ser obrigado a realizar obras pela autarquia.
Manutenção obrigatória: Mesmo desocupado, o imóvel deve ser mantido limpo, seguro e sem sinais de abandono (vidros partidos, correio acumulado, degradação).
Arrendamento coercivo: A proposta de arrendamento forçado foi revogada em 2024, mas os municípios podem apresentar projetos para reabilitação de imóveis públicos devolutos.
Como rentabilizar um imóvel devoluto?
Arrendamento: Candidatura a programas de apoio ao arrendamento, com possíveis benefícios fiscais (isenção de IRS/IRC sobre rendas).
Alojamento Local: Transformação do imóvel para turismo, aproveitando o potencial do mercado português.
Venda: Aproveitar o valor de mercado, sobretudo em zonas urbanas valorizadas.
Reabilitação: Obras de reabilitação podem dar acesso a benefícios fiscais (IVA reduzido, isenção de IMI até 5 anos).
“Prédios devolutos são penalizados com agravamento significativo do IMI, mas podem ser uma oportunidade de investimento e reabilitação urbana.”
Para considerar
Ter um imóvel devoluto implica custos fiscais elevados e riscos legais, mas também representa uma oportunidade para reabilitar, valorizar e rentabilizar o património. O apoio técnico de profissionais qualificados é fundamental para avaliar o potencial do imóvel, garantir o cumprimento da lei e maximizar o retorno do investimento.
