Ficha Técnica da Habitação e Crédito Bancário: O que mudou

Desde 2024, a ficha técnica da habitação deixou de ser um documento de apresentação obrigatória na compra e venda de imóveis, incluindo quando esta é realizada através de empréstimo bancário. A seguir explica-se o que este documento representa, o que a lei determinou com esta alteração e em que situações continua a ser relevante solicitá-lo.

Lei: A obrigatoriedade foi eliminada em 2024

A ficha técnica da habitação foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, como um documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio urbano destinado a habitação, elaborado pelo promotor imobiliário e reportado ao momento de conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração. Este diploma determinava, no seu artigo 9.º, que não podia ser celebrada a escritura pública de aquisição de imóvel destinado a habitação sem que o notário se certificasse da existência da ficha técnica e da sua entrega ao comprador.

Esta obrigação deixou de existir. O artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 68/2004 foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que aprovou o designado "simplex urbanístico", com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2024, por força da alínea f) do artigo 26.º deste diploma. Com esta alteração, deixou de ser exigida a exibição ou prova de existência da ficha técnica da habitação tanto na celebração do contrato de compra e venda como no contrato de compra e venda com mútuo, garantido ou não por hipoteca.

A eliminação desta obrigação simplificou o processo transacional, mas não tornou o documento irrelevante para quem quer conhecer bem o imóvel que está a comprar.

O que isto significa na prática para quem recorre a Crédito Bancário

A alteração legislativa aplica-se especificamente ao momento da celebração do contrato de compra e venda com financiamento bancário, retirando à instituição de crédito a obrigação de assegurar a entrega da ficha técnica ao comprador nesse momento. Isto não significa, contudo, que o banco nunca peça informação técnica sobre o imóvel durante o processo de avaliação e aprovação do crédito, uma vez que a instituição financeira continua a necessitar de confirmar a legalidade e a habitabilidade do imóvel para efeitos de concessão do empréstimo.

A Ficha Técnica continua a existir, apenas deixou de ser obrigatória

É importante distinguir dois planos diferentes desta questão:

• A obrigação legal de apresentar a ficha técnica no momento da escritura ou da contratação do crédito foi eliminada, com a revogação do artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 68/2004

• O documento em si continua a existir e a poder ser solicitado pelo comprador, nomeadamente antes da celebração do contrato-promessa de compra e venda, para garantir maior segurança jurídica sobre as características do imóvel

Quando vale a pena pedir a Ficha Técnica, mesmo sem obrigatoriedade

Ainda que a lei já não exija este documento, a sua consulta continua a fazer sentido em determinadas situações:

• Para confirmar os materiais de construção utilizados e as características funcionais reais do imóvel

• Para verificar a conformidade entre o que foi efetivamente construído e o que consta dos projetos aprovados

• Para obter informação sobre as redes elétricas, hidráulicas e demais infraestruturas do imóvel

• Para reduzir o risco de adquirir um imóvel com desconformidades técnicas não visíveis a olho nu

Boas práticas a considerar

Ainda que a apresentação da ficha técnica já não seja legalmente obrigatória, é aconselhável solicitá-la ao vendedor ou ao promotor imobiliário logo na fase de negociação, sobretudo em imóveis construídos ou remodelados após 2004, uma vez que este documento continua a ser depositado nas câmaras municipais e pode ser obtido junto destas quando não seja disponibilizado pelo vendedor. Esta verificação, embora hoje facultativa, continua a ser uma boa prática para quem pretende conhecer com detalhe as características técnicas do imóvel antes de formalizar a compra.

Para refletir

A eliminação da obrigatoriedade da ficha técnica da habitação simplificou os processos de compra e venda e de contratação de crédito, mas não elimina o interesse prático deste documento para quem procura segurança sobre as características reais do imóvel. Continuar a solicitá-lo, mesmo sem imposição legal, é uma decisão que protege o comprador de eventuais surpresas técnicas após a aquisição.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em agosto de 2026, dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.