Quem pode legalmente construir a sua casa? O regime que regula os empreiteiros em Portugal

Contratar uma empresa para construir ou remodelar um imóvel implica confiar numa entidade legalmente habilitada para o efeito. É precisamente essa habilitação, e as suas condições, que a Lei n.º 41/2015, de 3 de junho, vem regular em Portugal.

O que é este diploma

A Lei n.º 41/2015, de 3 de junho, publicada em Diário da República e atualmente em vigor, estabelece o regime jurídico aplicável ao exercício da atividade da construção em Portugal, tendo revogado o anterior Decreto-Lei n.º 12/2004, de 9 de janeiro. O seu artigo 1.º esclarece que este regime foi criado em conformidade com o Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho, que transpôs para a ordem jurídica portuguesa a Diretiva n.º 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006, relativa aos serviços no mercado interno.

Este diploma foi já objeto de alteração pela Lei n.º 25/2018, de 14 de junho, encontrando-se atualmente em vigor na sua versão atualizada.

Esta lei não regula quem pode desenhar um projeto de arquitetura. Regula quem pode, legalmente, executar a obra no terreno.

A quem se aplica

O artigo 2.º da Lei n.º 41/2015 é direto quanto ao seu âmbito de aplicação: a lei aplica-se a pessoas singulares e coletivas que executem obras públicas ou particulares em território nacional.

Este âmbito é amplo e abrange tanto empresas de construção de maior dimensão, habitualmente associadas a obras públicas, como pequenos empreiteiros que executam obras particulares, como a construção ou reabilitação de uma habitação.

O conceito central: a habilitação

O artigo 4.º, n.º 2, da Lei n.º 41/2015 estabelece o princípio essencial deste regime: o exercício da atividade da construção em território nacional depende, por razões de segurança das pessoas, de permissão administrativa do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I. P. (IMPIC, I. P.), ou de mero registo efetuado junto do mesmo, nos termos da lei.

Esta permissão administrativa pode assumir duas formas, conforme definido no artigo 3.º do diploma:

• Alvará: Habilita a empresa de construção a realizar obras e trabalhos especializados cujo valor não exceda o limite previsto para a respetiva classe.

• Certificado: Habilita a empresa a realizar obras e trabalhos cujo valor não exceda um limite específico previsto na lei, inferior ao aplicável ao alvará.

Os requisitos para uma empresa poder construir

Para obter alvará como empreiteiro de obras particulares, o artigo 24.º, n.º 1, da Lei n.º 41/2015 exige o preenchimento cumulativo de três requisitos:

• Possuir idoneidade comercial, nos termos definidos no artigo 9.º do diploma.

• Possuir capacidade económico-financeira, nos termos do artigo 11.º.

• Ser titular de seguro de acidentes de trabalho para os trabalhadores contratados, ou que, em qualquer caso, executem obra a seu cargo em território nacional.

Já para o certificado de empreiteiro de obras particulares, o artigo 25.º, n.º 1, exige o preenchimento cumulativo de dois requisitos: idoneidade comercial e seguro de acidentes de trabalho, dispensando a exigência de capacidade económico-financeira aplicável ao alvará.

O que a lei entende por idoneidade comercial

O artigo 9.º da Lei n.º 41/2015 define com detalhe quando uma empresa, ou os seus representantes legais, não são considerados comercialmente idóneos. Não são consideradas idóneas, entre outras situações, as empresas e representantes legais que:

• Tenham sido declarados insolventes, salvo se decretado judicialmente plano de insolvência.

• Tenham sido proibidos do exercício do comércio ou da atividade da construção, durante o período em que a proibição vigore.

• Tenham sido condenados em pena de prisão efetiva, transitada em julgado, pela prática de determinados crimes expressamente elencados na lei, como burla, insolvência dolosa, falsificação de documentos no âmbito da construção, corrupção ou branqueamento de capitais.

Este critério de idoneidade funciona como uma garantia adicional para quem contrata uma empresa de construção, uma vez que a habilitação legal para exercer a atividade depende da verificação prévia destes requisitos pelo IMPIC, I. P.

As consequências e implicações práticas

Para quem contrata uma obra, este regime tem implicações concretas que vale a pena conhecer:

• Antes de contratar um empreiteiro, é possível e recomendável confirmar a validade do respetivo alvará ou certificado, uma vez que estes documentos são comprováveis mediante consulta no sítio na Internet do IMPIC, I. P., nos termos do artigo 3.º da lei.

• O artigo 17.º, n.º 4, do diploma exige que as empresas de construção afixem, de forma bem visível, no local de acesso ao estaleiro de cada obra, uma placa identificativa com a sua firma ou denominação social e o número de alvará ou de certificado de que sejam detentoras, o que permite uma verificação imediata no próprio local da obra.

• O artigo 16.º da lei estabelece que o cancelamento de alvarás e de certificados inibe a empresa de finalizar as obras em curso para as quais os mesmos eram exigidos, implicando a resolução imediata dos respetivos contratos de empreitada por impossibilidade culposa da empresa, sem prejuízo dos efeitos já produzidos.

• O artigo 20.º regula a subcontratação, estabelecendo que só é permitida a subcontratação de trabalhos a empresas de construção devidamente habilitadas nos termos deste diploma.

Um alerta relevante para quem contrata uma obra

Contratar uma empresa de construção sem confirmar previamente a validade do respetivo alvará ou certificado expõe o dono da obra a riscos evitáveis, nomeadamente em caso de cancelamento superveniente da habilitação da empresa, que pode implicar a interrupção da obra e a resolução do contrato. Esta verificação é simples de fazer, através de consulta ao sítio na Internet do IMPIC, I. P., e deve fazer parte da diligência habitual antes de qualquer contratação.

Para refletir

A Lei n.º 41/2015 estabelece um princípio de responsabilização clara: só empresas devidamente habilitadas, com idoneidade comercial comprovada e capacidade técnica e financeira adequada, podem legalmente executar obras em Portugal. Para quem vai construir, ampliar ou reabilitar um imóvel, conhecer este regime e verificar a habilitação do empreiteiro escolhido é um passo tão importante como a definição do próprio projeto de arquitetura.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em setembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.