Propriedade Horizontal em Condomínios: Direitos, deveres e situações práticas a evitar

Viver em condomínio é uma realidade para milhões de portugueses. Contudo, este modelo de coexistência — onde múltiplos proprietários partilham espaços comuns e decisões — gera frequentemente conflitos, mal-entendidos e complicações legais. A compreensão clara do regime de propriedade horizontal é essencial para evitar problemas dispendiosos. Este post analisa como funciona este sistema, quais são as responsabilidades reais de cada condómino, e alerta para situações práticas que frequentemente originam litígios.

O que é Propriedade Horizontal?

Propriedade horizontal é um regime jurídico que permite a divisão de um edifício em frações autónomas — habitações, lojas ou escritórios — que pertencem a proprietários diferentes. Cada proprietário é dono exclusivo da sua fração, mas todos partilham as áreas comuns (hall de entrada, escadas, telhado, fachada, terreno envolvente, etc.).

O regime está regulamentado pelo Código Civil (artigos 1414.º a 1438.º-A) e pelo Decreto-Lei nº 268/94. Para cada condomínio existe um Título Constitutivo, documento legal que estabelece as regras de funcionamento, direitos e deveres dos condóminos.

Ponto fundamental: A propriedade horizontal não é uma propriedade individual — é um regime de coexistência com direitos e obrigações coletivas.

O Título Constitutivo: O documento fundamental

O Título Constitutivo é o documento que governa tudo num condomínio. Deve conter:

• Designação e localização do edifício

• Descrição de cada fração autónoma (área, piso, finalidade)

• Valor relativo de cada fração (percentagem do edifício que cada proprietário possui)

• Fim a que se destina cada fração (habitação, comércio, escritório, etc.)

• Regulamento interno (normas de convivência, uso de áreas comuns, horários de silêncio)

• Procedimentos de decisão (como funcionam as assembleias, maiorias necessárias)

• Fundo comum de reserva (contribuições para manutenção futura do edifício)

Alerta prático: Antes de comprar um imóvel em condomínio, exija cópia do Título Constitutivo. Muitos condóminos não o conhecem, causando surpresas desagradáveis após a compra. Um título muito restritivo (proibindo animais de estimação, alojamento local, etc.) pode afetar valor e qualidade de vida.

Direitos dos Condóminos

Direito de Participação

Todos os condóminos têm direito a:

• Participar em assembleias presencialmente ou por meios digitais

• Votar em decisões (cada condómino tem um voto, independentemente do tamanho da fração — salvo disposições diferentes no título)

• Fazer-se representar nomeando um procurador que vote em seu nome

• Apresentar propostas para discussão em assembleia (desde que incluídas na ordem de trabalhos)

Direito de Informação transparente

Os condóminos têm direito a:

• Receber informações claras sobre despesas comuns

• Acesso às contas do condomínio

• Conhecimento das deliberações da assembleia (atas detalhadas)

• Informação regular sobre qualquer processo judicial em que o condomínio esteja envolvido

• Nova obrigação (desde 2022): O administrador deve emitir declaração de dívida no prazo máximo de 10 dias, quando solicitado

Direito de Utilização das áreas comuns

Os condóminos podem utilizar áreas comuns (hall, escadas, terraço, jardim, garagem, estacionamento) de acordo com as regras do condomínio. Este uso é direito básico, mas está sujeito a regulamento.

Direito de realizar obras privadas

Cada condómino pode realizar obras na sua fração, desde que não afetem:

• Estrutura do edifício

• Outras frações vizinhas

• Áreas ou sistemas comuns

Exemplo: Renovar cozinha ou casas de banho na sua fração é permitido. Remover parede estrutural não é.

Deveres dos Condóminos

Pagamento de quotas

Este é o dever mais fundamental. Cada condómino deve pagar:

• Quotas ordinárias mensais: Para despesas de funcionamento (limpeza, iluminação, seguros, manutenção corrente)

• Quotas extraordinárias: Quando aprovadas em assembleia para obras ou despesas inesperadas

• Contribuições para o fundo comum de reserva: Para manutenção futura do edifício

O não pagamento de quotas é crime e permite ao condomínio requerer penhora de bens.

Cumprimento do Regulamento e Assembleias

O regulamento interno do condomínio estabelece normas sobre:

• Horários de silêncio (frequentemente 22h-8h)

• Proibição de atividades barulhentas em determinadas horas

• Uso de áreas comuns (quem pode aceder à garagem, terraço, jardim)

• Normas de estacionamento e circulação

Alerta prático: O regulamento é obrigatório, mesmo que pareça excessivamente restritivo. Se o condómino discorda, pode impugnar em tribunal, mas até lá deve cumprir.

Respeito pelas partes comuns

Os condóminos devem:

• Preservar o estado das áreas comuns

• Não obstruir escadas, corredores ou acessos

• Não causar dano intencional ou negligente

• Não instalar antenas, ar condicionado ou qualquer equipamento nas partes comuns sem aprovação

Fundo Comum de Reserva: Um aspecto crítico negligenciado

Muitos condóminos desconhecem a importância deste fundo. O Fundo Comum de Reserva é uma poupança coletiva destinada a cobrir despesas de conservação extraordinária do edifício (reparação de telhado, impermeabilização, pintura de fachada, substituição de tubagens, etc.).

Obrigação Legal

Desde 2022, o administrador é obrigado a verificar se o fundo existe e se está adequadamente financiado. Se o fundo foi utilizado para outras despesas, os condóminos podem ser obrigados a reembolsar o valor em até 12 meses.

Cenário problemático comum

Um edifício com 50 anos não tem fundo de reserva adequado. Surge necessidade urgente de reparação do telhado. A assembleia delibera por maioria. Os condóminos que votaram contra vêem-se obrigados a pagar quotas extraordinárias. Isto é legal e vinculativo, mesmo para quem votou contra.

"A propriedade horizontal exige compreensão clara de direitos e deveres; negligência nesta compreensão causa conflitos dispendiosos."

Assembleias de Condóminos: Como funcionam

Convocação e frequência

A assembleia deve reunir-se obrigatoriamente uma vez por ano (na primeira quinzena de janeiro, ou excepcionalmente até março). Podem ser convocadas assembleias extraordinárias em situações de urgência.

Requisitos para convocação:

• Notificação com 15 dias de antecedência

• Ordem de trabalhos clara e específica

• Local, data e hora definidos

Quórum e votação

• Presença mínima: a lei estabelece quórum, mas específico conforme o assunto (varia entre 1/3 e maioria absoluta)

• Votação: Maioria simples (mais de 50%) para a maioria dos assuntos

• Exceções: Algumas decisões requerem maioria qualificada (2/3 ou unanimidade)

Alerta: Ausência sem justificação não anula a decisão. O condómino ausente fica obrigado pelas deliberações.

Atas e transparência

O administrador é obrigado a:

• Registar detalhadamente todas as deliberações

• Disponibilizar atas a todos os condóminos

• Comunicar decisões no prazo máximo de 15 dias úteis

Decisões típicas tomadas em Assembleia

• Aprovação do orçamento e quotas

• Realização de obras nas áreas comuns

• Alteração do regulamento

• Eleição do administrador

• Aprovação de quotas extraordinárias

• Alteração do Título Constitutivo (requer unanimidade ou maioria qualificada)

O papel do Administrador do Condomínio

Desde as alterações de 2022, as responsabilidades do administrador aumentaram significativamente:

Responsabilidades principais

• Representar o condomínio em juízo e fora dele

• Executar assembleias e suas deliberações no prazo máximo de 15 dias úteis

• Emitir declarações de dívida no prazo máximo de 10 dias

• Apresentar contas claras e detalhadas

• Intervir em situações de urgência convocando assembleia extraordinária

• Apresentar orçamentos (mínimo 3) para obras extraordinárias

• Responsabilidade civil e criminal pelo incumprimento de deveres

Alerta prático: Um administrador negligente ou ineficaz é uma das maiores fontes de problema em condomínios. Se o administrador não funciona, os condóminos têm direito a exigir sua substituição em assembleia.

Situações práticas problemáticas: Exemplos reais

Situação 1: Alojamento Local não autorizado

Um condómino transforma a sua habitação em alojamento local (Airbnb) sem informar o condomínio. O Título Constitutivo estabelece "fins habitacionais exclusivamente".

Consequências legais:

• Outros condóminos podem exigir eliminação desta atividade

• Aumento de barulho, circulação de estranhos, segurança comprometida

• Condómino é obrigado a encerrar alojamento local

• Pode estar sujeito a multas

Alerta: Antes de usar habitação para alojamento local, verifique o Título Constitutivo. Muitos condomínios o proíbem explicitamente.

Situação 2: Obras em partes comuns sem aprovação

Um condómino instala ar condicionado com condutas que atravessam a fachada sem aprovação da assembleia. Isto afeta a estética da fachada e pode afetar estrutura.

Consequências:

• Condomínio pode exigir remoção

• Outros condóminos podem processar por dano à propriedade coletiva

• Custos de reparação são responsabilidade do condómino infrator

Alerta: Qualquer interferência com áreas comuns exige aprovação formal.

Situação 3: Não pagamento de quotas ordinárias e extraordinárias

Um condómino não paga quotas durante 2 anos. Entretanto, a assembleia aprova quota extraordinária para reparação urgente do telhado.

Consequências:

• Condomínio processa por dívida

• Penhora de bens (casa pode ser penhorada)

• Consequências creditícias graves

Alerta: Não pagamento de quotas é crime e tem consequências severas.

Situação 4: Animais de estimação em condomínio que os proíbe

O Título Constitutivo proíbe animais de estimação. Um novo condómino instala-se com cão. Outros condóminos reclamam por barulho e alergias.

Consequências:

• Condomínio pode exigir remoção do animal

• Se recusar, pode resultar em ação judicial

• Condómino pode ser obrigado a vender a fração

Alerta: Leia o Título Constitutivo ANTES de comprar, especialmente se tem animais.

Situação 5: Dívidas ocultas em transação imobiliária

Um comprador compra fração sem pedir a declaração de dívida. Após 3 meses, descobre que vendedor tinha dívida ao condomínio.

Antes de 2022: Comprador seria responsável por dívida anterior.

Depois de 2022: A lei mudou. Comprador apenas responsável por dívidas a partir da data da escritura, se exigir e apresentar declaração de dívida.

Alerta prático: Exija declaração de dívida ao administrador ANTES de comprar. Se não exigir, pode ficar responsável por dívidas antigas.

Situação 6: Fundo Comum de Reserva inadequado

Edifício com 40 anos. Fundo de reserva praticamente inexistente. Surge necessidade de impermeabilização urgente. Assembleia aprova quota extraordinária.

Quem votou contra argumenta que a decisão é injusta. Não importa — é legalmente vinculativa.

Alerta: Verifique estado do fundo de reserva ANTES de comprar. Fundo inadequado significa quotas extraordinárias futuras certas.

Conselhos práticos para uma convivência harmoniosa

Se está a comprar em condomínio

1. Solicite cópia completa do Título Constitutivo — não apenas aceitar "é padrão"

2. Leia com cuidado especialmente restrições e normas que o afetem

3. Peça declaração de dívida ao administrador (obrigatória desde 2022)

4. Verifique estado do fundo de reserva — é indicador de saúde financeira

5. Converse com vizinhos sobre problemas crónicos ou desentendimentos

6. Negocie com base na informação — imóvel em condomínio com problemas vale menos

Se já é condómino

1. Leia e conheça o Título Constitutivo — não pretenda desculpar-se por desconhecimento

2. Pague quotas pontualmente — é seu dever legal e afeta seu crédito

3. Participe nas assembleias — sua ausência não invalida decisões

4. Respeite regulamento — mesmo que pareça excessivo

5. Comunique obras que pense fazer — peça aprovação por escrito

6. Mantenha áreas comuns — não obstrua nem danifique

Se tem conflito com outro condómino

1. Documente tudo — datas, horas, fotos, testemunhas

2. Comunique por escrito — emails com confirmação de leitura

3. Envie carta registada com detalhes do problema

4. Contacte o administrador — é responsável por mediar

5. Considere mediação extrajudicial — antes de processar (muitos títulos preveem arbitragem)

6. Só como último recurso procure tribunal — é custoso e demorado

Para considerar

A propriedade horizontal é um modelo de coexistência que funciona quando existe compreensão clara de direitos, deveres e limites. Muitos conflitos nascem de desconhecimento: condóminos que não leem o Título Constitutivo, que não compreendem que assembleias vinculam mesmo os ausentes, que acreditam poder fazer o que querem nas suas frações. A realidade é que, num edifício de 50 proprietários, nenhum é verdadeiramente livre. Cada um é simultaneamente proprietário exclusivo (da sua fração) e coproprietário de restrições (das áreas comuns e decisões coletivas). A chave é educação. Ler o Título Constitutivo não é divertido, mas evita problemas muito mais custosos. Participar em assembleias não é obrigatório, mas a ausência não protege — as decisões serão tomadas e serão vinculativas.

Propriedade horizontal, bem compreendida e respeitada, permite coexistência pacífica e propriedade segura. Negligência resulta em conflitos desnecessários, custos legais, impacto no valor do imóvel, e qualidade de vida comprometida.