Partes comuns num prédio em Propriedade Horizontal: O que realmente pertence a todos

Se vive num apartamento, já ouviu falar em "partes comuns" — mas sabe exatamente o que isso significa e o que implica para si como condómino? A seguir explica-se com clareza o que a lei portuguesa considera partes comuns e porque é que este conceito é decisivo na vida em condomínio.

Entrada como parte comum do edifício

A base do Regime: Dois direitos em simultâneo

A propriedade horizontal é um regime jurídico específico que se aplica quando um edifício se divide em fracções autónomas — apartamentos, lojas ou escritórios — pertencentes a proprietários diferentes. O artigo 1420.º do Código Civil estabelece o princípio essencial deste regime: cada condómino é, ao mesmo tempo, proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.

"Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício."— Artigo 1420.º, n.º 1 do Código Civil

Este é um ponto fundamental: os dois direitos — o exclusivo sobre a fracção e o de compropriedade sobre as partes comuns — não podem ser separados. O artigo 1420.º, n.º 2 esclarece que nenhum deles pode ser alienado isoladamente, nem é permitido ao condómino renunciar à parte comum como forma de se libertar das despesas de conservação ou fruição.

O que a lei considera partes comuns

O artigo 1421.º do Código Civil identifica, de forma organizada, quais os elementos do edifício que são comuns a todos os condóminos. A lei distingue duas categorias: partes imperativamente comuns e partes presumidas comuns.

Partes imperativamente comuns (n.º 1)

Estas partes são sempre comuns, independentemente do que o título constitutivo disponha:

• O solo, os alicerces, colunas, pilares e paredes-mestras — ou seja, toda a estrutura do prédio

• O telhado ou os terraços de cobertura, mesmo que estejam destinados ao uso de apenas uma fracção

• As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos

• As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás e comunicações

Partes presumidas comuns (n.º 2)

Estas partes presumem-se comuns, salvo indicação diferente no título constitutivo:

• Os pátios e jardins anexos ao edifício

• Os elevadores

• As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro

• As garagens e outros lugares de estacionamento

• Em geral, tudo o que não esteja afetado ao uso exclusivo de um dos condóminos

Nota importante: O n.º 3 do artigo 1421.º permite que o título constitutivo afecte certas zonas das partes comuns ao uso exclusivo de um único condómino — por exemplo, um terraço ou um pátio. Isso não muda a natureza jurídica dessa área (continua a ser parte comum), mas altera quem tem o direito de a utilizar.

A propriedade horizontal funciona como um equilíbrio: cada um é dono absoluto da sua fracção, mas partilha, com todos os outros, a responsabilidade sobre tudo o que sustenta e serve o edifício no seu conjunto.

O que significa "no seu todo"?

A ideia de compropriedade "no seu todo" tem implicações práticas concretas na vida do condómino:

• Nenhum condómino pode vender ou hipotecar isoladamente a sua quota-parte das partes comuns — está sempre ligada à fracção

• As despesas de conservação das partes comuns são repartidas entre todos, geralmente em proporção ao valor de cada fracção, conforme previsto no artigo 1424.º do Código Civil

• Decisões sobre obras nas partes comuns, alterações estéticas ou inovações exigem deliberação em assembleia de condóminos, com maiorias específicas conforme a natureza da obra

• O direito de usar as partes comuns não pode prejudicar o uso, por parte de outro condómino, das suas próprias partes exclusivas ou das partes comuns

Alerta: É proibido, nos termos do artigo 1422.º do Código Civil, prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício. Isto significa que decisões sobre fachadas, telhados ou áreas comuns não podem ser tomadas unilateralmente por um único condómino.

Exemplo prático

Imagine um prédio com seis fracções autónomas onde um dos condóminos decide, por sua iniciativa, fechar uma varanda que dá acesso a um corredor comum, alegando que "só ele usa aquele espaço". Mesmo que na prática apenas essa fracção tenha acesso direto ao corredor, se este é de passagem comum entre duas ou mais fracções, a obra carece de autorização da assembleia de condóminos — porque incide sobre uma parte imperativamente comum, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 1421.º do Código Civil.

Resumindo

As partes comuns não são um pormenor técnico do condomínio — são o elemento que estrutura toda a vida coletiva de um edifício em propriedade horizontal. Saber distinguir o que é exclusivamente seu do que pertence, obrigatoriamente ou por presunção legal, a todos os condóminos evita conflitos, decisões inválidas e despesas mal distribuídas.

Antes de tomar qualquer decisão sobre obras, alterações ou uso de espaços num condomínio, é sempre recomendável consultar o título constitutivo do prédio e, sempre que necessário, procurar o acompanhamento de um técnico habilitado.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em agosto de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.