Quadro de Áreas na habitação: Ferramenta para profissionais e particulares
- Ana Carolina Santos
- 3 de set.
- 4 min de leitura
A habitação em Portugal é regida por normas técnicas específicas que garantem condições mínimas de qualidade e habitabilidade. Entre os instrumentos fundamentais para assegurar estas condições está o Quadro de Áreas - um documento técnico que define e quantifica os espaços habitacionais de acordo com a legislação nacional.
O que é efetivamente um Quadro de Áreas?
O Quadro de Áreas é um documento técnico que sistematiza e apresenta de forma clara todas as áreas de uma habitação, organizadas segundo três conceitos fundamentais estabelecidos no Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU):
As três categorias de áreas
Área Bruta (Ab) - É a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos. Inclui:
Varandas privativas
Locais acessórios
Quota-parte das circulações comuns do edifício
Área Útil (Au) - Soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo:
Vestíbulos e circulações interiores
Instalações sanitárias
Arrumos e compartimentos similares
Armários nas paredes. Mede-se pelo perímetro interior das paredes, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas.
Área Habitável (Ah) - Soma das áreas dos compartimentos de habitação, excluindo:
Vestíbulos
Circulações interiores
Instalações sanitárias
Arrumos e compartimentos de função similar
Para que serve este instrumento?
Controlo da qualidade habitacional
O quadro de áreas garante que as habitações cumprem os requisitos mínimos estabelecidos na legislação portuguesa. Segundo o artigo 66.º do RGEU, existe uma relação directa entre o número de compartimentos e as áreas mínimas obrigatórias:
T0: Área habitável mínima de 25 m²
T1: Área habitável mínima de 35 m²
T2: Área habitável mínima de 50 m²
T3: Área habitável mínima de 65 m²
T4: Área habitável mínima de 80 m²
Verificação do cumprimento legal
Permite verificar se cada tipologia habitacional respeita as normas do RGEU, nomeadamente:
Áreas mínimas por compartimento
Proporções adequadas entre espaços
Cumprimento dos requisitos de habitabilidade
"A correta definição das áreas habitacionais é fundamental para garantir condições de vida dignas e o cumprimento da legislação urbanística nacional"
Quem é responsável pela sua elaboração?
Técnicos habilitados
A responsabilidade pela elaboração do quadro de áreas recai sobre os técnicos legalmente habilitados para a subscrição de projetos de arquitetura, nomeadamente:
Arquitectos - Através da Ordem dos Arquitectos
Engenheiros Civis - Através da Ordem dos Engenheiros
Outros técnicos - Com habilitações específicas reconhecidas
Responsabilidade legal
Estes profissionais assumem a responsabilidade técnica através do termo de responsabilidade, declarando que:
Foram observadas as normas legais aplicáveis
O projeto cumpre os regulamentos em vigor
As áreas calculadas estão corretas
Onde é obrigatória a sua apresentação?
Processos de Licenciamento
O quadro de áreas é obrigatório em:
Operações sujeitas a licença:
Construção de novos edifícios habitacionais
Obras de ampliação significativa
Reconstrução com alteração da configuração
Comunicações prévias:
Obras em áreas com planos de pormenor
Intervenções em zonas urbanas consolidadas
Alterações de utilização
Procedimentos administrativos
Integra obrigatoriamente os seguintes documentos:
Projectos de arquitetura
Pedidos de licenciamento
Comunicações prévias
Pedidos de autorização de utilização
Quando é utilizado ao longo do processo?
Fase de Projeto
Durante a conceção do projeto, o arquitecto deve:
Calcular todas as áreas segundo as definições legais
Verificar o cumprimento dos mínimos obrigatórios
Ajustar o projeto às exigências regulamentares
Licenciamento Municipal
A Câmara Municipal utiliza o quadro para:
Verificar a conformidade legal
Calcular taxas urbanísticas
Emitir licenças e alvarás
Utilização do Edifício
Após a construção, serve para:
Certificação energética
Registo predial
Avaliação imobiliária
Operações de compra e venda
Aspectos técnicos fundamentais
Tolerâncias específicas
A legislação estabelece algumas tolerâncias para habitações com características especiais, definidas na Portaria n.º 243/84:
Compartimentos mínimos:
Área não inferior a 8 m² (exceções específicas)
Pelo menos um compartimento com 10,5 m² em habitações com menos de 5 compartimentos
Cozinhas:
Área mínima de 5 m²
Pode reduzir a 4 m² em habitações menores
Instalações Sanitárias
O RGEU estabelece requisitos específicos:
T0, T1, T2: mínimo 3,5 m²
T3, T4: mínimo 4,5 m² (subdivididas)
T5 ou superior: mínimo 6 m²
Impacto nas decisões projectuais
Optimização espacial
O quadro de áreas influencia directamente:
Distribuição dos compartimentos
Dimensionamento dos espaços
Escolhas arquitectónicas
Viabilidade Económica
Permite calcular:
Custo por metro quadrado
Eficiência do aproveitamento
Valor de mercado potencial
Conselhos práticos
Para Proprietários
Solicite sempre o quadro de áreas ao seu arquitecto
Verifique se as áreas correspondem ao prometido
Confirme o cumprimento da legislação vigente
Para Técnicos
Mantenha-se actualizado sobre alterações legislativas
Utilize ferramentas de cálculo certificadas
Documente criteriosamente todos os cálculos
Para Investidores
Analise a eficiência do quadro de áreas
Compare com ofertas similares no mercado
Considere o potencial de valorização
Para considerar
O Quadro de Áreas transcende o mero cumprimento burocrático, constituindo uma ferramenta fundamental para garantir a qualidade habitacional em Portugal. A sua correcta elaboração e compreensão beneficiam todos os intervenientes no processo construtivo, desde o arquitecto ao utilizador final.
A legislação portuguesa, através do RGEU e demais diplomas complementares, estabelece padrões que visam assegurar condições dignas de habitabilidade. O domínio destes conceitos é essencial para qualquer profissional que actue no sector da construção e para qualquer cidadão que pretenda compreender melhor o seu espaço habitacional.
A evolução legislativa continua a aperfeiçoar estes instrumentos, sempre com o objectivo de melhorar a qualidade de vida urbana e garantir o direito fundamental à habitação adequada.
Precisa de apoio técnico especializado para o seu projeto habitacional? A AC-Arquitetos acompanha-o nas fases do processo, desde a elaboração do quadro de áreas até à Licença de Utilização. Entre em contacto connosco para uma consulta personalizada e descubra como podemos transformar as suas ideias em realidade, sempre em conformidade com a legislação vigente.
