Partes Comuns e Frações Autónomas: Dois conceitos fundamentais na Propriedade Horizontal

A vida em edifícios multifamiliares é regulada por um enquadramento legal específico que estabelece direitos e responsabilidades bem definidos para cada proprietário. Para compreender como funciona a propriedade horizontal em Portugal, é essencial conhecer a distinção entre partes comuns e frações autónomas—dois pilares fundamentais que definem a estrutura jurídica e prática de qualquer habitação coletiva.

O que é uma Fração Autónoma?

A fração autónoma é o conceito que designa cada unidade independente de um edifício. Pode ser um apartamento, uma loja, um consultório ou qualquer outro espaço que tenha características bem definidas: ser uma unidade independente, distinta e isolada, com acesso próprio para uma parte comum ou diretamente para a via pública. Este requisito de independência é fundamental para que o imóvel possa ser propriedade de pessoas diferentes.

Cada fração autónoma é titularizada e registada separadamente junto da Conservatória do Registo Predial, o que significa que pode ser vendida, alugada ou hipotecada de forma autónoma. Os proprietários das frações mantêm sobre elas direitos exclusivos e plenos, como qualquer proprietário tradicional.

"Uma fração autónoma é a expressão do direito de propriedade exclusiva e independente que cada condómino possui."

Compreender as Partes Comuns

As partes comuns são todos os elementos do edifício que servem a coletividade e que, por lei, pertencem a todos os proprietários de frações autónomas. A legislação portuguesa define taxativamente quais são as partes comuns obrigatoriamente consideradas assim, independentemente do que o título constitutivo diga:

Elementos obrigatórios	Descrição
Solos e alicerces	A base estrutural do edifício
Colunas, pilares e paredes mestras	A estrutura resistente do prédio
Telhados e terraços de cobertura	Protegem o conjunto do edifício
Estrutura geral do prédio	Todos os componentes que sustentam a edificação

Além destes elementos obrigatórios, o título constitutivo pode determinar que outras partes sejam comuns, como pátios, jardins, escadas, elevadores, garagens partilhadas, dependências de porteiros ou outras áreas de serviço.

A Propriedade Horizontal na prática

Quando um edifício é constituído em regime de propriedade horizontal, cada proprietário tem dois tipos distintos de direitos: o direito exclusivo sobre a sua fração autónoma e a compropriedade das partes comuns, partilhada com todos os outros condóminos.

Esta dupla relação jurídica significa que, enquanto proprietário de um apartamento, o direito que tem é exclusivo—ninguém mais pode usar o seu espaço sem autorização. Contudo, para as zonas comuns—como o hall de entrada, as escadas ou o telhado—possui apenas uma quota-parte, proporcional ao valor da sua fração no total do edifício.

Responsabilidades partilhadas

A natureza coletiva das partes comuns implica responsabilidades partilhadas. Todos os condóminos contribuem para:

• Manutenção e reparação das estruturas comuns

• Conservação do edifício

• Limpeza e iluminação dos espaços partilhados

• Seguros coletivos, quando aplicáveis

• Obras de melhoria nas áreas comuns

O valor que cada condómino paga é proporcionado ao valor relativo da sua fração, definido no título constitutivo em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.

O papel do Título Constitutivo

O título constitutivo da propriedade horizontal é o documento fundamental que estabelece as regras sob as quais se governa a vida em condomínio. Este documento obrigatoriamente deve:

• Individualizar cada fração autónoma

• Fixar o valor relativo de cada fração

• Designar o fim a que se destina cada fração (habitação, comércio, etc.)

• Descrever a composição e localização das partes comuns

Pode ainda incluir um regulamento do condomínio que detalhe as normas de uso, fruição e conservação das partes comuns e das frações autónomas, estabelecendo regras de convivência e de segurança.

Implicações legais e práticas

A distinção entre partes comuns e frações autónomas não é apenas teórica—tem consequências concretas no dia a dia. Por exemplo:

• Em relação às frações autónomas: o proprietário tem total autonomia para decorar, reformular o interior, desde que não prejudique a estrutura do edifício ou viole disposições legais. Sobre alterações estruturais, existem normalmente restrições.

• Em relação às partes comuns: qualquer decisão sobre manutenção, reparação ou alteração deve ser tomada coletivamente, geralmente através de assembleia de condóminos. O custo é repartido segundo as quotas-partes.

Esta estrutura dual equilibra os interesses individuais com as necessidades coletivas, promovendo a convivência ordenada e a conservação do edifício.

Em poucas palavras

A propriedade horizontal em Portugal estrutura-se numa dupla relação: cada condómino é proprietário exclusivo da sua fração autónoma e coproprietário das partes comuns. Compreender esta distinção é essencial para exercer os seus direitos e cumprir as suas obrigações no condomínio.

O título constitutivo da propriedade horizontal formaliza esta estrutura jurídica, definindo claramente o que pertence a cada um e o que pertence a todos. É um documento que transforma um edifício numa comunidade regulada, onde os direitos individuais convivem com as responsabilidades coletivas.

Gerir adequadamente esta dualidade—respeitando a exclusividade sobre a sua fração enquanto contribui ativamente para a manutenção e bem-estar das partes comuns—é fundamental para que a vida em condomínio seja harmoniosa e para que o edifício se mantenha em boas condições ao longo do tempo.