Casas da porteira: o que eram e o que significam na permilagem do edifício
- Ana Carolina Santos
- há 3 dias
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As casas da porteira são pequenas habitações integradas no edifício, tradicionalmente destinadas ao porteiro ou à porteira, normalmente localizadas no rés‑do‑chão ou junto à entrada, associadas à função de vigilância, limpeza e apoio diário ao condomínio. Em muitos prédios mais antigos continuam a existir, embora, na prática, a função “porteiro” tenha sido substituída, em muitos casos, por empresas de limpeza ou administração de condomínio.
Casas da porteira: o que eram e como surgem nos prédios
Historicamente, a casa da porteira era um pequeno fogo destinado ao trabalhador que assegurava a limpeza, a receção de correio e encomendas, a vigilância de entradas e saídas e, em geral, o funcionamento quotidiano do prédio.
Na realidade dos edifícios em propriedade horizontal, esse espaço pode aparecer de formas diferentes nos documentos:
Como parte comum destinada à habitação do porteiro.
Como fração autónoma específica (“fração Porteira” ou similar).
Fração autónoma ou parte comum?
A resposta não é única: depende sempre do título constitutivo da propriedade horizontal e do licenciamento original do prédio.
Pontos essenciais:
Há entendimento jurídico consolidado de que a casa da porteira é, em regra, uma parte presuntivamente comum num edifício em propriedade horizontal, quando o título a qualifica como dependência destinada ao porteiro e não como fração autónoma.
Quando a casa da porteira é constituída como fração autónoma (com letra, permilagem e valor matricial próprios), passa a ser tratada como qualquer outra fração, salvo se um tribunal vier a reconhecer nulidade parcial do título constitutivo e a reintegrar esse espaço nas partes comuns.
Se o título constitutivo indicar expressamente uma fração destinada a “casa da porteira”, com permilagem própria, essa fração pode ser objeto de venda ou arrendamento, mediante deliberações e maiorias específicas em assembleia de condóminos.
É o título constitutivo da propriedade horizontal que define se a casa da porteira é parte comum ou fração autónoma com permilagem própria.
O que representa em termos de permilagem
A permilagem representa a proporção que cada fração autónoma tem no valor total do prédio, expressa em milésimos, e serve de base à repartição de despesas de condomínio e ao peso de voto em assembleia.
Aspectos relevantes para a casa da porteira:
Quando é fração autónoma, a casa da porteira tem a sua própria permilagem (por exemplo, “10/1000”), inscrita no título constitutivo e nas cadernetas prediais.
Essa permilagem:
Entra na conta para a repartição de despesas entre condóminos.
Conta para o cálculo dos votos (capital investido) em assembleia.
É usada na repartição de receitas obtidas com eventual venda ou arrendamento da fração.
Quando a casa da porteira é considerada parte comum (sem fração autónoma), não tem permilagem própria: o seu valor está diluído nas permilagens das restantes frações, como sucede com outros espaços comuns.
Venda, arrendamento e impacto no condomínio
Nos últimos anos, com a redução da função tradicional de porteiro, tornou‑se frequente a intenção de rentabilizar a casa da porteira através de venda ou arrendamento, sobretudo em cidades como Lisboa e Porto.
Em termos práticos:
Se a casa da porteira é parte comum (sem fração autónoma), a sua venda ou arrendamento implica, em regra:
Deliberação da assembleia de condóminos, normalmente com unanimidade para alterar o título constitutivo e autonomizar o espaço em fração (quando se pretende vender).
Distribuição do valor obtido (venda ou rendas) pelos condóminos em proporção da permilagem de cada fração.
Se a casa da porteira é fração autónoma, a fração pode ser arrendada ou vendida, respeitando:
O fim indicado no título constitutivo (por exemplo, “habitação do porteiro” ou outro);
As maiorias que a lei exige para alterar esse fim, quando se pretenda um uso diferente (por exemplo, arrendamento com outra finalidade).
A casa da porteira pode ser um espaço comum ou uma fração autónoma com permilagem própria – a diferença está, sempre, no título constitutivo da propriedade horizontal.
Para considerar
As casas da porteira são um bom exemplo de como um pequeno espaço pode concentrar questões relevantes de projeto, de propriedade horizontal e de gestão de condomínio: função original do edifício, natureza comum ou autónoma da dependência, permilagem, repartição de despesas e de receitas, decisões em assembleia e, em limite, intervenção dos tribunais. Em qualquer intervenção que envolva alteração de uso, autonomização, venda ou arrendamento deste tipo de espaços, é fundamental cruzar a leitura técnica (arquitetura, funcionalidade, acessos) com a leitura jurídica do título constitutivo e da realidade matricial e registral.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base em doutrina e jurisprudência sobre casas da porteira. Dada a especificidade de cada prédio e de cada título constitutivo, recomenda‑se sempre a consulta do registo predial, da matriz e o acompanhamento por técnicos e juristas habilitados.
