Sistema de Certificação Energética e qualidade do ar interior: o que está em causa

O Sistema Nacional de Certificação Energética e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios corresponde hoje ao Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE), regulado pelo Decreto‑Lei n.º 101‑D/2020, de 7 de dezembro, na redação dada, entre outros, pelo Decreto‑Lei n.º 11/2025. Este regime substituiu o enquadramento inicial do Decreto‑Lei n.º 118/2013, mantendo a lógica central: avaliar o desempenho energético dos edifícios, garantir requisitos mínimos e emitir o certificado energético.

O que é o SCE e para que serve

O SCE é o sistema através do qual se avalia o desempenho energético de edifícios (novos e existentes) e se certifica a qualidade do ar interior em determinados edifícios de comércio e serviços. A entidade gestora é a ADENE – Agência para a Energia.

Principais funções:

• Emissão do certificado energético (CE), que atribui ao imóvel uma classe de eficiência (de A+ a F) e descreve o seu desempenho energético.

• Identificação de medidas de melhoria com estimativa de investimento e de poupança, orientando proprietários e promotores para intervenções eficazes.

• Verificação do cumprimento dos requisitos mínimos de desempenho energético e, em comércio e serviços, da qualidade do ar interior (QAI), de acordo com o Decreto‑Lei n.º 101‑D/2020 e respetivas portarias.

O SCE é, ao mesmo tempo, um “balanço energético” do edifício e uma lista de oportunidades para o tornar mais confortável e eficiente.

Quando é utilizado e quando se aplica

O SCE aplica‑se a edifícios e frações de habitação, comércio e serviços, nos termos do Decreto‑Lei n.º 101‑D/2020, com as especificidades definidas nesse diploma e na legislação complementar.

Situações em que o certificado energético é, em regra, exigido:

• Licenciamento de obras de edificação (novas construções ou grandes reabilitações):

  • Pré‑certificado energético na fase de projeto, para demonstrar que o edifício previsto cumpre os requisitos.

• Autorização de utilização de edifícios:

  • 1.º certificado energético, com base no edifício construído, verificando a conformidade com o projeto e eventuais alterações.​

• Transações imobiliárias:

  • Venda de edifícios ou frações.

  • Contratos de arrendamento de longa duração, com as exceções previstas no regime.

• Edifícios de comércio e serviços sujeitos a QAI:

  • Avaliação e registo periódico da qualidade do ar interior, nos termos do Decreto‑Lei n.º 101‑D/2020 e da Portaria n.º 138‑G/2021.

Há exceções específicas (por exemplo, certos edifícios industriais, agrícolas ou de reduzida utilização), definidas no próprio Decreto‑Lei n.º 101‑D/2020. Sempre que se planeia comprar, arrendar, licenciar ou reabilitar um edifício, é prudente verificar se a operação está abrangida pelas obrigações do SCE.​

Quem são os profissionais que lidam com o SCE

O sistema envolve vários intervenientes, com responsabilidades distintas, identificados pela ADENE:

• ADENE – Agência para a Energia

  • Entidade gestora do SCE, responsável pela plataforma, registo de certificados, definição de procedimentos e controlo de qualidade.

• Peritos Qualificados (PQ)

  • Técnicos habilitados, ao abrigo do Decreto‑Lei n.º 102/2021 e da Portaria n.º 28/2022, a emitir pré‑certificados e certificados SCE.

  • Avaliam o edifício, calculam o desempenho energético, identificam medidas de melhoria e submetem o processo na plataforma SCE.

• Técnicos de Instalação e Manutenção (TIM)

  • Profissionais que atuam sobre os sistemas técnicos (climatização, AVAC, águas quentes, etc.), assegurando que a instalação e manutenção não comprometem o desempenho energético e a QAI.

• Municípios, notários, advogados, mediadores imobiliários

  • Municípios: verificam a existência de pré‑certificado/certificado em licenciamento e utilização.​

  • Notários e advogados: confirmam a existência de certificado válido nas escrituras de compra e venda.

  • Mediadores imobiliários: obrigados a indicar a classe energética nos anúncios, quando aplicável.

Para o proprietário, o contacto direto é, sobretudo, com o perito qualificado, que traduz o enquadramento técnico e legal em propostas concretas para o imóvel.

Ensinamentos para proprietários, promotores e investidores

O SCE não é apenas uma exigência formal; é também uma ferramenta de decisão. Há vários ensinamentos práticos a retirar:

O certificado energético como “raio‑X” do imóvel

O certificado descreve:

• Envolvente (paredes, coberturas, vãos, orientação).

• Sistemas técnicos (climatização, águas quentes sanitárias, ventilação, eventualmente produção fotovoltaica).

• Consumos anuais estimados de energia.

• Medidas de melhoria, com ordem de grandeza de investimento e de poupança.

Para quem compra ou investe, isto ajuda a:

• Estimar custos de exploração (aquecimento, arrefecimento, AQS).

• Identificar intervenções prioritárias (janelas, isolamento, sistemas).

Planeamento de reabilitações e nova construção

Para promotores e proprietários que vão intervir em edifícios:

• Trabalhar desde início a arquitetura e as especialidades em articulação com o SCE permite atingir classes energéticas mais altas com soluções equilibradas.

• O pré‑certificado na fase de projeto é um momento útil para afinar opções (envolvente, sistemas) antes de a obra ser lançada.​

Valorização do ativo e competitividade no mercado

Edifícios com melhor classe energética tendem a:

• Ser mais confortáveis (temperatura, ruído, qualidade do ar interior).

• Ter custos energéticos mais baixos, o que é relevante para quem habita ou explora comercialmente.

• Ser mais atrativos para compradores e arrendatários, que começam a olhar para a classificação energética como um fator de escolha.

Gestão de risco e conformidade

Ignorar o SCE é assumir riscos:

• Risco jurídico (falta de certificado em venda ou arrendamento quando obrigatório).

• Risco económico (edifícios obsoletos do ponto de vista energético, com maior probabilidade de exigirem investimentos forçados no futuro).

• Risco reputacional (empreendimentos novos com classes baixas são, cada vez mais, mal percecionados no mercado).

Tabela síntese:

Perspetiva	Como o SCE acrescenta valor
Proprietário particular	Informação sobre conforto e consumo, apoio a obras futuras.
Promotor imobiliário	Ferramenta de projeto e argumento de venda (classe energética).
Investidor/gestor de portefólio	Base para estratégias de reabilitação energética e ESG.

Ler um certificado energético com atenção é uma forma rápida de perceber o “potencial escondido” de um edifício.

Para considerar

O Sistema de Certificação Energética dos Edifícios, que sucedeu ao sistema nacional de certificação energética e da qualidade do ar interior, é hoje uma peça central na forma como projetamos, reabilitamos, compramos e utilizamos edifícios em Portugal. Para proprietários, promotores e investidores, compreender a lógica do SCE e trabalhar com peritos qualificados desde as fases iniciais é uma forma de transformar uma obrigação legal numa vantagem competitiva: edifícios mais eficientes, confortáveis, valorizados e preparados para um quadro regulatório cada vez mais exigente.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em março de 2026; dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada edifício e operação, recomenda‑se sempre a consulta da legislação atualizada, bem como a articulação com a Câmara Municipal competente, com a ADENE e com técnicos habilitados.