Propriedade Horizontal e Condomínio em Portugal: O que precisa de saber
- Ana Carolina Santos
- 30 de dez. de 2025
- 5 min de leitura
A propriedade horizontal é um regime que permite que um edifício pertença a vários proprietários, cada um com autonomia sobre a sua fração, mas com responsabilidades partilhadas nas áreas comuns. Se vive em condomínio ou está a considerar comprar um imóvel em regime de propriedade horizontal, é essencial compreender as regras que o governam.
O que é Propriedade Horizontal?
A propriedade horizontal é um sistema jurídico que divide um edifício em frações autónomas, permitindo que cada uma delas pertença a um proprietário diferente. Enquanto cada condómino é proprietário exclusivo da sua fração (o seu apartamento, loja ou escritório), todos são comproprietários das partes comuns do edifício—escadas, elevadores, telhado, estrutura, jardins e outras áreas de uso coletivo.
Este sistema confere independência a cada proprietário mas estabelece uma comunidade de interesses nas zonas partilhadas.
Diferencia-se da compropriedade tradicional, onde cada co-proprietário teria direito de preferência na venda da sua quota. Na propriedade horizontal, os condóminos podem vender as suas frações livremente, sem este direito preferencial.
Requisitos legais para constituição
Nem todos os edifícios podem ser constituídos em propriedade horizontal. A lei portuguesa (artigo 1415.º do Código Civil) estabelece critérios rigorosos:
As frações autónomas devem ser unidades independentes e funcionais
Devem ser distintas e isoladas entre si
Cada fração necessita de saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública
O edifício é formalizado através de um título constitutivo, documento notarial que especifica a descrição de cada fração e o seu valor relativo (expresso em percentagem ou permilagem)
A falta destes requisitos causa a nulidade do título constitutivo, sujeitando o prédio ao regime de compropriedade comum, com distribuição de quotas proporcionais ao valor de cada fração.
Frações autónomas vs. partes comuns
Compreender esta distinção é fundamental para esclarecer direitos e obrigações.
Frações autónomas
São propriedade exclusiva de cada condómino. Incluem:
Apartamentos, moradias ou escritórios
Divisões interiores conforme projeto aprovado
Varandas e terraços privativos
Arrecadações ou garagens atribuídas especificamente
Cada proprietário tem liberdade total para alterar, mobilar ou utilizar a sua fração, desde que não prejudique a estrutura do edifício ou as partes comuns.
Partes comuns
Pertencem a todos os condóminos em proporção do valor das suas frações. São obrigatoriamente comuns:
Solo e estrutura do prédio (alicerces, colunas, pilares, paredes mestras)
Telhado ou terraços de cobertura
Escadas, elevadores e outras circulações comuns
Instalações de água, eletricidade, gás e esgotos
Fachadas e estruturas de sustentação
Caminhos de acesso, pátios e jardins coletivos
Estas partes não podem ser alteradas sem autorização da assembleia de condóminos, e a sua manutenção custa a todos.
Direitos e obrigações dos condóminos
Direitos principais
Cada condómino tem direito a:
Usar exclusivamente a sua fração
Participar nas deliberações da assembleia de condóminos com votos proporcionais ao valor da sua fração
Votar eleições do administrador
Ser eleito como administrador do condomínio
Receber informação sobre as contas, orçamentos e obras previstas
Vender ou arrendar a sua fração livremente
Juntar duas ou mais frações contíguas sem autorização dos restantes condóminos (desde que sejam contíguas)
Obrigações principais
Os condóminos são obrigados a:
Pagar quotas proporcionais para manutenção e conservação das partes comuns
Respeitar o regulamento do condomínio
Não prejudicar a estrutura ou as partes comuns
Participar nas despesas com seguros obrigatórios do edifício
Contribuir para o fundo de reserva (obrigatório desde a Lei 8/2022)
Cumprir as deliberações da assembleia de condóminos validamente tomadas
Uma particularidade importante: nenhum condómino pode renunciar à sua parte nas despesas comuns como forma de se desonerar delas. A propriedade da fração e a copropriedade das partes comuns são inseparáveis.
O funcionamento da Assembleia de Condóminos
A assembleia de condóminos é o órgão máximo de decisão. Reúne-se obrigatoriamente na primeira quinzena de janeiro (ou primeiro trimestre) para aprovação de contas e orçamento. Assembleias extraordinárias podem ser convocadas sempre que necessário.
Quem pode convocar?
O administrador, em regra
Qualquer condómino que represente pelo menos 25% do capital investido no edifício (direito de petição)
Como são tomadas as decisões?
As deliberações exigem maioria de votos representativos do capital investido. Para decisões que impliquem unanimidade (como divisão de frações), é necessário o assentimento de 100% dos condóminos.
As deliberações devem ser comunicadas aos condóminos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou email. Os condóminos têm 90 dias para se pronunciar—se não o fizerem, o silêncio é considerado aprovação.
Impugnação de deliberações
Qualquer deliberação contrária à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados pode ser impugnada. O prazo é de 10 dias a contar da reunião ou da data em que o condómino obtiver conhecimento.
Alterações importantes: Lei 8/2022
Em janeiro de 2022, entrou em vigor uma revisão importante do regime de propriedade horizontal. As principais mudanças foram:
Novos poderes do administrador:
Exigir pagamento de quotas atrasadas, incluindo juros
Garantir a existência de fundo de reserva
Apresentar obrigatoriamente três orçamentos para obras extraordinárias
Assembleias online:
As reuniões podem agora fazer-se por videoconferência, quando a administração o determine ou a maioria dos condóminos o solicite
Notificações podem ser enviadas por email
Fundo de reserva obrigatório:
Todos os condomínios devem agora constituir fundo de reserva para obras futuras
O administrador é responsável pela sua manutenção
Atas com valor executivo:
A ata de deliberação que cumpra requisitos legais constitui título executivo contra proprietários inadimplentes
Estas mudanças reforçam a profissionalização da administração condominial e facilitam a resolução de conflitos.
Conselhos práticos
Se é proprietário em condomínio ou está a considerar sê-lo, algumas recomendações importantes:
Conheça o regulamento. O regulamento do condomínio é o documento que disciplina o uso, fruição e conservação das partes comuns. Estude-o antes de comprar, pois vincula todos os proprietários.
Participe ativamente. A assembleia é o seu espaço de voz. Participar permite influenciar decisões sobre obras, orçamentos e eleição de administrador.
Mantenha os pagamentos em dia. As quotas financiam a manutenção do edifício. Atrasos prejudicam todos e podem resultar em ações judiciais.
Documente tudo. Guarde correspondência, deliberações e atas. Esta documentação é importante se surgirem litígios ou questionamentos.
Contrate profissionais qualificados. Para obras comuns, é recomendável o apoio de arquitetos e engenheiros. Muitas questões técnicas e regulatórias beneficiam de orientação especializada.
Respeite as normas técnicas. Alterações na sua fração devem respeitar normas técnicas de construção, acessibilidade (Decreto-Lei 163/2006) e segurança. Estas regulam desde dimensões mínimas de compartimentos até requisitos de segurança e acessibilidade para pessoas com mobilidade reduzida.
Em poucas palavras
A propriedade horizontal é um regime complexo mas equilibrado, que confere autonomia individual com responsabilidade coletiva. Compreender os seus fundamentos—direitos e obrigações dos condóminos, funcionamento da assembleia, distinção entre frações privadas e partes comuns—é essencial para viver harmoniosamente em condomínio.
As alterações da Lei 8/2022 reforçam a transparência, a profissionalização da gestão e a segurança jurídica de todos. Se enfrenta questões específicas sobre propriedade horizontal, direitos condominiais, ou está a considerar alterações no seu imóvel, a orientação de um arquiteto familiarizado com a legislação portuguesa pode evitar conflitos futuros e garantir conformidade com as normas em vigor.
