Trocar janelas para ganhar eficiência energética: Nova dispensa de licença
Substituir a caixilharia de um edifício para melhorar o seu desempenho energético passa a estar dispensado de licença e comunicação prévia, mesmo quando o imóvel se situa numa zona de proteção de um imóvel classificado. Esta é uma das alterações mais práticas introduzidas recentemente ao regime da construção em Portugal, com impacto direto em quem procura reduzir consumos sem complicações administrativas.
O que a lei passou a prever
O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, classifica no seu artigo 6.º-A as chamadas obras de escassa relevância urbanística, uma categoria de intervenções dispensadas de licença e de comunicação prévia. Na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, a alínea j) do n.º 1 deste artigo passou a incluir:
A substituição dos caixilhos dos vãos por outros que promovam a eficiência energética, desde que mantida a geometria e a relação volumétrica dos diferentes componentes da caixilharia, conferindo acabamento exterior idêntico ao original, incluindo nos imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação.
Esta redação é clara quanto ao alcance da medida: A dispensa de licenciamento aplica-se mesmo quando o edifício está localizado numa zona de proteção de um imóvel classificado, o que representa uma diferença relevante em relação ao tratamento anteriormente dado a este tipo de intervenção nesses contextos.
Substituir caixilhos por outros energeticamente mais eficientes deixa de exigir licenciamento, mesmo junto a um imóvel classificado, desde que o resultado visual se mantenha fiel ao original.
As condições que têm de ser cumpridas
Esta dispensa não é incondicional. A lei exige que a substituição respeite três requisitos cumulativos:
Os novos caixilhos devem promover a eficiência energética do edifício, sendo esse o próprio fundamento da isenção.
Deve manter-se a geometria e a relação volumétrica dos diferentes componentes da caixilharia, ou seja, as proporções e a disposição dos elementos que compõem a janela ou porta não podem ser alteradas.
O acabamento exterior resultante deve ser idêntico ao original, preservando a leitura visual da fachada.
Se algum destes requisitos não for cumprido, a obra deixa de se qualificar como obra de escassa relevância urbanística nestes termos, e passa a estar sujeita ao regime geral aplicável.
Onde esta isenção não se aplica
O mesmo artigo 6.º-A, no seu n.º 2, estabelece exceções a este regime de escassa relevância urbanística. Excetuam-se do regime geral as obras e instalações em imóveis classificados ou em vias de classificação, de interesse nacional, de interesse público ou de interesse municipal, e em imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação.
Contudo, a própria lei ressalva expressamente esta situação para os imóveis situados em zonas de proteção: o n.º 2, alínea b), do artigo 6.º-A exclui do regime de exceção os imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação, precisamente sem prejuízo do disposto na alínea j) do n.º 1, ou seja, sem prejuízo da dispensa aplicável à substituição de caixilhos.
Isto significa que a distinção essencial, novamente, não está na proximidade a um imóvel classificado, mas sim no estatuto do próprio imóvel onde a obra vai ser realizada:
Um edifício situado numa zona de proteção, mas que não é, ele próprio, classificado, pode beneficiar desta isenção para a substituição de caixilhos.
Um edifício que seja, ele próprio, classificado, em vias de classificação, ou integrado num conjunto ou sítio classificado, não beneficia desta isenção específica.
Porque é que esta alteração é relevante
Esta clarificação resolve uma situação prática que afetava muitos proprietários de imóveis em centros históricos ou em zonas urbanas com património classificado próximo:
Antes desta alteração, a proximidade a um imóvel classificado podia implicar a exigência de licenciamento para uma intervenção simples, como a substituição de janelas antigas por outras mais eficientes.
Agora, desde que a intervenção respeite a geometria original e o acabamento exterior idêntico, essa mesma obra pode avançar sem qualquer procedimento prévio junto da câmara municipal.
Esta simplificação está alinhada com objetivos de eficiência energética, facilitando a modernização do parque edificado sem comprometer a leitura arquitetónica das zonas protegidas.
Um exemplo prático ilustra a situação: Um proprietário de uma habitação situada numa rua adjacente a um edifício classificado pretende substituir os caixilhos de madeira, já degradados, por caixilhos de alumínio com corte térmico, mantendo o desenho e as proporções originais das janelas. Esta obra pode agora ser realizada sem licença nem comunicação prévia, precisamente por se enquadrar nesta nova previsão legal.
Cuidados a ter antes de avançar
Apesar da simplificação, há aspetos que merecem atenção antes de iniciar esta obra:
Confirmar com precisão se o imóvel em causa é, ele próprio, classificado ou está em vias de classificação, uma vez que nesse caso a isenção específica dos caixilhos não se aplica.
Garantir que o projeto de substituição respeita rigorosamente a geometria e a relação volumétrica dos componentes originais da caixilharia, e não apenas o material ou a cor.
Confirmar que o acabamento exterior resultante é efetivamente idêntico ao original, especialmente em situações de dúvida sobre a interpretação deste requisito pela câmara municipal.
Ter presente que a isenção de licenciamento não dispensa o cumprimento das demais normas legais e regulamentares aplicáveis, incluindo eventuais exigências específicas de proteção do património cultural.
Um alerta importante
A isenção descrita aplica-se especificamente à substituição de caixilhos com fins de eficiência energética, nos termos exatos previstos na lei. Qualquer alteração que extravase estas condições, por exemplo, uma mudança do desenho original dos vãos ou uma alteração das suas proporções, deixa de estar abrangida por esta dispensa e pode exigir licenciamento ou comunicação prévia, dependendo da natureza da intervenção e da localização do imóvel.
Para refletir
Esta alteração simplifica um procedimento que, até agora, gerava incerteza em contextos de proteção patrimonial, e reflete uma preocupação legítima em facilitar a melhoria energética dos edifícios existentes. Mas simplificação não significa liberdade total: a fidelidade ao desenho original continua a ser a condição que sustenta esta dispensa, e essa fidelidade deve ser garantida.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em setembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
