Mudar a permilagem de uma fração é possível? Veja como se faz

A permilagem de uma fração determina, entre outros aspetos, o valor da quota de condomínio e o peso do voto de cada condómino em assembleia. Quando essa percentagem parece desajustada, ou quando obras alteram a configuração do edifício, surge a pergunta: é possível alterá-la? A seguir explica-se o que a lei exige para modificar a permilagem de uma fração autónoma em Portugal.

O que é a permilagem e onde consta

A permilagem é o valor relativo de cada fração autónoma, expresso em percentagem ou permilagem, face ao valor total do prédio. Nos termos do artigo 1418.º, n.º 1, do Código Civil, esta especificação consta obrigatoriamente do título constitutivo da propriedade horizontal, documento que individualiza as diversas frações do edifício e fixa o respetivo valor relativo.

A permilagem não é um simples número de referência; é um elemento do título constitutivo, com o mesmo peso jurídico de qualquer outra cláusula desse documento.

Esta permilagem tem consequências práticas diretas: determina a proporção com que cada condómino contribui para as despesas comuns do edifício, nos termos do artigo 1424.º do Código Civil, e o peso do respetivo voto nas deliberações da assembleia de condóminos que exijam maiorias representativas de capital.

Sim, é possível alterar, mas com uma condição exigente

A resposta é afirmativa: a permilagem pode ser alterada. Contudo, por se tratar de uma modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, a lei exige um requisito rigoroso. O artigo 1419.º, n.º 1, do Código Civil estabelece que "o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos".

O que este requisito significa na prática

• Não basta a aprovação da maioria dos condóminos em assembleia: é necessário o acordo de todos, sem exceção.

• Um único condómino que discorde pode, só por si, impedir a alteração da permilagem por via negocial.

• O acordo deve ser formalizado por escritura pública ou por documento particular autenticado, e não por simples deliberação em ata.

A exceção limitada: suprimento judicial em partes comuns

Existe uma via alternativa, mas de âmbito muito restrito. O artigo 1419.º, n.º 2, do Código Civil permite que a falta de acordo para alteração do título constitutivo, quanto a partes comuns, seja suprida judicialmente, desde que se verifiquem, cumulativamente, dois requisitos:

• Os votos representativos dos condóminos que se opõem sejam inferiores a 1/10 do capital investido no prédio.

• A alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as frações dos condóminos discordantes se destinam.

Nota legal: Este mecanismo de suprimento judicial destina-se a situações relativas a partes comuns do edifício, e não constitui uma via geral para contornar a exigência de unanimidade sempre que se pretenda alterar diretamente o valor relativo, em permilagem, de uma ou mais frações.

Quem pode assinar em nome do condomínio

Uma vez alcançado o acordo unânime, o artigo 1419.º, n.º 3, do Código Civil permite que o administrador, em representação do condomínio, outorgue a escritura ou elabore e subscreva o documento particular autenticado, desde que esse acordo conste de ata assinada por todos os condóminos. Esta possibilidade evita que todos os condóminos tenham de comparecer pessoalmente perante o notário ou o advogado que autentica o documento.

Situações que costumam motivar este pedido

• Obras de ampliação numa fração que aumentam a sua área e, consequentemente, o seu valor relativo face às restantes.

• Junção de duas frações contíguas em uma só, o que exige a atualização das permilagens envolvidas.

• Deteção de um erro no cálculo original da permilagem, constante do título constitutivo desde a sua elaboração.

• Alterações estruturais no edifício que modifiquem significativamente a proporção de valor entre as frações existentes.

Para considerar

Alterar a permilagem de uma fração é, tecnicamente, possível, mas está longe de ser um processo simples: exige o acordo de todos os condóminos, formalizado através de escritura pública ou documento particular autenticado. Compreender esta exigência desde o início evita expectativas irrealistas e conflitos prolongados entre condóminos.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em agosto de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.