Financiamento e incentivos para Alojamento Local: Maximizar oportunidades de apoio
- Ana Carolina Santos
- há 3 dias
- 8 min de leitura
Investir em alojamento local em Portugal enfrenta desafios significativos, não apenas regulatórios mas também financeiros. Contudo, o país dispõe de ecossistema robusto de apoios financeiros, subsídios a fundo perdido e incentivos fiscais desenhados especificamente para dinamizar o setor turístico. Muitos proprietários e investidores desconhecem a amplitude destes apoios ou acreditam incorretamente que não reúnem elegibilidade para os mesmos. Este post detalha os principais fundos, programas de apoio e benefícios fiscais disponíveis, fornecendo informação prática sobre como aceder a estes recursos.
Enquadramento: Onde estão os apoios financeiros?
Os apoios para alojamento local em Portugal são disponibilizados através de múltiplas fontes, organização e estruturas:
Programas nacionais — geridos pelo Turismo de Portugal, I.P., e pelo Governo
Programas regionais — administrados pelas Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDRs)
Fundos Comunitários — financiados pela União Europeia (Portugal 2030, PRR, PEPAC)
Incentivos Fiscais — deduções, isenções e benefícios tributários no IRS e IRC
A maioria destes apoios dirige-se especificamente a projectos em territórios de baixa densidade e interior do país, embora existam também oportunidades em zonas urbanas quando o projeto demonstra inovação, sustentabilidade ou impacto económico relevante.
Programa "Crescer com o Turismo": O principal veículo de apoio
O Programa "Crescer com o Turismo" é o principal instrumento de financiamento para alojamento turístico em Portugal, enquadrado no ambicioso plano Portugal 2030.
Características fundamentais
Taxa de Financiamento Base:
60% de financiamento a fundo perdido das despesas elegíveis
Isto significa que o proprietário financia apenas 40% do projeto; os restantes 60% são subsídio público que não precisa de ser reembolsado
Bonificações adicionais:
+20% para projectos em territórios de baixa densidade — zonas do interior, ilhas e regiões com população dispersa
Combinado: até 80% de apoio total para projectos bem localizados
Esta bonificação é crítica — em territórios de baixa densidade, o proprietário pode cobrir apenas 20% do investimento com capital próprio.
Limite de apoio
Até 400.000€ por projeto para empreendimentos turísticos
Até 200.000€ para micro e pequenas empresas (MPE)
Projectos de alojamento local de pequena e média dimensão enquadram-se geralmente na categoria de MPE, logo com limite de 200.000€.
Que despesas são elegíveis?
O programa cobre uma gama ampla de investimentos:
Reabilitação de edifícios — reparação de estrutura, telhados, fachadas
Equipamentos e mobiliário — camas, mobiliário de sala, cozinha, eletrodomésticos
Sistemas técnicos — instalações sanitárias, sistemas de aquecimento/climatização, redes de água e esgotos
Segurança contra incêndios — equipamentos, sinalização, rotas de emergência
Acessibilidade — rampa de acesso, portas alargadas, instalações sanitárias acessíveis
Eficiência energética — painéis solares, isolamento, vidros de baixa emissividade
Marketing digital — website, fotografia profissional, estratégia de promoção online
Estudos técnicos — projetos, avaliações, consultoria especializada
Quem é elegível?
O programa é acessível a:
Pessoas singulares — proprietários individuais que iniciem atividade de alojamento local
Micro, pequenas e médias empresas (até 249 trabalhadores) que explorem alojamento turístico
Proprietários rurais que desejam diversificar economicamente através do turismo
Agricultores que procuram complementar rendimento com turismo rural
Não há restrição de idade, embora jovens empresários (até 40 anos) possam beneficiar de majorações adicionais em certos programas complementares.
Linha de Apoio à qualificação da oferta turística
Além do programa principal, existe linha de apoio específico para qualificação e melhoria contínua da oferta.
Características
Até 75% a 80% de financiamento a fundo perdido
Limite de até 3 milhões de euros — aplicável a projetos de maior escala
Estrutura simplificada para PMEs: 75% do investimento financiado sem juros + 25% financiado com juros bancários (mas sem garantia pessoal do proprietário)
Que projetos são prioritários?
Modernização de infraestruturas de alojamento
Aumento de capacidade
Criação de serviços complementares (refeições, atividades, guia turístico)
Melhoria de acessibilidade
Implementação de sistemas de eficiência energética e sustentabilidade ambiental
Programa PDR 2020: Desenvolvimento rural
Ainda em execução, o Programa de Desenvolvimento Rural (PDR 2020) oferece apoios específicos a projectos de turismo rural em zonas elegíveis.
Características
40% a 70% de financiamento a fundo perdido, conforme tipologia
Foco em reabilitação de casas rurais típicas para fins turísticos
Prioritário em regiões menos desenvolvidas do interior
Elegibilidade
Proprietários rurais
Pequenas e médias empresas de turismo
Cooperativas turísticas
Projetos com impacto económico ou ambiental demonstrado
Agenda do Turismo para o interior
Iniciativa específica que reconhece desafios particularmente agudos do turismo em zonas de interior.
Linha "+Interior, Turismo, Território"
Até 70% de financiamento a fundo perdido
Apoio máximo de 400.000€ por projeto
Critérios de elegibilidade flexíveis — não exigem que projeto esteja já licenciado, apenas que seja viável
Esta flexibilidade é valiosa para empreendedores que ainda estão em fase inicial de desenvolvimento.
Sistemas de Incentivos de Base Territorial (SIBT): Abordagem regional
Cada região possui sistema próprio de incentivos, administrado pela CCDR regional.
SIBT Norte, Centro, Alentejo e Algarve
Características comuns:
Até 60% de financiamento a fundo perdido em média
Limites de investimento: tipicamente entre 150.000€ e 300.000€
Majorações adicionais para projectos em zonas de baixa densidade
Como diferem os sistemas regionais?
Cada CCDR pode estabelecer prioridades específicas. Por exemplo:
SIBT Norte — pode priorizar turismo de natureza ou experiências
SIBT Centro — pode dar ênfase a aldeias históricas e património
SIBT Alentejo — pode focar agroturismo e experiências autênticas
Proprietários devem consultar a CCDR competente para identificar prioridades regionais e oportunidades de majoração.
Projectos bem estruturados em territórios de baixa densidade podem alcançar até 80% de financiamento a fundo perdido — isto é, a comunidade pública financia 4/5 do investimento.
Incentivos Fiscais: Deduções em IRS e IRC
Para além de apoios diretos, o sistema fiscal português oferece benefícios significativos a proprietários de alojamento local.
Rendimentos em Categoria B do IRS (Empresarial)
Se o proprietário registar alojamento local como atividade empresarial:
Regime de Rendimento:
Coeficiente de 65% — apenas 35% dos rendimentos são tributáveis
Os restantes 65% são presumidos como custos da atividade
Exemplo: Se ganhar 10.000€ anuais, paga IRS apenas sobre 3.500€
Vantagem: Não necessita de documentação detalhada de despesas. É um regime particularmente favorável para pequenos alojamentos com custos difíceis de rastrear.
Regime de Rendimento Real:
Todas as despesas documentadas são deduzidas — equipamentos, manutenção, serviços, impostos, contribuições sociais
Paga IRS apenas sobre lucro real apurado
Vantagem: Mais benéfico se despesas são substanciais. Proprietário que gasta muito em manutenção ou melhorias aproveita plenamente as deduções
Rendimentos em Categoria F do IRS (Predial)
Alternativa ao regime empresarial:
Rendimentos sujeitos a taxa fixa de 28%
Sem deduções de despesas
Mais simples administrativamente, mas menos vantajoso fiscalmente para proprietários com despesas significativas
IRC (Imposto sobre Rendimento de Pessoas Colectivas)
Se alojamento local é explorado através de empresa:
Medida de incentivo (2025 em diante):
Empresa paga IRC apenas sobre metade das rendas recebidas
Redução significativa de carga fiscal
Objetivo: Incentivar formalização e profissionalização de alojamento turístico
Deduções adicionais em IRS
Caso de Hostels:
Coeficiente especial de 0,15% — ainda mais favorável que alojamento local comum
Reconhecimento do setor que hostels têm custos operacionais particularmente elevados
IVA: Regime de isenção
Se alojamento local fatura menos de 15.000€ anuais, é elegível para isenção de IVA.
Vantagens
Não necessita faturar IVA aos hóspedes
Não tem obrigações de declarações periódicas de IVA
Simplifica administração
Limitação
Não pode deduzir IVA das próprias despesas (ex: não recupera IVA de mobiliário ou equipamentos)
Se ultrapassar 18.750€ em volume de vendas no mesmo ano, perde isenção
Regime de IVA Normal
Se volume de negócios for superior ou se proprietário optar voluntariamente:
Fatura IVA (23%) aos hóspedes
Mas deduz IVA das despesas — mobiliário, equipamentos, serviços, comissões de plataformas
Este regime é mais vantajoso se o investimento inicial é grande, pois recupera o IVA.
Programa "Mais Habitação": Incentivo à conversão
Embora não seja apoio direto a alojamento local, é importante conhecer a medida inversa para contexto completo.
Isenção Fiscal para quem retire de Alojamento Local
Proprietários que retirem imóvel de alojamento local e o coloquem em arrendamento habitacional de longa duração podem beneficiar de:
Isenção de IRS/IRC sobre rendas até 31 de Dezembro de 2029
Desde que contrato tenha sido celebrado até final de 2024
Esta medida é relevante para proprietários que desejem mudar de modelo, mas também demonstra que o governo reconhece importância de ambos os sectores.
Processo de candidatura: Passo a passo
Para aceder a apoios a fundo perdido, é necessário seguir um procedimento estruturado.
Passo 1: Identificar o programa adequado
Consulte website do Turismo de Portugal (business.turismodeportugal.pt)
Identifique a CCDR competente para sua região
Verifique prazos abertos — muitos programas têm candidaturas sazonais
Passo 2: Verificar a elegibilidade
Confirme se o projeto cumpre requisitos:
Localização: Está em zona elegível (interior, baixa densidade, etc.)?
Tipologia: O projeto é alojamento local, turismo rural ou empreendimento turístico?
Capacidade financeira: Tem capital próprio para cofinanciar (típicamente 20-40%)?
Situação tributária: Está regularizado perante Finanças e Segurança Social?
Passo 3: Preparar a documentação
A candidatura deve incluir:
Plano de negócio detalhado — projeções de receita, análise de mercado, estratégia de operação
Orçamentos rigorosos — despesas por categoria, cotações de fornecedores
Projeto técnico — arquitetura, especialidades (se aplicável), cronograma de execução
Documentos de propriedade — certidão do registo predial, caderneta predial
Documentação fiscal — NIF, comprovativo de regularidade tributária
Estudo de viabilidade económica — análise de custos, receitas, período de retorno
Estratégia de marketing — como atrair hóspedes, canais de distribuição
Passo 4: Submeter a candidatura
Candidatura é 100% online, através de plataformas específicas (ePortugal, portais regionais)
Devem ser submetidos apenas documentos digitalizados em formato PDF
Sistema gera comprovativo de submissão — guardar para referência
Passo 5: Avaliação
Equipa técnica da entidade gestora avalia candidatura (prazo: típicamente 60-90 dias)
Se necessário, serão solicitadas esclarecimentos ou documentação complementar
Resultado é comunicado por escrito
Passo 6: Execução e pagamento
Se aprovado:
Proprietário recebe decisão de financiamento
Deve abrir conta bancária específica para despesas do projeto
As despesas são pagas por tranches, após comprovar que foram realizadas
Adiantamentos iniciais são possíveis (10-15% do valor aprovado)
Conselhos práticos para maximizar probabilidade de aprovação
Diferencie o projecto
Avaliadores procuram projectos que se destaquem. Demonstre:
Inovação — experiências únicas, serviços complementares
Autenticidade — incorporação de elemento local, património, tradição
Sustentabilidade — preocupação ambiental, energias renováveis, materiais ecológicos
Estruture documentação com rigor
Documentação de qualidade medíocre é rejeitada. Assegure que:
Plano de negócio tem análise credível de mercado (não especulativo)
Orçamentos são detalhados e bem fundamentados, com cotações reais
Projeções financeiras são realistas — avaliadores identificam facilmente exageros
Projeto técnico, profissional e compatível com legislação
Enfatize o impacto local
Programas valorizam projectos que:
Criam emprego (permanente ou sazonal)
Revitalizam edifícios abandonados ou degradados
Potenciam economia local (eventos, atividades, parcerias)
Valorizam património natural ou cultural
Demonstre capacidade de execução
Proprietários inexperientes no setor devem:
Contratar consultores especializados em turismo para fortalecer o plano de negócio
Apresentar antecedentes de sucesso noutros projectos (se aplicável)
Envolver profissionais qualificados — arquitetos, técnicos especializados
O investimento em consultoria de qualidade frequentemente resulta em aprovação, ao passo que candidaturas amadoras são rejeitadas.
Considere incentivos cumulativos
Alguns apoios podem ser acumulados. Por exemplo:
Financiamento a fundo perdido (ex: 60% do projeto)
Mais crédito fiscal adicional (ex: 5% do projeto)
Mais deduções de IRS sobre rendimentos futuros
Explore possibilidades de acumulação com especialista.
Erros frequentes a evitar
Submeter candidatura prematura
Muitos proprietários submetem antes de ter documentação completa. Resultado: indeferimento por deficiências. Reúna toda a documentação antes de submeter.
Subestimar custos do projecto
Orçamentos irrealisticamente baixos indicam falta de rigor. Documentação exigirá comprovação — orçamentos preliminares devem estar bem fundamentados.
Ignorar prazos de candidatura
Muitos programas têm prazos limite. Procure informação regularmente sobre aberturas — não espere até último dia.
Não consultar especialistas
Proprietários sem experiência em processos de candidatura frequentemente cometem erros técnicos ou administrativos. Contrate um consultor especializado em apoios ao turismo.
Negligenciar conformidade regulatória
Candidatura deve demonstrar que projeto será legalmente conforme — licença de utilização, licença de alojamento local, etc. Não assuma que aprovação de apoio dispensa conformidade regulatória.
Para refletir
Portugal dispõe de um ecossistema sofisticado e bem-dotado de apoios financeiros ao alojamento local. As oportunidades são reais — muitos projectos recebem 60% a 80% de financiamento a fundo perdido, significando que a comunidade pública financia a maioria do investimento.
Contudo, aceder a estes apoios exige rigor, documentação de qualidade e compreensão clara dos requisitos. Proprietários que negligenciam este processo — submetendo candidaturas incompletas ou mal estruturadas — perdem oportunidades significativas de capital público.
Para proprietários e investidores em alojamento local, a recomendação é clara: invista em consultoria especializada na fase inicial. O custo dessa consultoria é rapidamente recuperado pela aprovação de candidaturas bem estruturadas que atraem financiamento significativo. Combinar apoios financeiros públicos com incentivos fiscais resulta em modelo económico robusto e resiliente para projectos de alojamento turístico em Portugal.
