Certificado Energético: Em que situações é obrigatório?

O certificado energético é um documento cada vez mais presente nas transações imobiliárias e nos processos de construção e reabilitação em Portugal. Mas nem toda a gente sabe exatamente quando é obrigatório obtê-lo — e, sobretudo, o que acontece quando não está disponível.

O que é o Certificado Energético?

O certificado energético (CE) é o documento que avalia e classifica o desempenho energético de um edifício ou fração autónoma, atribuindo-lhe uma classe de eficiência que vai de A+ (melhor desempenho) a F (pior desempenho). Para além da classificação, inclui recomendações de melhoria que podem contribuir para reduzir o consumo energético e as despesas associadas.

Em Portugal, o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE) é regulado pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, que define as obrigações de certificação energética atualmente em vigor.

Quando é obrigatório?

De acordo com o n.º 1 do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, o certificado energético é obrigatório nas seguintes situações:

• Venda de imóvel — qualquer edifício ou fração autónoma colocado no mercado para venda deve possuir certificado energético válido, sendo obrigatória a sua apresentação no momento da celebração do contrato.

• Arrendamento — o mesmo princípio se aplica ao arrendamento, incluindo contratos de locação financeira (leasing) imobiliária.

• Edifícios novos — todos os edifícios sujeitos a licença de construção emitida após a entrada em vigor da legislação aplicável estão obrigados a obter pré-certificado energético antes do início das obras e certificado energético aquando da conclusão das mesmas.

• Grande renovação — edifícios sujeitos a obras de renovação em que o custo estimado dos trabalhos, relativo aos componentes (envolvente e sistemas técnicos), ultrapasse 25% do valor do edifício, calculado com base no valor médio de construção publicado anualmente por portaria.

• Edifícios de entidades públicas — imóveis detidos e ocupados por entidades públicas, com área interior útil superior a 250 m², que sejam frequentemente visitados pelo público.

• Programas de financiamento — sempre que a certificação energética seja requisito de acesso a financiamento ou benefícios fiscais.

"O certificado energético não é apenas uma formalidade — é um instrumento que informa, protege e valoriza o imóvel no momento da transação."

Quando não é obrigatório?

O n.º 2 do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020 estabelece um conjunto de isenções. Estão dispensados da obrigação de certificação energética:

• Edifícios unifamiliares com área útil de pavimento igual ou inferior a 50 m², quando constituam edifícios autónomos;

• Instalações industriais, pecuárias ou agrícolas não residenciais;

• Armazéns onde a presença humana real ou prevista não ocorra por mais de duas horas em cada dia, ou cuja densidade de ocupação seja igual ou inferior a 0,025 pessoas/m²;

• Edifícios de culto religioso e outros edifícios de utilização especial previstos na legislação;

• Edifícios destinados exclusivamente a arrecadações e arrumos (que, pela sua natureza, não se enquadram na definição de edifício para efeitos do SCE).

Em que momento deve ser apresentado?

Esta é uma questão frequente — e relevante. O certificado energético deve estar disponível a partir do momento em que o imóvel é publicitado para venda ou arrendamento, seja através de anúncio em portal imobiliário, jornal ou qualquer outra forma de promoção. Não é suficiente obtê-lo apenas no momento da assinatura do contrato.

Quem publicitar um imóvel para venda ou arrendamento sem indicar a respetiva classe energética fica sujeito a coima, nos termos previstos na legislação vigente.

O Pré-Certificado e o Certificado: Qual a diferença?

Nos edifícios novos, o processo divide-se em dois momentos:

Documento	Momento de emissão
Pré-certificado energético	Antes do início das obras, para instrução do pedido de licença de construção
Certificado energético	Após a conclusão da obra, para instrução do pedido de autorização de utilização

O pré-certificado é emitido com base no projeto e converte-se em certificado após a conclusão da obra, mediante verificação de que a execução está conforme o projeto pré-certificado.

O valor médio de construção e as grandes renovações

Para determinar se uma obra de renovação ultrapassa o limiar de 25% do valor do edifício, é utilizado o valor médio de construção por metro quadrado, fixado anualmente por portaria do membro do Governo responsável pelos assuntos fiscais, nos termos do Código do IMI.

Para referência, os valores publicados foram os seguintes:

• 2021 — 492 €/m²

• 2022 — 512 €/m²

• 2023 — 532 €/m²

• 2024 — 532 €/m²

Atenção: O valor aplicável a cada caso depende do ano em que a obra é realizada. Para 2025 e 2026, deverá ser consultada a portaria publicada para o respetivo ano.

Dicas práticas

• O certificado energético é emitido por Peritos Qualificados (PQ), inscritos e reconhecidos pela ADENE no âmbito do SCE.

• A validade do CE para edifícios de habitação existentes é de 10 anos, salvo nos casos em que sejam realizadas obras ou alterações que determinem a emissão de novo certificado.

• Num processo de compra e venda, é da responsabilidade do vendedor garantir que o CE está válido antes de colocar o imóvel no mercado.

• No arrendamento, o mesmo princípio aplica-se ao senhorio.

Para considerar

O certificado energético é, ao mesmo tempo, uma obrigação legal e um instrumento de informação ao consumidor. Num mercado imobiliário cada vez mais exigente, um bom desempenho energético valoriza o imóvel e reduz os custos de utilização a longo prazo. Planear a construção ou a reabilitação tendo em conta a eficiência energética não é uma opção — é uma decisão inteligente.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em abril de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo, recomenda-se sempre a confirmação dos diplomas em vigor e o acompanhamento por técnicos habilitados.