Comunicação Prévia sem verificação documental à entrada: O que muda para quem constrói

A câmara municipal deixa de fazer uma verificação formal dos documentos entregues no momento em que a comunicação prévia é submetida. Esta mudança, justificada no preâmbulo do diploma que altera o RJUE, transfere para o interessado uma responsabilidade que antes era, em parte, partilhada com os serviços municipais.

O que estava previsto até agora

O procedimento de comunicação prévia sempre teve como objetivo permitir ao interessado realizar determinadas operações urbanísticas sem necessidade de um ato administrativo de aprovação, mediante o cumprimento de determinados requisitos. Contudo, na prática, este momento de entrega dos documentos envolvia uma etapa de saneamento e apreciação liminar, em que o município verificava, de forma essencialmente formal, se a documentação estava completa.

O que o preâmbulo do diploma vem esclarecer

O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que altera o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, explica no seu preâmbulo a razão desta mudança:

Importa, desde logo, clarificar que a comunicação prévia já não constitua, na realidade, um mecanismo de controlo prévio das operações urbanísticas, porquanto a intervenção municipal antes da realização das operações urbanísticas apenas ocorria em fase de saneamento e apreciação liminar, para efeitos de uma mera verificação formal da entrega documental, a qual não previa uma análise de conteúdo ou uma rejeição da pretensão por invalidade material por parte dos municípios.

O mesmo preâmbulo acrescenta que esta figura tem vindo a ser objeto de formas de aplicação muito díspares entre municípios, contrariando os objetivos de harmonização e de previsibilidade necessários ao desenvolvimento uniforme da atividade construtiva a nível nacional. Por isso, reconhece-se que a comunicação prévia deve passar a integrar uma efetiva assunção de responsabilidade por parte do interessado, quer pela entrega dos elementos instrutórios necessários, quer pelo cumprimento integral das normas legais e regulamentares aplicáveis à operação, sem necessidade de afetação de recursos humanos dos municípios para uma mera verificação documental prévia.

A comunicação prévia deixa de ser um trâmite com verificação formal à entrada e passa a assentar, sobretudo, na responsabilidade de quem a submete.

O que a lei estabelece, em concreto

Esta reorientação tem tradução direta no artigo 34.º do RJUE, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026. O n.º 2 deste artigo estabelece que a comunicação prévia consiste numa declaração que, desde que corretamente instruída com todos os elementos aplicáveis à operação urbanística, permite ao interessado proceder à sua realização após o pagamento das taxas e demais encargos devidos, e a comunicação do início dos trabalhos, dispensando a prática de quaisquer atos permissivos.

Ou seja: a lei transfere para o interessado a responsabilidade de garantir que a comunicação está corretamente instruída, e a operação pode avançar sem qualquer verificação prévia por parte do município nesse momento inicial.

Isto não significa, contudo, ausência total de controlo por parte da câmara municipal. O artigo 35.º do RJUE, também na redação atual, mantém a possibilidade de controlo sucessivo: a câmara municipal deve, em sede de controlo sucessivo, notificar o interessado da ineptidão da comunicação prévia e, consequentemente, inviabilizar a execução das operações urbanísticas, sempre que verifique que não foram cumpridas as normas e condicionantes legais e regulamentares aplicáveis.

As diferenças que interessa reter

Para quem promove uma obra, esta mudança de lógica tem implicações concretas:

• A entrega da comunicação prévia deixa de passar por uma verificação documental prévia equivalente à que existia até agora.

• A responsabilidade pela correção e completude dos elementos instrutórios passa a recair, de forma mais direta, sobre o interessado e sobre os técnicos que assinam os respetivos termos de responsabilidade.

• O controlo por parte da câmara municipal passa a ocorrer, essencialmente, em momento posterior, através da fiscalização sucessiva, e não na fase de entrada do processo.

• A obra pode ser iniciada logo após o pagamento das taxas devidas e a comunicação do início dos trabalhos, sem esperar por qualquer confirmação municipal da conformidade documental nesse momento.

Um risco que não deve ser ignorado

Esta maior autonomia processual tem uma contrapartida direta: se a comunicação prévia não estiver corretamente instruída, ou se a operação urbanística não respeitar as normas legais e regulamentares aplicáveis, a câmara municipal pode, em sede de controlo sucessivo, declarar a ineptidão da comunicação e determinar a reposição da legalidade urbanística, já depois de a obra ter avançado. Isto pode implicar custos significativos, incluindo a eventual necessidade de repor o imóvel à situação anterior.

Por isso, esta alteração reforça, e não diminui, a importância de um acompanhamento técnico rigoroso desde o início do processo. A ausência de verificação formal prévia pela câmara municipal não substitui a necessidade de garantir, com segurança, que o projeto cumpre integralmente as normas aplicáveis.

Para refletir

A comunicação prévia deixa de ter uma verificação documental prévia por parte da câmara municipal, mas isso não torna o processo mais simples do ponto de vista técnico, torna-o mais exigente na preparação. Quem constrói passa a assumir, de forma mais direta, a responsabilidade por garantir que tudo está em conformidade antes de avançar, uma vez que o controlo municipal passa a acontecer depois, e as consequências de um erro passam a manifestar-se apenas nessa fase posterior.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em setembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.