Aumentar a área de habitação em prédios em propriedade horizontal: condições essenciais

O desejo de ganhar área útil em casa – integrar o sótão, aproveitar a cave, juntar frações ou fechar um terraço – é cada vez mais frequente, sobretudo em contexto urbano. Em edifícios em propriedade horizontal, contudo, aumentar área habitacional não é apenas uma questão de obra: envolve regras de condomínio, regras urbanísticas e normas técnicas que têm de ser articuladas com rigor. A seguir apresenta‑se o que um proprietário deve ter em conta antes de avançar com o aumento de área habitacional em prédios em propriedade horizontal.

Projeto de Arquitetura para integração do terraço da cobertura na fração

1. Propriedade horizontal: o ponto de partida

Num edifício em propriedade horizontal, a lei distingue, de forma clara:​

• Fração autónoma – unidade independente (por exemplo, “fração A – fogo do 2.º esquerdo”), com saída própria para a via pública ou para parte comum, que pertence em exclusivo a um condómino.

• Partes comuns – elementos que servem o edifício como um todo (estrutura, telhado, fachada, escadas, patamares, entradas, logradouro comum, em regra terraços de cobertura, entre outros).

• Título constitutivo da propriedade horizontal – documento (escritura/ata) que identifica as frações, o respetivo uso (habitação, comércio, serviços, etc.) e fixa o valor relativo de cada fração no conjunto do prédio (percentagem ou permilagem).​

É sobre este “desenho jurídico” inicial que se avalia qualquer aumento de área de habitação.

2. O que significa “aumentar área habitacional” em condomínio

Na prática, os pedidos de aumento de área habitacional em prédios em propriedade horizontal tendem a enquadrar‑se em três grandes grupos:

• Junção de frações autónomas

  • Ex.: unir dois apartamentos contíguos num único fogo maior.

• Anexação de partes comuns à fração

  • Ex.: integrar o sótão, parte do corredor comum, um terraço de cobertura ou parte do logradouro na fração.

• Transformação de espaços não habitacionais em habitação

  • Ex.: converter uma arrecadação, cave, espaço de comércio ou escritório em área habitacional, seja como nova fração, seja como ampliação da fração existente.​

Cada uma destas operações tem implicações jurídicas distintas, tanto ao nível do condomínio, como do licenciamento urbanístico.

Qualquer aumento de área de habitação em propriedade horizontal cruza sempre três planos: condomínio, urbanismo e normas técnicas.

3. Plano 1 – Regime jurídico da propriedade horizontal (Lei civil)

3.1. Alteração do título constitutivo

Regra geral, o título constitutivo da propriedade horizontal só pode ser modificado com acordo de todos os condóminos (unanimidade), salvo exceções expressamente previstas na lei.​

Isto é relevante sempre que o aumento de área habitacional implique:

• Alterar o destino de frações;

• Modificar a configuração das frações (dividir ou juntar frações, integrar partes comuns numa fração);​

• Alterar o valor relativo/permilagem de cada fração, porque a área e o peso de cada fração no conjunto do prédio se alteram.​

A modificação do título constitutivo faz‑se, em regra:​

• Por escritura pública ou documento particular autenticado;

• Com base em deliberação da assembleia de condóminos ou, em certos casos, por ato dos próprios condóminos envolvidos (por exemplo, junção/divisão de frações, nas condições previstas na lei);​

• Seguindo‑se o registo predial da alteração.

3.2. Junção e divisão de frações

O Código Civil prevê um regime próprio para junção e divisão de frações autónomas.​

Em síntese:

• A junção de frações contíguas pode, em determinadas condições, ser feita sem necessidade de autorização dos restantes condóminos, obedecendo ao regime legal aplicável à junção/divisão de frações, e exigindo, ainda assim, alteração do título constitutivo e registo predial.​

• Nos casos de divisão de uma fração em várias (por exemplo, transformar um T4 em duas frações independentes), aplicam‑se igualmente regras específicas, que podem exigir deliberação da assembleia de condóminos e subsequente alteração do título constitutivo.​

Mesmo quando a lei facilita o acordo entre condóminos, a admissibilidade urbanística é sempre condição prévia: a Câmara deve certificar que a alteração proposta cumpre os requisitos legais de edificação e utilização.​

3.3. Obras em partes comuns e inovações

A anexação de áreas que são, em princípio, partes comuns (telhado, terraço, logradouro comum, corredores, etc.) à fração habitacional tem uma natureza particularmente sensível.

Do ponto de vista civil:​

• As obras que constituam inovações nas partes comuns (isto é, alterações que excedem a simples conservação) dependem, em regra, de aprovação por maioria dos condóminos representativa de dois terços do valor total do prédio, não podendo prejudicar a utilização das demais frações.​

• Quando a anexação de partes comuns implica alteração do título constitutivo (situação frequente), volta a colocar‑se a necessidade de acordo de todos os condóminos, salvo as exceções previstas na lei e os mecanismos de suprimento judicial.​

Na prática, o aumento de área habitacional à custa de partes comuns é uma das operações juridicamente mais exigentes: conjuga regras de inovações, alteração de título constitutivo, ajuste das quotas de condomínio e, muitas vezes, necessidade de unanimidade.

4. Plano 2 – Regime urbanístico (RJUE e licenciamento)

Mesmo que o condomínio esteja de acordo, nenhum aumento de área habitacional dispensa o respeito pelas regras urbanísticas.

4.1. Obras de ampliação e alteração

O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) estabelece que:​

• As obras de ampliação e de alteração de edifícios em propriedade horizontal são operações urbanísticas sujeitas, em regra, a licenciamento ou comunicação prévia, consoante o tipo de obra e o regulamento municipal.​

• A Câmara Municipal fixa as condições de execução das obras e verifica a conformidade com instrumentos de gestão territorial (PDM, planos de urbanização ou de pormenor, planos especiais), servidões e restrições de utilidade pública.​

• As edificações existentes têm um regime específico: normas supervenientes não podem, em certos casos, impedir obras de alteração que melhorem segurança e salubridade, desde que não agravem desconformidades com a lei em vigor.​

Sempre que o aumento de área habitacional implique alteração de volumetria, cércea, implantação, número de fogos, ou mexa em elementos estruturais, o procedimento de controlo prévio torna‑se praticamente inevitável.

4.2. Alteração de utilização para habitação

As recentes alterações ao RJUE vieram densificar o regime da alteração de utilização:​​

• A alteração de utilização de edifícios ou frações, sem obra urbanística prévia, passou a estar sujeita a comunicação prévia com prazo, destinada a demonstrar que o novo uso cumpre as normas legais e regulamentares (usos admissíveis, idoneidade do edifício/fração, etc.).​

• Esta comunicação prévia com prazo exige termo de responsabilidade de técnico habilitado, atestando a conformidade do uso com as normas urbanísticas e a idoneidade da construção para o fim pretendido.​

Em paralelo, alterações ao regime da propriedade horizontal introduzidas em 2024 vieram admitir, em certas condições, a alteração do fim de uma fração para uso habitacional com regime mais flexível do lado do condomínio, desde que o uso para habitação seja admitido pelos planos municipais e demais regras urbanísticas.​

Ou seja, o Código Civil pode permitir maior liberdade na alteração de uso, mas essa liberdade está sempre limitada pela conformidade urbanística a demonstrar perante a Câmara Municipal.​

5. Plano 3 – Normas técnicas (RGEU e legislação complementar)

Para além da lei civil e do RJUE, o aumento de área habitacional tem de respeitar normas técnicas de construção e habitação, designadamente:

• Condições mínimas de iluminação e ventilação natural dos compartimentos;

• Pé‑direito, dimensões mínimas de compartimentos e áreas de circulação;

• Requisitos de salubridade (renovação de ar, instalações sanitárias, humidades, revestimentos adequados);

• Condições de segurança estrutural, resistência ao fogo e compartimentação;

• Regras de acessibilidade, quando aplicáveis;

• Eventuais normas específicas aplicáveis a reabilitação, edifícios existentes ou áreas de proteção especial.

Estas exigências decorrem, em grande medida, do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e de diplomas complementares. Mesmo em edifícios antigos, o princípio da proteção do existente não permite fazer “crescer” área habitacional à custa de espaços sem condições mínimas de habitabilidade.

6. Principais cenários e respetivas exigências

A tabela seguinte resume três situações típicas de aumento de área habitacional e os principais pontos de atenção:

Situação típica	Condomínio (Lei civil)	Urbanismo (RJUE)	Pontos técnicos críticos
Junção de duas frações contíguas	Regime específico de junção/divisão de frações; pode dispensar unanimidade, mas exige alteração do título constitutivo e registo.​	Em regra, obra de alteração interna; sujeita a controlo prévio consoante o caso.​	Segurança estrutural, acessos, redes técnicas
Integração de sótão/terraço comum na fração	Normalmente exige unanimidade e alteração do título constitutivo; pode envolver inovações em partes comuns.​	Frequentemente qualificado como ampliação; sujeito a licenciamento/comunicação prévia.​	Habitabilidade (altura, luz, ventilação), fogo
Mudança de uso	Alteração do uso da fração; regra da unanimidade com exceções legais; pode exigir maioria qualificada em certos casos.​	Alteração de utilização (com ou sem obras); comunicação prévia com prazo e, se houver obras relevantes, licenciamento/comunicação prévia.​​	Iluminação, ventilação, salubridade, acessibilidade

7. Exemplos práticos

7.1. Unir dois apartamentos lado a lado

Cenário: Um proprietário adquire a fração vizinha, pretende demolir a parede divisória e criar um único apartamento maior.

Passos essenciais

• Verificar no título constitutivo se as frações constam como autónomas independentes, o respetivo uso e permilagem.​

• Avaliar, com arquiteto/engenheiro, se a demolição é estruturalmente viável e quais as alterações a redes (água, esgotos, eletricidade, gás).

• Tratar da alteração do título constitutivo para passar a existir uma só fração, nos termos admitidos pelo Código Civil para junção de frações, e proceder ao registo predial subsequente.​

• Submeter o projeto de arquitetura e demais elementos à Câmara, via licenciamento ou comunicação prévia, consoante o enquadramento no RJUE e regulamento municipal.​

7.2. Fechar um terraço de cobertura para ampliar a sala

Cenário: O último piso de um prédio tem um terraço de cobertura que, no título constitutivo, está qualificado como parte comum de uso geral. O proprietário do último andar pretende fechá‑lo e integrá‑lo na sua fração.

Desafios principais

• O terraço é, em princípio, parte comum – a sua apropriação exclusiva e integração na fração alteram o equilíbrio do condomínio e o valor relativo das frações.​

• A operação tende a implicar alteração volumétrica do edifício e da sua imagem arquitetónica, com maior exigência urbanística.​

Passos recomendáveis

• Confirmar no título constitutivo a natureza jurídica do terraço (parte comum, uso exclusivo, etc.).​

• Obter deliberação da assembleia de condóminos, em regra exigindo unanimidade para alterar o título constitutivo e anotar a nova realidade, salvo mecanismo judicial aplicável a certas situações de partes comuns.​

• Elaborar projeto de arquitetura que demonstre o cumprimento das normas urbanísticas e técnicas (altura, iluminação natural, ventilação, drenagem, comportamento térmico, etc.).

• Submeter pedido de licenciamento ou comunicação prévia à Câmara, com os elementos exigidos pelo RJUE e pelo regulamento municipal.​

União de duas frações num edifício de habitação em Odivelas

8. Conselhos práticos antes de avançar

Antes de decidir “ganhar área” na sua fração, é prudente seguir uma sequência de trabalho tecnicamente estruturada:

• 1. Levantar a situação jurídica e física

  • Obter a cópia atual do título constitutivo, da ata de última alteração e da certidão do registo predial.​

  • Confirmar, com levantamento arquitetónico, áreas reais, estrutura, redes e condições de habitabilidade.

• 2. Definir a estratégia com base na lei civil

  • Apurar se é exigida unanimidade, maioria qualificada ou simples maioria em assembleia de condóminos, tendo em conta o tipo de intervenção (junção de frações, inovações em partes comuns, alteração de uso).​

  • Preparar proposta clara para a assembleia, com planta comparativa “antes/depois” e impacto nas quotas de condomínio.

• 3. Formalizar tudo em ata, escritura e registo

  • As aprovações devem constar de atas detalhadas e assinadas.​

  • A alteração do título constitutivo faz‑se por escritura pública ou documento particular autenticado, seguindo‑se o registo predial atualizado.​

• 4. Garantir um projeto tecnicamente robusto

  • Envolver, desde o início, um arquiteto com experiência em processos camarários e propriedade horizontal, para compatibilizar o desenho arquitetónico com o quadro legal e regulamentar.

  • Incluir, no projeto, as soluções de reforço estrutural, segurança contra incêndio, salubridade e acessibilidade que se revelem necessárias.

Para refletir

Aumentar a área de habitação num prédio em propriedade horizontal é, muitas vezes, uma oportunidade real de valorização do imóvel e de melhoria da qualidade de vida. Mas é também uma operação juridicamente sensível, em que se cruzam direitos de todos os condóminos, regras de ordenamento do território e exigências técnicas de segurança e salubridade.

A solução que parece “simples” – fechar um terraço, aproveitar um sótão, transformar uma cave – pode tornar‑se um foco de conflitos, embargos e nulidades se não for cuidadosamente planeada. A chave está em encarar o processo como um projeto integrado: primeiro compreender o edifício e o seu enquadramento jurídico, depois negociar com o condomínio e, em paralelo, estruturar um projeto urbanisticamente admissível e tecnicamente sólido.

A AC‑Arquitetos apoia proprietários e investidores nas diferentes fases deste tipo de operações: análise do título constitutivo e do enquadramento urbanístico, elaboração de projetos de arquitetura e instrução de processos camarários. Se está a ponderar aumentar a área habitacional da sua fração, é possível estudar previamente a viabilidade técnica, urbanística e jurídica, reduzir riscos e transformar a intervenção numa oportunidade de valorização consistente do seu património.