Regenerar cidades: A importância da Reabilitação Urbana em Portugal
- Ana Carolina Santos
- 5 de dez.
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A reabilitação urbana é muito mais do que uma série de obras em edifícios antigos. Trata-se de uma estratégia integrada de transformação de áreas urbanas que visam melhorar a qualidade de vida das populações, modernizar as infraestruturas e revitalizar economicamente os territórios. Em Portugal, este conceito ganhou dimensão especial com a aprovação de uma legislação clara e de programas de incentivo pensados para tornar estas intervenções acessíveis e efetivas.
O contexto nacional da Reabilitação Urbana
A necessidade de intervir em edifícios e núcleos urbanos degradados ou funcionalmente inadequados tornou-se uma prioridade nacional. Portugal enfrenta realidades urbanas muito diferentes, desde grandes centros a pequenas vilas do interior, todas com desafios específicos relacionados com o envelhecimento do parque edificado, a desocupação de habitações e a falta de modernização das infraestruturas.
A estratégia Cidades Sustentáveis 2020, aprovada em 2015, estabelece os pilares para uma transformação urbana integrada. Esta abordagem não se limita a melhorias estéticas, mas busca criar cidades mais prósperas, saudáveis, resilientes, justas, inclusivas e conectadas. O objetivo final é contribuir ativamente para a melhoria da qualidade de vida das populações através de intervenções que façam sentido no contexto local.
"A reabilitação urbana é a forma de intervenção integrada que mantém o património urbanístico enquanto o moderniza de forma sustentável."
O que é a Área de Reabilitação Urbana (ARU)
A designação legal de uma Área de Reabilitação Urbana (ARU) é o ponto de partida para qualquer processo estruturado de transformação. Uma ARU corresponde a um território geograficamente delimitado onde a insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infraestruturas e dos equipamentos justifica uma intervenção integrada.
Esta delimitação, aprovada pela Assembleia Municipal, não é um reconhecimento de fracasso. Pelo contrário, representa uma oportunidade. Quando um município delimita uma ARU, compromete-se a aprovar operações de reabilitação urbana num prazo máximo de três anos e concede aos proprietários e investidores benefícios fiscais e financeiros significativos.
Tipos de ARU e Operações associadas
A legislação portuguesa reconhece dois modelos distintos de intervenção:
ARU Simples: Focada apenas na reabilitação do edificado privado. O instrumento de regulação é a Estratégia de Reabilitação Urbana, um documento que define as prioridades e objetivos para os proprietários particulares realizarem obras nos seus imóveis. Este modelo é apropriado para áreas onde a degradação é principalmente de origem privada.
ARU Sistemática: Contempla não apenas a reabilitação do edificado privado, mas também programação de intervenção municipal em infraestruturas, equipamentos de utilização coletiva e espaços públicos. O instrumento de regulação é o Programa Estratégico de Reabilitação Urbana. Este modelo integra uma visão mais ampla de transformação territorial.
Benefícios Fiscais e de âmbito municipal
O que torna a reabilitação urbana concretamente atrativa para os proprietários é o quadro de apoios e incentivos. Estes dividem-se em duas categorias principais.
Incentivos Fiscais
Os proprietários de edifícios localizados em ARU e que realizem intervenções de reabilitação podem beneficiar de:
Isenção do Imposto sobre Imóveis (IMI) durante 3 anos, com possibilidade de extensão por mais 5 anos, em imóveis destinados a habitação própria ou arrendamento.
Isenção do Imposto sobre Transmissões (IMT) nas aquisições de imóveis destinados a reabilitação e na primeira transmissão onerosa de imóvel reabilitado destinado a habitação.
Redução do IVA de 23% para 6% nas empreitadas de reabilitação urbana.
Acesso facilitado a redução do IRS e IRC relativos a investimentos em reabilitação.
Incentivos Municipais
Para além das medidas fiscais de âmbito nacional, os municípios podem definir políticas de incentivo complementares:
Redução de 50% das taxas de emissão de alvarás para operações de reabilitação
Redução de 30% das taxas devidas por ocupação da via pública durante as obras
Redução de 50% das taxas pela realização de vistorias técnicas
Redução de 20% da taxa municipal de urbanização
Isenção total das taxas de licença para demolição de anexos pouco qualificados
Estes benefícios transformam-se em poupanças reais e em incentivos concretos para investir na recuperação de edifícios.
Avaliação do Estado de Conservação
Para determinar se um edifício em ARU é elegível para estes benefícios, existe um procedimento técnico estabelecido: a Ficha de Avaliação do Nível de Conservação dos Edifícios (NRAU). Este documento avalia sistematicamente os elementos funcionais do edifício, desde a estrutura até às instalações técnicas.
A avaliação classifica o estado de conservação em categorias: Excelente, Bom, Médio, Mau ou Péssimo. Uma das condições para aceder aos benefícios é que o edifício registe uma subida de pelo menos dois níveis no estado de conservação após as obras, atingindo no mínimo o nível "Bom". Este requisito garante que os incentivos se destinam verdadeiramente a intervenções de qualidade que transformem edifícios degradados em propriedades adequadas e funcionais.
Operações de Reabilitação Urbana (ORU)
A concretização prática de uma ARU efetua-se através de uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU), que pode ser simples ou sistemática, conforme referido anteriormente. A ORU Simples define-se através de uma Estratégia de Reabilitação Urbana, enquanto a ORU Sistemática é regulada por um Programa Estratégico de Reabilitação Urbana.
Estas operações detalham as ações específicas a realizar, estabelecem cronogramas de intervenção e identificam investimentos. Para as operações mais complexas, é necessário a aprovação e publicação em Diário da República, garantindo transparência e participação pública no processo.
Financiamento das intervenções
Além dos benefícios fiscais, existem programas nacionais de financiamento específicos para reabilitação urbana. O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e o Portal da Habitação disponibilizam informação sobre instrumentos de financiamento como:
IFRRU 2020 (Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas)
Programas "Reabilitar para Arrendar" com diferentes configurações
PROHABITA (Programa de Reabilitação Urbana)
Apoio técnico especializado a promotores e empresas
Estes programas, frequentemente cofinanciados pela União Europeia, permitem acesso a crédito facilitado e a subsídios, tornando as obras de reabilitação economicamente viáveis para proprietários particulares e entidades públicas.
Dimensão Estratégica: Integração de políticas
A reabilitação urbana em Portugal não funciona isoladamente. Integra-se numa abordagem mais ampla de desenvolvimento territorial que incorpora diferentes políticas setoriais: ambiente, emprego, transportes, educação, saúde, energia e sustentabilidade.
Esta integração significa que as operações de reabilitação devem considerar:
Melhorias na mobilidade urbana e acessibilidade para pessoas com mobilidade condicionada
Adoção de critérios de eficiência energética em edifícios públicos e privados
Criação de espaços verdes e infraestruturas sustentáveis
Oportunidades de revitalização económica e criação de emprego local
Proteção e valorização do património cultural
O papel da Economia Circular
A Iniciativa Nacional das Cidades Circulares (InC2), na sua edição 2024-2028, integra a reabilitação urbana como um dos eixos prioritários. Este programa apoia municípios e comunidades na transição para modelos de produção e consumo mais sustentáveis, onde a reutilização, beneficiação e reciclagem de edifícios e espaços existentes ganham relevo.
Na prática, a economia circular aplicada ao urbanismo significa prolongar a vida útil do património construído, evitar a demolição desnecessária e reduzir resíduos de construção. É uma abordagem que alia sustentabilidade ambiental a responsabilidade económica.
Em poucas palavras
A reabilitação urbana em Portugal tornou-se um instrumento estratégico de desenvolvimento territorial, com legislação clara, benefícios fiscais e financeiros definidos, e enquadramento em políticas nacionais de sustentabilidade. Cada Área de Reabilitação Urbana delimitada por um município representa uma oportunidade concreta para proprietários, investidores e comunidades transformarem núcleos urbanos degradados.
O sucesso destas operações depende, porém, de uma compreensão clara das regras, dos procedimentos e dos benefícios disponíveis. É aqui que o papel de profissionais qualificados na área urbana, arquitetura e engenharia se torna essencial. Estes profissionais ajudam a navegar os requisitos técnicos, a elaborar estratégias eficazes e a aceder aos incentivos adequados a cada situação.