Viabilidade construtiva, técnica e económica: três filtros para decidir bem

A seguir explico como distinguir viabilidade construtiva, viabilidade técnica e viabilidade económica e porque cada uma delas é determinante antes de avançar com um investimento imobiliário ou um projeto de construção.

1. O que é a viabilidade construtiva

A viabilidade construtiva centra‑se na capacidade de um terreno receber, de forma legal e fisicamente adequada, o tipo de construção que pretende.

Na prática envolve analisar, entre outros aspetos:

• Características físicas do terreno (topografia, cotas, acessos, dimensões), normalmente com base em levantamento topográfico.​

• Enquadramento em planos municipais e restantes instrumentos de gestão territorial (usos permitidos, índices de construção, cérceas, afastamentos, servidões e restrições).

• Condicionantes administrativas já existentes, como alvarás, licenças ou ónus registados sobre o imóvel.

É, em termos simples, o primeiro filtro: saber se “faz sentido” construir ali aquilo que tem em mente, do ponto de vista do terreno e das regras de ordenamento aplicáveis.

2. O que é a viabilidade técnica

A viabilidade técnica aprofunda o passo seguinte: não só se “pode” construir, mas como é que o projeto pode ser concretizado em termos de soluções técnicas disponíveis.

Inclui, entre outros, a análise de:

• Tipo de estrutura e soluções construtivas compatíveis com o solo, a topografia e o enquadramento urbano.

• Infraestruturas existentes ou a criar (acessos, redes de água, saneamento, energia, telecomunicações) e impacto na conceção do projeto.

• Exigências normativas e regulamentares aplicáveis (segurança, conforto, ambiente), garantindo que há soluções técnicas exequíveis para cumpri‑las.

• Disponibilidade de mão de obra especializada, materiais e tecnologias necessárias para executar o projeto com o nível de qualidade pretendido.

Enquanto a viabilidade construtiva responde sobretudo a “posso construir isto aqui?”, a viabilidade técnica responde a “tenho soluções concretas e realistas para o conseguir fazer?”.

3. O que é a viabilidade económica

A viabilidade económica avalia se o projeto gera retorno adequado face ao investimento necessário, tendo em conta custos, receitas e risco.

Numa perspetiva de construção habitacional ou investimento imobiliário, passa por:

• Estimar com rigor os custos de aquisição de terreno, projeto, licenciamento, construção, honorários, financiamentos e operação futura.

• Projetar receitas (venda, arrendamento ou uso próprio com impacto patrimonial) e o respetivo calendário de encaixes.

• Analisar indicadores de rentabilidade (como taxa interna de rentabilidade ou prazo de retorno), ajustados ao mercado e ao perfil de risco do investidor.

• Simular cenários alternativos, para perceber a sensibilidade do projeto a variações de custos, prazos, taxas de juro ou procura.

A viabilidade económica é o filtro que garante que não basta ser possível e tecnicamente exequível – tem também de fazer sentido financeiramente.

4. Síntese das três viabilidades

Tipo de viabilidade	Pergunta central	Foco principal	Momento típico de análise
Construtiva	O terreno permite o tipo de construção desejado?	Terreno, regras urbanísticas, servidões, condicionantes administrativas	Fase inicial, antes de compromissos relevantes
Técnica	Há soluções técnicas exequíveis para o projeto?	Estrutura, infraestruturas, normas técnicas, tecnologias e recursos de execução	Antes e durante o desenvolvimento do projeto
Económica	O investimento compensa o esforço e o risco?	Custos, receitas, prazos, rentabilidade e análise de risco	Desde o estudo prévio até à decisão final de investir

Um projeto sólido cruza viabilidade construtiva, técnica e económica desde o início, em vez de tratar cada uma isoladamente e em fases demasiado tardias.

5. Como estas três viabilidades se articulam na prática

Em projetos de habitação em Portugal, é prática prudente:

• Começar por uma leitura cuidada do terreno e do enquadramento urbanístico, clarificando desde logo a viabilidade construtiva (o que é, ou não, possível ali).

• Em paralelo, desenvolver um enquadramento técnico preliminar, identificando soluções de estrutura, acessos, redes e opções construtivas compatíveis com as condicionantes existentes.

• Alimentar, com estes dados, um modelo económico que permita testar diferentes cenários de área de construção, tipologias, posição no mercado e calendário de investimento/retorno.

Quando este trabalho integrado é bem feito desde o início, reduz‑se o risco de:

• Descobrir tarde demais que o terreno não suporta o que estava previsto em termos de área ou tipologia.

• Concluir, já em fase de obra ou licenciamento, que a solução técnica é excessivamente complexa ou cara para o nível de investimento planeado.

• Perceber, só após o projeto concluído, que a rentabilidade ou o custo final não correspondem às expectativas do investidor ou da família.

Para refletir

Num contexto de forte exigência regulamentar, maior escrutínio dos investimentos e crescente peso dos custos de construção, separar e articular de forma rigorosa a viabilidade construtiva, a viabilidade técnica e a viabilidade económica deixou de ser um “extra” para se tornar parte essencial de qualquer decisão responsável sobre construir, comprar terreno ou reabilitar património. Trabalhar estes três níveis de análise em conjunto, com apoio de uma equipa técnica experiente, aumenta significativamente a probabilidade de que o seu projeto de habitação ou investimento não seja apenas possível, mas também exequível e verdadeiramente compensador.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026 e em boas práticas correntes em estudos de viabilidade na área da construção e do investimento imobiliário. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda‑se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.