Regime de Licenciamento Urbanístico atualizado chega em Outubro de 2026

A partir de 1 de outubro de 2026 entra em vigor uma revisão profunda do regime que rege o licenciamento de obras em Portugal. Esta alteração tem impacto direto em quem pretende construir, ampliar ou alterar um imóvel, e também em quem está a preparar a compra ou venda de um prédio urbano. A seguir explica-se o que muda, porque motivo esta reforma foi feita e o que deve ter em conta a partir dessa data.

Que diploma está em causa e quando entra em vigor

O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, procede a alterações profundas em quatro diplomas centrais do direito do urbanismo português: introduz a décima sétima alteração ao Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), a vigésima primeira alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), a sétima alteração ao regime jurídico da reabilitação urbana, e a primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro.

A data de entrada em vigor deste diploma foi alterada após a sua publicação inicial. O artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 108/2026, na redação que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, estabelece que o decreto-lei entra em vigor no dia 1 de outubro de 2026, adiando a data inicialmente prevista de 3 de agosto de 2026. Esta prorrogação teve como objetivo dar mais tempo aos municípios e aos operadores do setor para se adaptarem ao novo regime.

Até 30 de setembro de 2026, mantêm-se em vigor as regras atuais do RJUE. Só a partir de 1 de outubro de 2026 se aplicam as novas disposições introduzidas por esta reforma.

Os objetivos desta revisão

O propósito central desta reforma, segundo o próprio preâmbulo do decreto-lei, é adaptar e corrigir as medidas de simplificação introduzidas em 2024, garantindo de forma mais efetiva os objetivos de simplificação de procedimentos, sem comprometer a segurança jurídica dos investimentos nem a proteção dos interesses públicos e privados envolvidos.

Entre as motivações identificadas está a necessidade de responder à urgência de criação de oferta habitacional, alinhando o regime do licenciamento urbanístico com o objetivo de satisfazer o direito à habitação. A reforma procura ainda flexibilizar procedimentos, agilizar prazos, clarificar conceitos e assegurar a existência de títulos urbanísticos juridicamente mais seguros.

Principais alterações a conhecer

Entre o vasto conjunto de alterações introduzidas, destacam-se algumas que têm impacto direto na experiência de quem promove obras ou negoceia imóveis:

• Reforço da figura da comunicação prévia como principal via de controlo urbanístico, deixando de existir uma verificação formal prévia dos elementos entregues em fase de saneamento nos termos em que existia anteriormente, e passando a assumir-se uma efetiva responsabilização do interessado pela conformidade legal e regulamentar da operação.

• Fixação de novos prazos máximos de deliberação sobre pedidos de licenciamento pela câmara municipal, previstos no artigo 23.º do RJUE: 20 dias para determinadas obras de edificação e demolição, 30 dias para obras de urbanização e trabalhos de remodelação de terrenos, e 45 dias para operações de loteamento, sob pena de deferimento tácito.

• Criação de um novo artigo 4.º-A no RJUE, relativo a títulos urbanísticos, que estabelece a aprovação, por portaria, de modelos obrigatórios de requerimento de licença, informação prévia, comunicação prévia e comunicação prévia com prazo.

• Reforço do regime da comunicação prévia, previsto nos artigos 34.º e 35.º do RJUE, com um mecanismo de controlo sucessivo por parte da câmara municipal, que pode notificar o interessado da inaptidão da comunicação prévia e promover a reposição da legalidade urbanística quando não estejam cumpridas as normas aplicáveis. Este controlo sucessivo caduca no prazo de um ano a contar do pagamento das taxas devidas, ou da data de início de utilização do edifício, se esta for posterior.

• Redução dos prazos aplicáveis à declaração de nulidade de atos de deferimento de licenças ou informações prévias pelo órgão emitente, bem como à propositura de ação administrativa pelo Ministério Público com esse mesmo objetivo.

• Introdução da obrigação de, na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos, constar do contrato se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico, assegurando uma aquisição mais consciente e informada por parte do comprador.

• Clarificação da definição de obras de reconstrução, que passam a corresponder à reposição da composição formal das fachadas e da cobertura de acordo com o último antecedente válido do edifício, mantendo-se isentas de licenciamento ou comunicação prévia.

Consequências práticas para quem vai construir ou negociar um imóvel

Esta reforma tem implicações concretas que valem a pena ter presentes:

• Quem submeter um projeto de obras a partir de 1 de outubro de 2026 fica sujeito aos novos prazos e procedimentos, com maior responsabilização pela conformidade da operação com as normas legais e regulamentares aplicáveis.

• A obrigação de mencionar o título urbanístico nos contratos de transmissão de prédios urbanos reforça a importância de reunir, antecipadamente, toda a documentação urbanística do imóvel antes de o vender.

• O regime transitório previsto no diploma pode implicar que determinados processos já em curso, sobretudo os que se encontrem ainda em fase inicial de apreciação, passem a reger-se pelas novas regras a partir da data de entrada em vigor.

• A responsabilização mais direta do interessado e dos técnicos autores dos projetos reforça a importância de um acompanhamento técnico rigoroso desde a fase de conceção do projeto.

Alerta importante: A articulação entre o regime anterior e o novo regime pode ser complexa em processos já submetidos antes de 1 de outubro de 2026, especialmente quanto à fase processual em que se encontram no momento da transição. Antes de submeter ou avançar com qualquer processo urbanístico neste período, é essencial confirmar junto da câmara municipal qual o regime concretamente aplicável ao seu caso.

Para refletir

A entrada em vigor desta revisão do regime de licenciamento urbanístico, a 1 de outubro de 2026, representa uma mudança significativa na forma como se processam os pedidos de construção, ampliação ou alteração de imóveis em Portugal, bem como nas exigências documentais associadas à venda de prédios urbanos. Compreender antecipadamente estas alterações é essencial para evitar surpresas e atrasos em projetos já planeados ou em negócios imobiliários próximos desta data.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em setembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.