Vender uma casa sem falar do título urbanístico pode invalidar o negócio

Quem vende ou compra um imóvel passa a ter uma obrigação legal adicional: mencionar expressamente, no próprio documento do negócio, se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico. Ignorar esta exigência não é um pormenor sem consequências, pode gerar a anulabilidade da transação.

O que a lei passou a exigir

O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, prevê no seu artigo 4.º-A, n.º 14, na redação introduzida pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, uma norma com impacto direto em qualquer transmissão de imóveis urbanos. O texto é claro:

Na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de terrenos para construção urbana, de edificações já construídas ou em construção, ou das suas fracões autónomas, deve o conservador, o notário, o advogado, o solicitador ou outra entidade legalmente competente, sob pena de anulabilidade do negócio jurídico, fazer menção no documento que o titula: a) existência do título urbanístico correspondente, quando lhe seja apresentado; b) declaração do transmitente de que dispõe do título urbanístico correspondente, quando este não lhe seja apresentado; c) declaração do transmitente de que não dispõe de título urbanístico.

Esta norma aplica-se a escrituras públicas, documentos particulares autenticados e a qualquer outro documento que formalize a transmissão de terrenos para construção urbana, de edifícios já construídos ou em construção, e de fracções autónomas.

A partir de agora, o silêncio sobre o título urbanístico deixa de ser uma omissão inócua: é motivo de anulabilidade do próprio negócio.

Porque é que esta obrigação foi criada

O preâmbulo do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, explica a lógica desta alteração: procede-se a um ajustamento do regime de transações imobiliárias, prevendo-se que, na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos, deva constar do contrato se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico, assumindo-se assim a aquisição consciente e informada.

O objetivo é simples de entender: garantir que quem compra um imóvel sabe, no momento da transação, se a construção está devidamente titulada perante o município, e não apenas depois de a escritura estar assinada.

Quem tem de cumprir esta obrigação

A norma identifica expressamente as entidades responsáveis por assegurar esta menção no documento:

• O conservador do registo predial.

• O notário.

• O advogado.

• O solicitador.

• Qualquer outra entidade legalmente competente para formalizar o negócio.

Isto significa que a responsabilidade de incluir esta informação não recai apenas sobre as partes do negócio, mas também sobre o profissional que titula o documento, seja através de escritura pública, seja através de documento particular autenticado.

As três situações possíveis

A lei prevê três cenários distintos, que devem ser refletidos no documento do negócio:

• Existe título urbanístico e este é apresentado no momento do negócio: o documento deve fazer menção à sua existência.

• O transmitente declara que dispõe de título urbanístico, mas este não é apresentado nesse momento: o documento deve conter essa declaração do transmitente.

• O transmitente declara expressamente que não dispõe de título urbanístico: o documento deve fazer constar essa mesma declaração.

Em qualquer dos três casos, a obrigação é a mesma: fazer constar do documento a situação real do imóvel relativamente ao seu título urbanístico, sem margem para omissão.

Porque é que isto interessa a quem compra ou vende

Esta alteração tem implicações práticas relevantes para ambas as partes de uma transação imobiliária:

• Para quem vende, é necessário reunir previamente a documentação urbanística do imóvel, ou assumir formalmente que não dispõe dela, sabendo que essa declaração ficará registada no próprio documento do negócio.

• Para quem compra, a menção ao título urbanístico passa a ser uma informação central da transação, e não um detalhe a apurar posteriormente junto da câmara municipal.

• Para os profissionais que intervêm na formalização do negócio, a verificação e inclusão desta menção passa a ser uma condição de validade do próprio ato, com consequências diretas em caso de incumprimento.

Um exemplo prático ilustra a situação: Se um proprietário vende um apartamento resultante de uma ampliação feita há alguns anos e nunca soube se essa obra foi devidamente comunicada à câmara municipal, essa incerteza deve ficar expressa no documento da venda, através da declaração de que não dispõe de título urbanístico. Omitir esta informação, sem qualquer menção, expõe o negócio ao risco de anulabilidade.

Um alerta que compradores e vendedores não devem ignorar

A anulabilidade de um negócio jurídico não é uma consequência menor. Se pretende vender ou comprar um imóvel, deve confirmar antecipadamente, junto da câmara municipal competente, se este dispõe de título urbanístico válido, e assegurar-se de que essa informação fica corretamente refletida no documento que formaliza a transação. Deixar esta verificação para depois da assinatura pode gerar complicações jurídicas evitáveis.

Para refletir

Esta alteração ao RJUE transforma a transparência urbanística numa condição de validade dos negócios imobiliários. Já não basta que comprador e vendedor confiem na palavra um do outro sobre a regularidade de uma obra: a lei exige que essa informação fique documentada, de forma expressa, no próprio ato de transmissão. Para quem vai vender ou comprar um imóvel, o momento certo para verificar o título urbanístico é antes da escritura, não depois.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em setembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.