Reabilitação e Regeneração Urbana em Portugal: Estratégias e Incentivos atuais
- Ana Carolina Santos
- há 4 dias
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A reabilitação urbana visa intervencionar áreas com degradação de edifícios, infraestruturas ou espaços públicos, promovendo a regeneração sustentável das cidades. Distingue-se da regeneração por focar ações integradas em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), delimitadas pelos municípios conforme o Decreto-Lei n.º 307/2009, alterado pela Lei n.º 32/2012.
Principais diferenças entre reabilitação e regeneração:
Reabilitação: Melhoria de edifícios existentes, com ênfase em conservação e eficiência energética.
Regeneração: Transformação mais ampla, incluindo espaços públicos e equipamentos coletivos.
A delimitação de uma ARU é o primeiro passo para aceder a incentivos fiscais e financeiros, obrigando o município a aprovar uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) em três anos.
Tipos de Áreas de Reabilitação Urbana (ARU)
As ARU classificam-se em simples ou sistemáticas, cada uma com conteúdos e procedimentos específicos. A ARU simples foca a reabilitação do edificado privado; a sistemática inclui investimentos municipais em infraestruturas e espaços verdes.
Tipo de ARU | Foco principal | Instrumento associado | Exemplos de intervenções |
Simples | Edificado privado | Estratégia de Reabilitação Urbana | Reabilitação de frações habitacionais degradadas. |
Sistemática | Edificado + espaços públicos | Programa Estratégico de Reabilitação Urbana | Qualificação de praças, parques e acessos viários. |
Conselhos práticos para proprietários:
Verifique se o imóvel está numa ARU via Portal da Habitação (portaldahabitacao.pt).
Realize vistoria com técnico certificado para Ficha de Avaliação do Nível de Conservação (Portaria n.º 1192/2006).
Alerta: Sem elevação para nível "Bom", perde-se acesso a isenções fiscais.
Procedimentos de elaboração e aprovação
A criação de uma ARU inicia-se com o Projeto de Delimitação, aprovado pela Assembleia Municipal e publicado no Diário da República (2.ª série). Segue-se remessa ao IHRU e elaboração da ORU, com discussão pública.
Fases chave:
Fase 1: Delimitação da ARU e definição de incentivos fiscais (IMI, IMT).
Fase 2: Aprovação da Estratégia ou Programa de Reabilitação Urbana pela Câmara e Assembleia Municipal.
Incentivos Fiscais e Financiamentos
Os benefícios fiscais são cruciais para viabilizar projetos. Aplicam-se a edifícios em ARU com obras que melhorem dois níveis de conservação.
Instrumentos fiscais principais:
Isenção de IMI (3-5 anos) e IMT em aquisições para reabilitação.
IVA reduzido a 6% em empreitadas.
Reduções municipais: 50% em alvarás, 30% em ocupação de via pública e vistorias.
Financiamentos como IFRRU 2020 e Portugal 2030 apoiam candidaturas. Em 2025, avisos abertos incluem mobilidade sustentável (ex.: 5 milhões na RAM) e adaptação climática.
Tabela de incentivos municipais (exemplo Vila Flor):
Taxa | Redução |
Alvarás | 50% |
Ocupação via pública | 30% |
Publicidade comercial | 30% |
Vistorias | 50% |
Taxa de urbanização | 20% |
Nota importante: Consulte sempre um arquiteto ou engenheiro qualificado para avaliar elegibilidade e preparar candidaturas, evitando erros em processos camarários.
Alterações Climáticas e Mobilidade na Reabilitação
A sessão de 2025 integra temas como alterações climáticas, infraestruturas verdes e mobilidade urbana. Planos Municipais de Ação Climática (PMAC) alinham-se ao PNEC 2030 e ENAAC, promovendo resiliência via soluções baseadas na natureza.
Infraestruturas verdes (parques, telhados verdes) combatem inundações e calor, enquanto mobilidade sustentável prioriza transportes públicos e modos suaves. Projeto Green Gap (POCTEP 2021-2027) exemplifica redes multifuncionais na fronteira luso-espanhola.
Para refletir
A reabilitação urbana não é apenas uma obrigação legal, mas uma oportunidade para valorizar património e melhorar qualidade de vida, alinhando-se a políticas nacionais de sustentabilidade. Em Portugal, ARU e ORU aceleram processos, mas o sucesso depende de articulação entre municípios, proprietários e profissionais.
