Licença de construção: O tempo para contestar está mais curto
Uma licença de construção ou uma decisão sobre um pedido de informação prévia pode, em determinadas circunstâncias, ser considerada nula. Mas o tempo disponível para invocar essa nulidade deixou de ser indefinido: a lei fixou agora um prazo concreto, e mais curto do que a incerteza que existia anteriormente.
O que pode tornar nula uma licença
O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, prevê no seu artigo 68.º, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, as situações em que uma licença ou uma decisão relativa a um pedido de informação prévia é considerada nula. São nulas as licenças e as decisões que:
Violem o disposto em plano municipal ou intermunicipal de ordenamento do território, medidas preventivas, normas provisórias ou operação de loteamento em vigor.
Não tenham sido precedidas de consulta das entidades cujos pareceres, autorizações ou aprovações sejam legalmente exigíveis, ou que não estejam em conformidade com esses pareceres, autorizações ou aprovações, desde que estes tenham sido emanados dentro do prazo legalmente previsto.
Estas situações representam vícios graves no processo de licenciamento, e é precisamente por isso que a lei prevê mecanismos específicos para a sua declaração.
O novo prazo: três anos
O artigo 69.º do RJUE, na redação atual, regula o regime processual associado a estas nulidades. O n.º 4 deste artigo estabelece:
A possibilidade de o órgão que emitiu o ato ou deliberação declarar a nulidade caduca no prazo de três anos contados da data da sua emissão, caducando igualmente no mesmo prazo o direito de propor a ação prevista no n.º 1 ou de propositura de ação popular, nos termos do n.º 2 do artigo 9.º e do n.º 2 do artigo 55.º do Código de Processo nos Tribunais Administrativos, exceto relativamente a monumentos nacionais e respetiva zona de proteção.
Uma licença nula deixa de poder ser eternamente contestável. Passados três anos da sua emissão, esse direito caduca, salvo nas situações de proteção reforçada previstas na lei.
Quem pode invocar a nulidade e como
O artigo 69.º, n.º 1, do RJUE estabelece que os factos geradores de nulidade, e quaisquer outros factos de que possa resultar a invalidade dos atos administrativos previstos no diploma, devem ser participados, por quem deles tenha conhecimento, ao Ministério Público, para efeitos de propositura da competente ação administrativa e respetivos meios processuais acessórios.
Este mesmo prazo de três anos aplica-se de forma abrangente:
À possibilidade de o próprio órgão que emitiu o ato ou a deliberação declarar a sua nulidade.
Ao direito de o Ministério Público propor a ação administrativa com vista à declaração de nulidade.
Ao direito de propositura de ação popular, nos termos do Código de Processo nos Tribunais Administrativos.
A exceção que a lei mantém
Há uma situação em que este prazo de três anos não se aplica: Quando estejam em causa monumentos nacionais e a respetiva zona de proteção. Nestes casos, a lei não fixa o limite temporal de três anos, reconhecendo a especial relevância da proteção destes bens do património cultural, cuja tutela justifica um regime mais exigente do que o aplicável às demais situações de nulidade.
Um mecanismo adicional em caso de crime
O artigo 69.º, n.º 5, do RJUE prevê ainda uma extensão deste prazo numa circunstância específica: se os factos que determinaram a nulidade consubstanciarem a prática de um crime, o prazo de caducidade é alargado para a duração do prazo de prescrição aplicável a esse crime. Nestas situações mais graves, o prazo de três anos deixa de ser o limite, prevalecendo o prazo de prescrição criminal correspondente.
O que este novo prazo significa na prática
Para proprietários, promotores e para quem adquire um imóvel com base numa licença urbanística, esta alteração tem implicações relevantes:
Uma licença com um vício grave, uma vez decorridos três anos desde a sua emissão, deixa de poder ser objeto de declaração de nulidade, tanto pela própria câmara municipal, como pelo Ministério Público ou por via de ação popular, salvo na exceção dos monumentos nacionais.
Este prazo confere maior segurança jurídica a quem já executou uma obra ou já adquiriu um imóvel com base numa licença antiga, reduzindo o risco de contestação indefinida no tempo.
Ao mesmo tempo, quem tenha conhecimento de um vício grave numa licença deve agir dentro deste prazo, sob pena de perder a possibilidade de o fazer valer.
Regime transitório: A que licenças se aplica
O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, prevê no seu artigo 12.º, n.º 3, que as disposições relativas aos prazos de declaração ou invocação da nulidade e aos prazos de caducidade se aplicam às situações jurídicas já constituídas, salvo se, segundo a lei antiga, o prazo se completar em menos tempo. O n.º 4 do mesmo artigo esclarece que, nesse caso, os prazos contam-se da data de entrada em vigor do próprio decreto-lei.
Isto significa que este novo prazo de três anos não se aplica apenas a licenças futuras: pode também afetar licenças já emitidas antes desta alteração, com as regras específicas de contagem previstas neste regime transitório.
Um alerta a considerar
Se tem conhecimento de um vício grave numa licença de construção, própria ou de terceiros, ou se pretende avaliar a validade de uma licença antiga associada a um imóvel que está a comprar ou vender, este novo prazo torna urgente uma verificação atempada. Deixar passar o prazo de três anos, sem que o vício seja participado e a respetiva ação proposta, pode significar a perda definitiva dessa possibilidade.
Para refletir
A fixação de um prazo concreto para a declaração de nulidade de licenças reflete uma opção clara do legislador: equilibrar a proteção do interesse público, que justifica a existência da própria figura da nulidade, com a necessidade de segurança jurídica para quem construiu, comprou ou vendeu um imóvel com base num título urbanístico. Este equilíbrio, contudo, exige atenção: quem identificar um vício grave deve agir dentro do prazo, e não assumir que a nulidade permanece contestável indefinidamente.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em setembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
