Permilagem na Propriedade Horizontal: Porque é fundamental e como funciona
- Ana Carolina Santos
- há 7 dias
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Quando se adquire um apartamento num edifício em regime de propriedade horizontal, um dos elementos mais importantes — mas frequentemente mal compreendido — é a permilagem da fração. Este valor numérico, expresso em milésimas (‰), define o peso relativo da sua fração no conjunto do edifício e tem impacto direto em aspetos tão diversos como o valor das quotas de condomínio, o poder de voto em assembleia e até a valorização patrimonial do imóvel.
Se está prestes a adquirir uma fração, se é já proprietário e pretende compreender melhor o funcionamento do condomínio, ou se está a planear a constituição de propriedade horizontal num edifício novo, é essencial conhecer o conceito de permilagem, como é calculada, e porque é tão relevante para a vida em condomínio.
O que é a permilagem?
A permilagem (ou percentagem, como também pode ser designada) é o valor relativo de cada fração autónoma em relação ao valor total do prédio. Este valor é fixado no título constitutivo da propriedade horizontal e expresso normalmente em milésimas (por exemplo, 85‰ ou 85/1000), embora possa também ser expresso em percentagem (8,5%).
Base legal
O artigo 1418.º, n.º 1, do Código Civil estabelece:
"No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio."
Isto significa que, no momento da constituição da propriedade horizontal (normalmente através de escritura pública), cada fração recebe uma permilagem que reflecte o seu valor em relação ao todo. A soma das permilagens de todas as frações é sempre 1000‰ (ou 100%).
Exemplo prático
Num edifício com 10 apartamentos:
Fração A (T3, último piso, com varanda): 120‰
Fração B (T2, 3.º andar): 95‰
Fração C (T1, rés-do-chão): 70‰
(e assim sucessivamente até perfazer 1000‰)
A fração A, com permilagem de 120‰, representa 12% do valor total do edifício.
Como se calcula a permilagem?
O cálculo da permilagem não é arbitrário. É determinado no momento da constituição da propriedade horizontal, geralmente pelo construtor ou instituidor do regime, com base em critérios que reflectem o valor relativo de cada fração.
Critérios considerados
O valor de cada fração pode ter em conta diversos factores:
Área útil da fração (medida em metros quadrados);
Localização no edifício (pisos superiores podem ter maior valor, caves tendem a ter menor valor);
Exposição solar (frações com maior luminosidade natural podem ter maior valor);
Vistas (frações com vistas privilegiadas podem ser valorizadas);
Número de divisões e tipologia (T3 vs. T1);
Anexos como garagens, arrecadações e varandas (ponderados a uma percentagem da área útil);
Estado de conservação ou qualidade de acabamentos (em reabilitações);
Preço de venda ou valor patrimonial tributário atribuído aquando da inscrição matricial.
Fórmula básica
Embora não exista uma fórmula única legalmente imposta, a permilagem é geralmente calculada da seguinte forma:
Permilagem da fração = (Valor da fração ÷ Valor total do edifício) × 1000
Exemplo:
Imagine um edifício cujo valor total é de 500.000 €.
A fração A tem um valor atribuído de 60.000 €.
Permilagem da fração A = (60.000 € ÷ 500.000 €) × 1000 = 120‰
Quem define a permilagem?
A permilagem é definida livremente pelo construtor ou instituidor da propriedade horizontal no momento da sua constituição. No entanto, uma vez fixada e inscrita no título constitutivo, não pode ser alterada unilateralmente. Qualquer modificação exige unanimidade de todos os condóminos e formalização por escritura pública ou documento particular autenticado (artigo 1419.º do Código Civil).
Para que serve a permilagem?
A permilagem não é um valor meramente simbólico. Tem implicações práticas em diversas áreas da vida do condomínio.
1. Repartição das despesas de condomínio
A permilagem é o critério fundamental para a repartição das despesas comuns do edifício. O artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil estabelece:
"Cada condómino contribui para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum na proporção do valor da sua fração."
Fórmula de cálculo da quota de condomínio:
Quota anual = Orçamento anual × (Permilagem da fração ÷ 1000)
Exemplo:
Orçamento anual do condomínio: 12.000 €
Permilagem da sua fração: 85‰
Quota anual = 12.000 € × (85 ÷ 1000) = 1.020 €
Quota mensal = 1.020 € ÷ 12 = 85 €
Assim, quanto maior a permilagem, maior será a quota de condomínio a pagar.
2. Contribuição para o fundo de reserva
O fundo de reserva é uma reserva financeira obrigatória destinada a fazer face a despesas extraordinárias ou imprevistas (reparações urgentes, obras de manutenção, etc.). A contribuição de cada condómino para este fundo também é calculada em função da permilagem.
Exemplo:
Se o condomínio decidir constituir um fundo de reserva equivalente a 10% do orçamento anual:
Fundo de reserva total: 12.000 € × 10% = 1.200 €
Contribuição da fração com 85‰: 1.200 € × (85 ÷ 1000) = 102 €
3. Poder de voto em assembleia de condóminos
O poder de voto em assembleia de condóminos é directamente proporcional à permilagem de cada fração. O artigo 1430.º do Código Civil estabelece que cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras (ou seja, sem contar as casas decimais) da sua permilagem.
Exemplo:
Fração A com permilagem de 120,5‰: 120 votos
Fração B com permilagem de 85,3‰: 85 votos
Fração C com permilagem de 70,8‰: 70 votos
Isto significa que condóminos com frações de maior valor têm maior peso nas decisões tomadas em assembleia. Este sistema reflecte o princípio de que quem tem maior quota-parte no edifício deve ter maior influência nas decisões que o afectam.
4. Aprovação de deliberações em assembleia
Muitas decisões em assembleia de condóminos exigem quóruns específicos baseados no valor total do prédio (permilagem). Exemplos:
Maioria simples: Deliberações correntes (artigo 1432.º, n.º 1, do Código Civil).
Dois terços do valor total do prédio: Obras de inovação, alterações ao uso das frações, contratação de serviços (artigo 1425.º, n.º 1, do Código Civil).
Unanimidade: Alterações ao título constitutivo, incluindo a própria permilagem, ou obras que prejudiquem a linha arquitetónica do edifício (artigo 1422.º, n.º 3, do Código Civil).
A permilagem é, portanto, essencial para aferir se determinada deliberação foi ou não aprovada.
5. Valorização patrimonial e transacções
A permilagem também influencia a valorização patrimonial da fração. Frações com permilagens superiores tendem a ter maior valor de mercado, porque representam uma maior quota-parte do edifício. Este factor é considerado:
Na avaliação bancária para fins de crédito habitação;
No valor patrimonial tributário inscrito na matriz predial;
No preço de venda ou arrendamento da fração.
6. Participação em despesas específicas
Nem todas as despesas do condomínio são repartidas pela permilagem global. O artigo 1424.º, n.º 2, do Código Civil permite que certas despesas sejam imputadas de forma diferenciada:
Frações sem acesso ao elevador: Não participam nas despesas de manutenção e energia do elevador.
Lojas com contadores independentes: Podem não participar nas despesas comuns de água e luz.
Obras de inovação específicas: Apenas os condóminos que as aprovaram ou delas beneficiam participam nas respectivas despesas.
No entanto, estas excepções devem estar expressamente previstas no regulamento do condomínio e aprovadas por maioria de dois terços do valor total do prédio.
Erros na Permilagem: O que fazer?
Por vezes, detectam-se erros ou desproporções na atribuição de permilagens, por exemplo:
Frações de áreas semelhantes com permilagens muito diferentes;
Permilagens que não correspondem às áreas reais após medições;
Critérios desactualizados ou injustos aplicados na constituição da propriedade horizontal.
Pode corrigir-se a permilagem?
Sim, mas apenas com unanimidade de todos os condóminos. O artigo 1419.º do Código Civil estabelece que qualquer alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal, incluindo a permilagem, deve ser feita por escritura pública ou documento particular autenticado e com o acordo de todos os proprietários.
Consequências de permilagens erradas
Se a permilagem estiver incorrecta e não for corrigida:
Condóminos com permilagens artificialmente elevadas pagarão quotas excessivas;
Condóminos com permilagens artificialmente baixas pagarão quotas insuficientes, beneficiando injustamente do esforço dos restantes;
Podem surgir conflitos e litígios entre condóminos;
A valorização patrimonial das frações pode ser afectada.
Conselhos práticos
1. Verifique a permilagem antes de adquirir uma fração
Ao comprar um apartamento, consulte o título constitutivo da propriedade horizontal e a caderneta predial. Confirme:
Qual a permilagem da fração;
Se a permilagem é coerente com a área, localização e características da fração;
Qual a quota mensal de condomínio que terá de pagar (orçamento × permilagem).
2. Compare com frações semelhantes
Se no mesmo edifício existirem frações com características semelhantes (mesma tipologia, andar próximo), compare as permilagens. Desproporções significativas podem indicar erros.
3. Solicite esclarecimentos ao administrador
Se tiver dúvidas sobre o cálculo da sua quota de condomínio ou sobre a aplicação da permilagem, solicite ao administrador do condomínio uma explicação detalhada, incluindo o orçamento anual e a fórmula de cálculo.
4. Consulte o regulamento do condomínio
O regulamento pode conter critérios específicos de repartição de despesas que modifiquem a aplicação directa da permilagem. Conheça estas regras para evitar surpresas.
5. Proponha a correcção de erros
Se detectar um erro manifesto na permilagem, proponha a sua correcção em assembleia de condóminos. Prepare documentação técnica (plantas, medições, avaliações) que fundamente o pedido. Lembre-se de que será necessário obter unanimidade.
6. Acompanhe a aprovação do orçamento
A aprovação do orçamento anual em assembleia de condóminos é o momento em que se define o montante das quotas. Participe activamente, analise o orçamento proposto e verifique se os cálculos estão correctos.
Para considerar
A permilagem é muito mais do que um número abstracto inscrito num documento. É o elemento estruturante do regime de propriedade horizontal, que garante equidade na repartição de encargos, transparência nas decisões colectivas e clareza nos direitos e deveres de cada condómino.
Compreender a permilagem é compreender o funcionamento do condomínio. Permite-lhe saber exactamente quanto vai pagar, qual o seu poder de influência nas decisões, e se o valor que lhe foi atribuído é justo face às características da sua fração.
Se é proprietário de uma fração, dedique tempo a conhecer este mecanismo. Se está a adquirir um imóvel, não negligencie a análise da permilagem e das suas implicações financeiras e patrimoniais. E se está a constituir propriedade horizontal num edifício novo, assegure-se de que as permilagens são calculadas de forma rigorosa, justa e fundamentada, evitando futuros conflitos e litígios.
A permilagem é a base da harmonia — ou do conflito — num condomínio. Tratá-la com o rigor e a atenção que merece é essencial para uma convivência equilibrada e para a valorização sustentável do património de todos.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em janeiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.