Os passos essenciais para constituir e aprovar condomínios em Propriedade Horizontal

Construir um edifício com múltiplas habitações e transformá-lo num condomínio em propriedade horizontal é um processo que envolve várias etapas legais e administrativas. Se está a pensar em desenvolver um projeto deste tipo ou simplesmente quer compreender melhor como funciona este regime, este post foi pensado para si.

A propriedade horizontal representa um regime jurídico específico onde cada fracção do edifício pertence a um proprietário diferente, enquanto as partes comuns (escadas, telhados, fachadas, estrutura) são partilhadas entre todos. É um modelo muito comum em Portugal, particularmente em áreas urbanas, onde permite otimizar o uso do solo e oferecer soluções habitacionais variadas.

Constituição de Propriedade Horizontal para dois edifícios de habitação

Passo 1: Compreender o que é Propriedade Horizontal

Antes de avançar com qualquer projeto, é crucial perceber que propriedade horizontal não é apenas dividir um edifício entre vários proprietários. Trata-se de um regime regulado por lei que define direitos, deveres e responsabilidades de cada proprietário em relação às suas fracções autónomas e às partes comuns.

Cada fração é uma unidade independente (um apartamento, uma loja, um escritório) passível de ser alienada, hipotecada ou alugada autonomamente. Já as partes comuns—como a estrutura resistente, a fachada, as zonas de circulação, o telhado, as canalizações e infraestruturas—pertencem a todos os proprietários em conjunto, de acordo com as suas quotas de participação.

Passo 2: Licenciamento ou Comunicação Prévia junto da Câmara Municipal

Este é um passo fundamental. Antes de construir ou reabilitar um edifício para propriedade horizontal, necessita de autorização da Câmara Municipal. O processo varia consoante o contexto urbanístico:

• Se a área está abrangida por um Plano de Pormenor: Geralmente requer apenas uma comunicação prévia à Câmara. Isto significa que notifica o município das suas intenções, e se tudo estiver conforme as normas, pode prosseguir com o projeto.

• Se a área não possui plano de pormenor ou planeamento específico: Necessita de uma licença de construção, um processo mais rigoroso que envolve análise detalhada do projeto pela Câmara Municipal, incluindo consultas a entidades externas (bombeiros, abastecimento de água, eletricidade, etc.).

A documentação exigida é complexa e inclui projetos de arquitetura, projetos de especialidades (estrutura, canalização, eletricidade, HVAC), relatórios técnicos e conformidade com regulamentos específicos.

Passo 3: Garantir conformidade com normas técnicas de habitabilidade

Os edifícios devem cumprir rigorosamente o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e outras normas técnicas aplicáveis. Isto inclui requisitos sobre:

• Pé-direito: Altura mínima de 2,70 metros entre pisos para habitações

• Iluminação e ventilação: Cada compartimento de habitação deve ter vãos com área mínima de 1/10 da área do espaço

• Instalações sanitárias: Dimensões mínimas, equipamento obrigatório (sanita, banheira/duche, lavatório)

• Cozinhas: Área mínima e equipamento específico (lava-loiça, saída de esgotos)

• Acessibilidade: Cumprimento do Decreto-Lei n.º 163/2006 para pessoas com mobilidade reduzida

• Distâncias entre edifícios: Mínimo 10 metros entre fachadas com vãos de habitação

Passo 4: Definir as frações autónomas e partes comuns

Uma etapa crítica é determinar com precisão quais são as frações autónomas e qual é a sua extensão. Isto deve constar nos projetos e, posteriormente, ser registado junto do tribunal ou cartório competente.

Cada fração deve ser identificada claramente—por exemplo, Apartamento 2.1 (2.º andar, lado esquerdo). As partes comuns incluem necessariamente a estrutura resistente, mas podem também abarcar estacionamentos, áreas verdes, espaços comerciais ou serviços.

A lei exige que, ao constituir propriedade horizontal, seja calculada uma "quota de participação" para cada fracção. Esta quota reflete-se na responsabilidade financeira de cada proprietário em relação às despesas com partes comuns, eleição de órgãos de administração e outros aspetos da vida condominial.

Passo 5: Conclusão das obras e Inspeção Municipal

Quando a construção estiver concluída, o projeto não está ainda finalizado. É necessário:

• Submeter a comunicação de utilização: O diretor de obra (o técnico responsável pela execução) deve declarar que a obra está terminada e que foi realizada de acordo com o projeto aprovado.

• Entregar telas finais: Se durante a execução houve alterações ao projeto original, estas devem ser documentadas em desenhos atualizados.

• Realizar vistoria municipal: A Câmara Municipal pode exigir uma inspeção das obras para confirmar que tudo está em conformidade com o licenciamento ou comunicação prévia. Esta vistoria é especialmente importante se o projeto foi sujeito a comunicação prévia simplificada.

Passo 6: Certificação da Propriedade Horizontal

Este é um passo muitas vezes esquecido, mas é essencial. Antes de os proprietários poderem usar as suas fracções e constituir a assembleia de proprietários, a Câmara Municipal deve emitir uma certificação de conformidade com os requisitos legais para propriedade horizontal.

Esta certificação confirma que:

• As partes comuns estão em condições de serem utilizadas

• O edifício cumpre todos os requisitos legais

• As fracções podem ser utilizadas de forma independente

Dica prática: Pode solicitar esta certificação em conjunto com a comunicação de utilização. Isto simplifica o processo administrativo.

Passo 7: Constituição da organização condominial

Após a certificação, é chegada a altura de constituir formalmente o condomínio através de:

• Registo em conservatória de bens imóveis das fracções autónomas

• Eleição de um órgão de administração (administrador e assembleia de proprietários)

• Aprovação de um regulamento de condomínio

• Abertura de contas bancárias para as receitas e despesas comuns

A importância das partes comuns

Frequentemente, comete-se o erro de focar apenas nas fracções autónomas e negligenciar as partes comuns. Contudo, a qualidade e boa conservação das partes comuns afectam diretamente o valor, a durabilidade e a qualidade de vida de todas as fracções.

Aspetos como a impermeabilização da fachada, o isolamento térmico, a adequação das canalizações e a ventilação do edifício são responsabilidades coletivas. Por isso, é imprescindível que estejam bem executados desde o início. Reparações tardias em estruturas ou coberturas são sempre muito custosas.

Conselhos finais

• Comece por consultar um profissional qualificado: Arquitetos, engenheiros e juristas especializados em direito imobiliário podem ajudar a navegar neste processo complexo e evitar erros dispendiosos.

• Mantenha toda a documentação organizada: Desde o alvará até aos projetos finais, guarde cópias de todos os documentos. Isto será fundamental para futuras transações imobiliárias ou resolução de conflitos.

• Invista em qualidade nas partes comuns: A economia numa fase inicial de construção raramente compensa os gastos em manutenção futura. As partes comuns são o "coração" do condomínio.

• Comunique com a Câmara Municipal: Se tiver dúvidas sobre requisitos específicos da sua localidade, contacte a Câmara antes de iniciar o projeto. Cada município pode ter regulamentos complementares.

Em poucas palavras

Aprovar um condomínio em propriedade horizontal requer cumprimento rigoroso de procedimentos legais, normas técnicas e especificidades administrativas. O processo começa com o licenciamento ou comunicação prévia junto da Câmara, prossegue pela construção conforme projeto aprovado, e termina com a inspeção municipal e certificação formal pela Câmara de que o edifício satisfaz os requisitos para propriedade horizontal.

O que muitos proprietários desconhecem é que este regime não termina com a entrega das chaves. Propriedade horizontal implica responsabilidades partilhadas contínuas sobre as partes comuns, administração de contas e conformidade com regulamentos que protegem a segurança, salubridade e harmonia do edifício e do condomínio.

Se está a equacionar um projeto desta natureza, não hesite em contactar profissionais qualificados. Na AC-Arquitetos, possuímos experiência na conceção e licenciamento de edifícios em propriedade horizontal, orientando proprietários e promotores em cada uma destas etapas. Contacte-nos para uma consulta inicial—estamos disponíveis para ajudá-lo a transformar a sua visão em realidade, cumprindo os requisitos legais e normativos.