Obras no prédio: Que aprovação do condomínio é realmente necessária

Viver em propriedade horizontal implica, tarde ou cedo, discutir obras nas partes comuns do edifício: pintar a fachada, instalar um elevador, fechar uma marquise, mudar o revestimento da entrada. A pergunta que surge quase sempre é a mesma — quantos condóminos têm de estar de acordo para que a obra avance?

A resposta não é única, porque a lei portuguesa distingue vários níveis de exigência segundo o tipo de intervenção. A seguir explica-se quando é necessária unanimidade, quando bastam dois terços, e em que casos a obra pode avançar sem qualquer deliberação do condomínio.

Edifício regido por Assembleia de Condomínio

O ponto de partida: Nem toda a obra é igual

O regime da propriedade horizontal, regulado no Código Civil, distingue claramente entre três tipos de situação:

• Alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal, que definem a própria estrutura jurídica do prédio;

• Obras que constituam inovações nas partes comuns, ou seja, transformações que vão além da simples manutenção;

• Obras de conservação e reparação, que mantêm o edifício nas condições já existentes.

Cada uma destas categorias tem um regime de aprovação próprio, e confundi-las é uma das causas mais frequentes de litígios entre condóminos.

Quando é exigida unanimidade

Alterar a estrutura jurídica do prédio exige o acordo de todos — não há maioria que substitua a vontade de um único condómino contrariado.

O artigo 1419.º, n.º 1, do Código Civil estabelece que o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos. Trata-se da regra mais exigente de todo o regime da propriedade horizontal.

O n.º 2 do mesmo artigo prevê uma única exceção: a falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, mas apenas quando os votos representativos dos condóminos que não consintam sejam inferiores a um décimo do capital investido, e desde que a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as frações desses condóminos se destinam. Esta é uma via judicial, não uma deliberação de condomínio, e tem requisitos cumulativos rigorosos.

Estão sujeitas a este regime de unanimidade, entre outras situações, alterações que modifiquem a própria descrição das frações ou das partes comuns constante do título constitutivo.

Quando bastam dois terços

A generalidade das obras que transformam de forma relevante as partes comuns do edifício — sem chegar a alterar o título constitutivo — segue um regime menos exigente, mas ainda assim qualificado.

O artigo 1425.º, n.º 1, do Código Civil estabelece que as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio. Esta é a regra-base aplicável à generalidade das obras de transformação nas partes comuns, como a criação de novos espaços, a demolição de elementos comuns existentes ou a introdução de equipamentos que alterem a configuração do edifício.

O n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil acrescenta uma proibição específica: é especialmente vedado aos condóminos prejudicar, com obras novas ou por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício. Contudo, o n.º 3 do mesmo artigo abre uma via de regularização: as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas, desde que obtida prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

Exigem, portanto, aprovação por maioria de dois terços do valor total do prédio, entre outras:

• Obras que alterem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, incluindo intervenções visíveis na fachada;

• Fecho de marquises, varandas ou espaços exteriores que impliquem alteração visível do edifício;

• Demolição de partes comuns existentes ou introdução de novas partes comuns;

• Instalação de equipamentos que transformem significativamente o uso das partes comuns.

A exceção da maioria simples: Elevadores e gás canalizado

Existe uma situação particular em que a lei reduz a exigência de aprovação, precisamente por reconhecer o valor social destas intervenções. O artigo 1425.º, n.º 2, do Código Civil estabelece que, havendo pelo menos oito frações autónomas no edifício, dependem apenas da aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio — e já não de dois terços — as seguintes inovações:

• Colocação de ascensores;

• Instalação de gás canalizado.

Esta redução do quórum exigido reflete uma opção legislativa de facilitar a introdução de infraestruturas consideradas de grande utilidade coletiva, sobretudo em edifícios de maior dimensão, onde reunir dois terços do valor total pode ser mais difícil de alcançar.

Quando não é necessária aprovação do condomínio

Nem toda a intervenção num edifício em propriedade horizontal precisa de passar pela assembleia de condóminos. As obras de conservação e reparação, que mantêm o edifício nas condições já existentes sem o transformar, não se qualificam como inovações para efeitos do artigo 1425.º do Código Civil, distinção que tem sido reiteradamente reconhecida pelos tribunais portugueses ao interpretar o conceito de obra inovadora como toda a intervenção que não seja de mera reparação ou conservação.

Da mesma forma, obras realizadas exclusivamente no interior de uma fração autónoma, que não afetem partes comuns, a estrutura do edifício, a sua segurança ou a sua linha arquitetónica exterior, dependem apenas da vontade do respetivo proprietário, sem necessidade de qualquer deliberação de condomínio.

Esta distinção entre o que é intervenção estrutural comum e o que é gestão da própria fração é central para compreender todo o sistema:

Tipo de obra	Aprovação necessária
Alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal	Unanimidade dos condóminos (artigo 1419.º, n.º 1, do Código Civil)
Obras que constituam inovação nas partes comuns	Maioria de dois terços do valor total do prédio (artigo 1425.º, n.º 1)
Obras que alterem a linha arquitetónica ou o arranjo estético	Maioria de dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º, n.º 3)
Colocação de ascensores ou gás canalizado, em edifícios com 8 ou mais frações	Maioria simples do valor total do prédio (artigo 1425.º, n.º 2)
Obras de conservação ou reparação das partes comuns	Sem exigência de deliberação como inovação
Obras exclusivamente no interior de fração autónoma, sem afetar partes comuns	Sem necessidade de aprovação do condomínio

Cuidados a ter antes de avançar com uma obra

Antes de propor ou de aceitar realizar uma obra num edifício em propriedade horizontal, valem estas dicas práticas:

• Classifique corretamente a natureza da obra antes de a submeter à assembleia — uma obra de conservação nunca deve ser tratada como inovação, mas também o inverso é problemático, porque pode invalidar a deliberação;

• Registe sempre a deliberação em ata, com identificação clara do quórum alcançado e das permilagens representadas pelos votos favoráveis;

• Confirme o número de frações autónomas do prédio antes de assumir que se aplica a maioria simples prevista para ascensores ou gás canalizado, uma vez que esta exceção só vale a partir de oito frações;

• Nas obras que afetem a fachada ou o exterior do edifício, tenha em conta que a intervenção pode ainda estar sujeita a licenciamento ou comunicação prévia junto da câmara municipal, independentemente da aprovação obtida em condomínio.

Atenção: A aprovação em assembleia de condóminos resolve a questão da relação entre proprietários, mas não substitui o licenciamento camarário quando este for exigido pela legislação urbanística. São dois planos distintos e cumulativos, sobretudo em obras que alterem fachadas, coberturas ou volumetrias.

Para refletir

O regime de aprovação de obras em condomínio existe para equilibrar dois interesses legítimos: a liberdade de cada condómino de propor melhorias e a proteção de todos contra alterações impostas sem o devido consenso. Compreender corretamente qual o quórum exigido para cada tipo de intervenção evita deliberações inválidas, litígios entre vizinhos e obras que, mesmo aprovadas em assembleia, acabam impugnadas em tribunal por vício de forma.

Antes de propor uma obra de maior dimensão num edifício em propriedade horizontal, vale a pena esclarecer não só o quórum de aprovação exigido, mas também se a intervenção necessita de licenciamento junto da câmara municipal.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em agosto de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.