Custos-Padrão na Reabilitação: Quanto custa reabilitar por metro quadrado?
- Ana Carolina Santos
- 9 de set.
- 4 min de leitura
Reabilitar um imóvel em Portugal é uma decisão cada vez mais frequente entre proprietários e investidores, seja para valorizar o património existente, adaptar o espaço às necessidades atuais ou tornar o imóvel mais eficiente energeticamente. No entanto, uma das principais questões que surge é: quanto custa verdadeiramente reabilitar um imóvel?
A resposta a esta pergunta tornou-se mais clara com a publicação da Portaria n.º 303/2019, que estabelece os custos-padrão para obras de reabilitação, permitindo uma melhor planificação e transparência nos projetos.
O que são os custos-padrão de Reabilitação?
Os custos-padrão são valores de referência oficiais estabelecidos pelo Governo português que definem quanto custa, por metro quadrado, cada tipo de intervenção na reabilitação de edifícios. Estes valores servem como base para:
Avaliar propostas de empreiteiros
Planear orçamentos de obra
Determinar o nível de intervenção necessário
Aceder a apoios e financiamentos públicos
Custos-padrão por elemento construtivo
Custos-padrão de reabilitação por elemento construtivo segundo a Portaria 303/2019
Elementos da envolvente
Coberturas
Telha e estrutura de madeira: 140€/m²
Chapa sandwich: 120€/m²
Telha e esteira em betão: 85€/m²
Paredes Exteriores
Isolamento térmico: 50€/m²
Reboco e pintura: 25€/m²
Caixilharias
Substituição de portas e janelas: 180€/m² de vão
Sistemas Técnicos
Instalações
Instalação elétrica (renovação completa): 35€/m²
Água e esgotos: 25€/m²
Gás: 15€/m²
Climatização e Energia
Sistema de aquecimento central: 300€/m²
Ar condicionado (sistema split): 200€/m²
Painel fotovoltaico: 40€/m²
Coletor solar térmico: 30€/m²
Obras interiores
Por nível de intervenção
Com alteração de divisórias: 200€/m²
Sem alteração de divisórias: 150€/m²
Obras mínimas (pintura/acabamentos): 100€/m²
Divisões específicas
Casa de banho completa: 300€ por divisão (base 6m²)
Cozinha completa: 250€ por divisão (base 12m²)
Fatores que influenciam os custos de Reabilitação
Tipo de edifício
Os custos variam significativamente consoante a tipologia:
Edifícios pré-pombalinos: Requerem técnicas especializadas
Edifícios pombalinos: Estrutura de madeira exige cuidados específicos
Edifícios gaioleiros: Maior facilidade de intervenção
Nível de intervenção
A Portaria define três níveis principais:
Ligeiro: Principalmente revestimentos e acabamentos
Médio: Requer realojamento temporário dos ocupantes
Profundo: Trabalhos estruturais complexos
Estado de conservação
Edifícios com sinais evidentes de degradação podem requerer avaliação sísmica obrigatória, aumentando os custos.
Custos reais vs. Custos-padrão
Atenção: Os valores da Portaria são referências mínimas. Na prática, os custos de mercado podem ser superiores, especialmente em:
Centros urbanos como Lisboa e Porto
Obras com acabamentos premium
Intervenções em edifícios históricos
Projetos com elevada complexidade técnica
Segundo dados recentes, o custo médio de reabilitação situa-se entre 200€/m² e 800€/m², com uma média nacional de aproximadamente 300€/m².
Conselhos práticos para controlar custos
Antes de iniciar
Realize sempre um projeto de arquitetura detalhado
Solicite orçamentos a pelo menos três empresas
Verifique se o imóvel está numa Área de Reabilitação Urbana (ARU)
Consulte apoios municipais disponíveis
Durante a execução
Mantenha reserva de 15-20% para imprevistos
Acompanhe regularmente o progresso da obra
Documente todas as alterações ao projeto inicial
Verifique a qualidade dos materiais utilizados
Aspetos legais importantes
Para obras de reabilitação, é essencial considerar:
Licenciamento adequado junto da Câmara Municipal
Cumprimento das normas de acessibilidade
Avaliação sísmica quando obrigatória
Certificação energética atualizada
Tendências atuais do mercado
Aumento dos custos
Os custos de construção registaram aumentos significativos:
Materiais: primeira subida em quase 2 anos (+0,9% em 2024)
Mão-de-obra: aumentos consistentes acima dos 6% desde 2022
Materiais em destaque
Aumentos: betumes, carpintaria, betão, cimento
Descidas: madeiras, chapa de aço, produtos siderúrgicos
Elemento construtivo | Custo (€/m²) | Observações |
Cobertura - Telha e estrutura de madeira | 140 | Por m² de cobertura |
Cobertura - Telha e esteira betão | 85 | Por m² de cobertura |
Cobertura - Chapa sandwich | 120 | Por m² de cobertura |
Paredes Exteriores - Isolamento térmico | 50 | Por m² de parede exterior |
Paredes Exteriores - Reboco e pintura | 25 | Por m² de parede exterior |
Caixilharias - Substituição portas e janelas | 180 | Por m² de vão |
Pavimentos - Renovação integral | 45 | Por m² de pavimento |
Instalação Elétrica - Renovação completa | 35 | Por m² de construção |
Instalação Água e Esgotos - Renovação | 25 | Por m² de construção |
Instalação Gás - Nova instalação | 15 | Por m² de construção |
Aquecimento Central - Sistema completo | 300 | Por m² de construção |
Ar Condicionado - Sistema split | 200 | Por m² de construção |
Painel Fotovoltaico | 40 | Por m² de painel |
Coletor Solar Térmico | 30 | Por m² de coletor |
Obras Interiores - Com alteração divisórias | 200 | Por m² de construção |
Obras Interiores - Sem alteração divisórias | 150 | Por m² de construção |
Obras Interiores - Mínimas (pintura/acabamentos) | 100 | Por m² de construção |
Casa de Banho - Renovação completa | 300 | Por divisão (base 6m²) |
Cozinha - Renovação completa | 250 | Por divisão (base 12m²) |
Para considerar
A reabilitação de edifícios representa uma oportunidade única de valorização do património construído, mas requer planeamento cuidadoso e conhecimento profundo dos custos envolvidos. Os custos-padrão estabelecidos na Portaria 303/2019 fornecem uma base sólida para o planeamento, mas é fundamental complementar esta informação com orçamentos detalhados e específicos para cada projeto.
O investimento numa reabilitação bem planeada não só melhora a qualidade de vida dos ocupantes como contribui para a sustentabilidade urbana e a preservação do património arquitetónico nacional. Contudo, a complexidade técnica e regulamentar destes projetos torna indispensável o acompanhamento por profissionais qualificados desde a fase inicial.
