Requisitos legais em avaliações para Crédito Bancário: O que os proprietários devem saber

Quando solicita um crédito bancário para comprar ou refinanciar uma propriedade, o banco não financia baseado apenas no preço que acorda com o vendedor. O banco financia baseado numa avaliação independente feita por um perito especializado. Esta avaliação não é uma formalidade burocrática — é um processo regulado por legislação rigorosa, com requisitos legais específicos que protegem tanto o banco como o consumidor. Compreender estes requisitos oferece ao proprietário uma perspetiva clara sobre como a avaliação é feita, por quem, e como pode impactar o financiamento que consegue obter. A verdade é que muitos proprietários desconhecem que requisitos legais definem completamente o processo de avaliação em Portugal.​

Avaliação para crédito bancário não é uma opinião de perito; é um processo regulado por legislação europeia e nacional que define rigorosamente como o imóvel deve ser avaliado.

O marco legal: Legislação que governa as avaliações

A avaliação de imóveis para fins de crédito em Portugal é regulada por legislação complexa que evoluí com as reformas europeias.

Legislação chave:

• Lei nº 153/2015: Regula o acesso e exercício da atividade de peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional (bancos, seguradoras, etc.)​

• Decreto-Lei nº 74-A/2017: Estabelece o regime de contratos de crédito relativos a imóveis, e transpõe Diretiva Europeia 2014/17/UE sobre crédito a consumidores para imóveis de habitação

• Avisos do Banco de Portugal: Especificamente Aviso nº 5/2006 e circulares posteriores estabelecem requisitos técnicos para avaliação

• Normas Europeias de Avaliação (EVS 2025): A partir de 1 de janeiro de 2025, novas normas harmonizadas europeias aplicam-se em Portugal, estabelecendo padrões conservadores e prudentes​

• Regulamentações Prudenciais: Regulamento (UE) nº 575/2013 e nº 2019/876 (Basileia III) estabelecem critérios conservadores para avaliação em contexto de financiamento hipotecário​

Este enquadramento não é teórico — tem implicações práticas diretas no valor que o banco considera para efeitos de financiamento.​

Quem pode fazer avaliações para Crédito Bancário

Não é qualquer pessoa que pode fazer avaliação para fins de crédito. Requisitos legais são rigorosos.

Perito Avaliador Certificado:

Apenas peritos avaliadores registados na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) podem realizar avaliações para fins de crédito bancário.

Requisitos para ser registado como perito avaliador:​

• Idoneidade: Capacidade de decidir de forma ponderada, criteriosa e independente; cumprimento pontual de obrigações; comportamentos compatíveis com preservação de confiança nas suas funções

• Qualificação: Formação técnica apropriada em avaliação imobiliária

• Experiência profissional: Demonstração de experiência prática em avaliação de imóveis

• Cobertura de Responsabilidade Civil: Apólice de seguro de responsabilidade civil profissional obrigatória, com empresa de seguros reconhecida

O perito é supervisionado pela CMVM e está sujeito a verificações regulares.​

Independência obrigatória:

O perito deve ser independente. Lei n.º 153/2015 estabelece explicitamente que o perito não pode ter conflito de interesse que possa afetar a sua objetividade.​ Isto significa: o perito não pode ser proprietário do imóvel, familiar do comprador/vendedor, ou ter interesse financeiro no resultado da transação.

Contrato direto com Instituição Financeira:

O perito contrata diretamente com banco (ou instituição de crédito), não com o proprietário. Isto assegura independência — o banco paga o perito, não o proprietário ou comprador.​

O processo de avaliação: O que é obrigatório

Processo de avaliação para o crédito não é discricionário — a legislação define passos obrigatórios.

1. Pedido formal de avaliação

O banco (instituição de crédito) inicia o processo formalmente. Isto não é informal — é procedimento documentado.

O banco fornece ao perito:

• Certidão predial do imóvel

• Caderneta predial atualizada

• Plantas do imóvel

• Alvará de construção (se aplicável)

• Documentação de proprietário anterior (comparação)

2. Vistoria presencial obrigatória

O perito deve visitar fisicamente o imóvel. Não é possível avaliação por fotografia ou descrição.

Durante vistoria, o perito:​

• Inspeciona estado de conservação (estrutura, telhado, paredes, janelas, instalações)

• Mede áreas (sala, quartos, cozinha, casas de banho)

• Fotografa imóvel (interior e exterior)

• Verifica a envolvente (bairro, proximidade a escolas/transportes, ruído, poluição)

• Analisa a localização e acessibilidades

• Valida a informação com documentação (certidão predial, plantas)

3. Análise técnica detalhada

Após vistoria, o perito realiza análise técnica que inclui:

• Comparação com imóveis similares: Perito analisa preços de propriedades comparáveis recentemente vendidas (últimos 6-12 meses) em zona similar

• Análise de mercado local: Verificação de tendências de preços na zona

• Cálculo de valor: Utilizando métodos reconhecidos (desconto de rendimento, comparação com imóveis similares, custo de reposição)

• Ajustamentos: Fatores específicos do imóvel (localização premium, defeitos, idade, estado)

4. Relatório formal escrito

O resultado é um relatório escrito formal que deve incluir:​

• Identificação clara do perito (nome, registo CMVM, apólice seguros)

• Identificação do imóvel (morada, área, descrição)

• Descrição detalhada do estado (estrutura, sistemas, acabamentos)

• Fotografias do imóvel

• Análise de valor (métodos utilizados, justificação)

• Dois valores de avaliação:

  • Valor de mercado (valor em transação livre no mercado)

  • Valor da garantia hipotecária (valor conservador para efeitos de garantia)

• Declaração assinada pelo perito de que a avaliação foi feita conforme requisitos legais

• Data e assinatura do perito

O relatório é um documento legalmente vinculativo — o perito assume responsabilidade pela avaliação.​

Os dois valores: Valor de Mercado vs Valor da Garantia

A legislação define dois conceitos de valor, e esta distinção é crítica.

Valor de Mercado:

Preço esperado de venda do imóvel em transação voluntária entre comprador e vendedor informados, em data específica. É valor "real" do imóvel.

Contudo, com reformas europeias (EVS 2025), desde de 2025, o valor de mercado para fins de financiamento hipotecário deve ser avaliado com critérios conservadores e prudentes. Isto significa: não é um valor máximo teórico, mas um valor realista e sustentado.​

Valor da Garantia Hipotecária (Mortgage Lending Value - MLV):

Antes de 2025, os bancos podiam usar o "Valor da Garantia Hipotecária" — conceito mais conservador que o valor de mercado. Com EVS 2025, este conceito foi praticamente eliminado para empréstimos hipotecários comuns, sendo mantido apenas para obrigações cobertas (covered bonds).​

A mudança significa: os bancos devem usar a avaliação de mercado com cautela, não avaliações inflacionadas.

Impacto prático para o proprietário:

Apenas o menor dos dois valores (90% do valor de compra OU avaliação de mercado conservadora) é usado para calcular financiamento máximo.

Exemplo: Casa com preço de compra 200.000€, mas perito avalia por 180.000€. Banco financia até 90% de 180.000€ = 162.000€. Comprador precisa de capitais próprios de 38.000€.​

Prazos e validade da avaliação

A legislação estabelece prazos específicos.

Validade da avaliação:

Uma avaliação é válida por quanto tempo? A legislação estabelece:​

• Avaliação é válida por até 6 meses se foi elaborada por perito registado na CMVM

• O cliente pode solicitar ao banco que reutilize avaliação anterior (menos de 6 meses) se foi feita para outro banco — e o banco não pode cobrar nova comissão se a aceitar

• Banco pode recusar avaliação com >3 meses se houver alterações de mercado relevantes

Revisão da avaliação:

Para certos créditos, revisão periódica é obrigatória:​

• Créditos >5% dos fundos próprios do banco OU >€500.000 (habitação) OU >€1.000.000 (comercial)

• Avaliação deve ser revista a cada 3 anos para manter garantia adequada

• Sempre que houver informações indicando diminuição substancial do valor do imóvel, a reavaliação pode ser ordenada

Processamento:

A avaliação não deve demorar mais de 20 dias úteis, embora na prática é frequentemente 10-15 dias.

Custos da avaliação: Quem paga

Questão frequente: quem paga a avaliação?

O custo é suportado pelo cliente que pede financiamento. Conforme Decreto-Lei 74-A/2017, o cliente (comprador) paga comissão pelo procedimento de avaliação através de cobrança do banco.

Custo típico em Portugal:

• Habitação: 150-300€ (conforme valor do imóvel)

• Comercial/Industrial: 300-800€ (conforme complexidade)

A comissão é única — o banco não pode cobrar múltiplas comissões de avaliação.

Proteção legal:

Se o cliente já tem avaliação válida (menos de 6 meses) de um perito certificado pela CMVM, pode solicitar ao banco a reutilização. Se o banco recusa sem motivo legal, não pode cobrar nova comissão.​

Impacto da avaliação na aprovação de crédito

Avaliação não é formalidade — tem impacto real na aprovação e montante de crédito.

Cenários:

1. Avaliação ≥ Preço de Compra: Sem problemas. Banco financia 90% do valor de compra.

2. Avaliação < Preço de Compra: Banco financia apenas 90% da avaliação. Comprador precisa de capitais próprios maiores.

3. Avaliação significativamente menor: Se diferença é muito grande (ex: preço 200k, avaliação 150k), banco pode questionar e exigir revisão de preço ou rejeitar financiamento.

4. Avaliação revela problemas: Se vistoria revela defeitos estruturais, ilegais, ou não conformidades, o banco pode recusar financiamento até ser resolvidos.

Novidades em 2025: Normas Europeias de Avaliação

(EVS 2025)

Desde de 1 de janeiro de 2025, as novas normas aplicam-se em Portugal.

Mudanças principais:​

• Critérios mais conservadores: A avaliação deve ser prudente, não otimista. Isto significa que os valores de avaliação podem ser mais baixos que antes

• Eliminação de conceitos antigos: Valor da Garantia Hipotecária (MLV) deixa de ser opção para empréstimos hipotecários comuns

• Foco em sustentabilidade: Avaliações devem considerar fatores de sustentabilidade (eficiência energética, fatores ambientais) com peso crescente

• Alinhamento europeu: Todos os países da UE usam os mesmos critérios — reduz discrepâncias entre avaliações

Prática: avaliações em 2025 tendem a ser mais conservadoras que em 2024. Isto afeta o valor de garantia disponível.

Conselhos práticos para Proprietários

1. Tenha a documentação completa e pronta

Quando pedir avaliação, tenha disponível:

• Certidão predial atualizada

• Caderneta predial

• Plantas do imóvel

• Alvará de construção

• Conta da energia (para dados de consumo)

• Documentação de melhorias recentes

Documentação completa acelera o processo e evita atrasos.

2. Prepare o imóvel para vistoria

Embora a avaliação seja técnica, um imóvel limpo e organizado oferece melhor apresentação:

• Limpeza geral

• Reparos óbvios feitos (se viável)

• Espaços acessíveis (sem móveis a bloquear passagens)

Isto não "compra" avaliação mais alta, mas oferece melhor avaliação visual.

3. Valide a avaliação

Após receber relatório, valide:

• Áreas descritas estão corretas? Compare com plantas.

• Descrição de estado é justa?

• Comparáveis utilizados fazem sentido?

Se discorda, pode questionar o banco dentro de prazo (tipicamente 5-10 dias).

4. Reutilize a avaliação anterior

Se já tem avaliação válida (<6 meses) de perito certificado, solicite reutilização no novo banco. Pode economizar 150-300€.

5. Questione uma avaliação muito baixa

Se a avaliação é significativamente menor que preço de compra (>15% diferença), questione. Pode solicitar revisão ou segunda avaliação em certos casos.

Para considerar

Requisitos legais em avaliações para crédito bancário existem por uma razão clara: proteger o sistema financeiro contra sobreavaliações que causam bolhas especulativas, e proteger o consumidor de financiar com base em valores irreais.

A verdade: a avaliação para crédito não é o "preço que o imóvel vale" — é "valor conservador de garantia que o banco aceita para fins de financiamento". Estes não são a mesma coisa. A legislação em 2025 reforça isto ainda mais. Critérios de avaliação tornaram-se mais conservadores, transparentes, e alinhados a diretrizes europeias. Isto significa: menos inflação de valores, mas também maior previsibilidade e confiança no sistema.

Para um proprietário que compra com crédito, isto é uma realidade: a avaliação pode ser significativamente menor que o preço esperado. Isto não é fraude — é proteção regulatória. Deve planear capitais próprios, considerando o cenário de avaliação conservadora, não otimista.