Obra concluída, e agora? Os dois caminhos para poder usar legalmente o edifício
Terminar uma obra não significa, por si só, que o edifício pode começar a ser utilizado. A lei prevê dois caminhos distintos para formalizar essa utilização, e escolher o caminho errado pode atrasar o momento em que finalmente pode habitar ou explorar o espaço que construiu ou remodelou.
Duas figuras, dois regimes diferentes
O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, passou a prever, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, dois procedimentos distintos para regularizar a utilização de um edifício ou fração após a realização de obras: a comunicação prévia, prevista no artigo 62.º-A, e a comunicação prévia com prazo, prevista no artigo 62.º-B.
Apesar de os nomes serem semelhantes, os pressupostos e os efeitos práticos destas duas figuras são bastante diferentes.
A diferença entre estes dois procedimentos não está na burocracia, está no que aconteceu antes: se a obra teve controlo prévio municipal, ou se nunca teve.
Quando se aplica a mera comunicação prévia
O artigo 62.º-A do RJUE estabelece que a utilização ou alteração de uso de um edifício ou fração, após a realização de obra submetida a procedimento de licenciamento, comunicação prévia, ou isenta ao abrigo da alínea h) do n.º 1 do artigo 6.º, depende da submissão de uma comunicação prévia à câmara municipal.
Este procedimento aplica-se, portanto, quando a obra que antecedeu a pretensão de utilização já passou por um controlo urbanístico prévio, seja através de licença, seja através de comunicação prévia, ou ainda quando a obra foi isenta na sequência de uma informação prévia favorável. Nestes casos, a lei estabelece um efeito particularmente célere: o edifício ou as suas frações autónomas podem ser utilizados para a finalidade pretendida imediatamente após a submissão da comunicação prevista no artigo 62.º-A e dos respetivos elementos instrutórios, nos termos do n.º 2 do mesmo artigo.
O controlo sucessivo desta comunicação consiste na verificação dos elementos instrutórios apresentados, nos termos do n.º 3 do artigo 62.º-A, que remete para o disposto no n.º 9 do artigo 35.º do RJUE quanto à possibilidade de suprir eventuais faltas de elementos.
Quando se aplica a comunicação prévia com prazo
O artigo 62.º-B do RJUE prevê um regime distinto para situações em que não existiu esse controlo prévio da obra. Este procedimento aplica-se quando a utilização ou a alteração de uso de um edifício ou fração:
Não tenha sido precedida de obra tendo em vista essa utilização, ou
Tenha sido precedida de obra isenta nos termos das alíneas g) ou h) do n.º 1 do artigo 7.º, ou do artigo 6.º, com exceção da alínea h) do seu n.º 1.
Nestes casos, a lei já não permite a utilização imediata. O artigo 64.º, n.º 1, do RJUE estabelece que o edifício ou as suas frações autónomas só podem ser utilizados para a finalidade pretendida decorridos dez dias após a submissão da comunicação prévia com prazo, salvo em situações específicas previstas no número seguinte do mesmo artigo.
O que pode acontecer durante esse prazo
A existência deste intervalo de dez dias não é uma formalidade sem propósito. O artigo 64.º, n.º 2, do RJUE, atribui ao presidente da câmara municipal, dentro desse prazo, a possibilidade de:
Proferir despacho de rejeição, quando a comunicação não esteja devidamente instruída, ou quando resulte dos elementos instrutórios que a utilização pretendida é manifestamente contrária às normas legais ou regulamentares aplicáveis, ou constitua uma sobrecarga incomportável para as infraestruturas ou serviços gerais existentes.
Determinar a realização de uma vistoria, quando se verifique existirem indícios sérios de que o edifício não é idóneo para o fim pretendido.
Caso seja determinada a realização de vistoria, esta deve realizar-se no prazo de 15 dias a contar da decisão do presidente da câmara, nos termos do artigo 65.º, n.º 1, do RJUE.
Os documentos exigidos em cada procedimento
Ambos os procedimentos exigem a apresentação de um termo de responsabilidade, mas com conteúdo distinto.
No caso da comunicação prévia do artigo 62.º-A, deve ser apresentado um termo de responsabilidade que declare a conformidade da obra com o projeto aprovado, comunicado ou objeto de pedido de informação prévia, bem como a conformidade legal e regulamentar de eventuais alterações em obra isentas de licença ou comunicação, subscrito pelo diretor de obra ou pelo diretor de fiscalização de obra.
No caso da comunicação prévia com prazo do artigo 62.º-B, o artigo 63.º do RJUE exige um termo de responsabilidade que declare a conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis, subscrito por pessoa legalmente habilitada a ser autora de projeto de arquitetura, e um segundo termo que declare a idoneidade do edifício ou fração para o fim pretendido, subscrito pelo diretor de obra ou pelo diretor de fiscalização de obra.
Para refletir
A distinção entre estes dois procedimentos reflete uma lógica coerente: quanto mais controlo prévio uma obra já teve, mais célere é o caminho para a sua utilização; quanto menos controlo existiu antes, mais cautelosa é a verificação exigida depois. Compreender em qual destes dois cenários se enquadra a sua situação, antes de submeter qualquer comunicação, é o que permite planear com segurança o momento de ocupação de um imóvel.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em setembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
