Edifício em compropriedade: O que significa e em que situações surge

Ana Carolina Santos
há 23 horas
4 min de leitura

Um edifício em compropriedade é uma situação distinta de um prédio dividido em apartamentos com proprietários diferentes, embora as duas realidades sejam frequentemente confundidas. A seguir explica-se o que é um edifício em regime de compropriedade, quando este regime se aplica, para que serve compreendê-lo e em que situações concretas este conceito é utilizado na prática.

O que é um edifício em compropriedade

Existe compropriedade sempre que duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa, nos termos do artigo 1403.º, n.º 1, do Código Civil. Quando esta situação incide sobre um edifício, cada comproprietário detém uma quota ideal sobre a totalidade do imóvel, e não sobre uma parte física e delimitada do mesmo.

É este o ponto que distingue claramente um edifício em compropriedade de um edifício em propriedade horizontal (o regime que se aplica, por exemplo, a um prédio de apartamentos): na compropriedade, nenhum dos titulares tem direitos sobre uma parte especificada do edifício — todos são, em conjunto, proprietários do imóvel como um todo.

Um edifício em compropriedade não está dividido em partes que pertencem a pessoas diferentes — pertence, na íntegra, a várias pessoas ao mesmo tempo.

Compropriedade e propriedade horizontal: Em que diferem

A confusão entre estes dois regimes é comum, mas as diferenças são significativas e têm consequências práticas relevantes:

Aspeto	Compropriedade	Propriedade horizontal
Objeto do direito de cada titular	Quota ideal sobre a totalidade do edifício	Propriedade exclusiva de uma fração autónoma, mais quota nas partes comuns
Possibilidade de pedir a divisão	Sim, qualquer comproprietário pode pedir o fim da indivisão (artigo 1412.º do Código Civil)	Não é possível pedir a divisão da coisa comum (artigo 1423.º do Código Civil)
Direito de preferência na alienação	Os comproprietários têm direito legal de preferência (artigo 1409.º do Código Civil)	Os condóminos não têm esse direito de preferência entre si (artigo 1423.º do Código Civil)
Requisitos de constituição	Não exige requisitos físicos especiais do edifício	Exige frações autónomas, distintas e isoladas entre si, com saída própria para parte comum ou via pública (artigos 1414.º e 1415.º do Código Civil)

Nota legal: Quando um título de propriedade horizontal não respeita os requisitos legais de individualização das frações, o título é nulo e o prédio fica sujeito ao regime da compropriedade, com a atribuição a cada interessado da quota correspondente ao valor relativo da sua fração, nos termos do artigo 1416.º, n.º 1, do Código Civil.

Quando se aplica este regime

Um edifício encontra-se em compropriedade em diversas situações concretas, entre as quais:

Quando várias pessoas herdam, em conjunto, um edifício, e ainda não foi realizada a partilha entre os herdeiros.
Quando várias pessoas adquirem, em conjunto, um edifício, sem que tenha sido constituída propriedade horizontal.
Quando o título constitutivo de uma propriedade horizontal é declarado nulo por não respeitar os requisitos legais das frações autónomas, fazendo o edifício reverter para o regime da compropriedade.
Quando um edifício ainda não reúne as condições físicas exigidas para ser dividido em frações autónomas, mas já tem mais do que um titular de direito de propriedade.

Para que serve compreender este conceito

Compreender que um edifício está em regime de compropriedade, e não de propriedade horizontal, tem implicações práticas concretas:

Determina se cada titular pode ou não pedir a divisão do edifício, através de uma ação de divisão de coisa comum.
Esclarece se, numa eventual venda de quota, os restantes titulares têm ou não direito de preferência sobre um terceiro comprador.
Define quais as regras aplicáveis à administração do edifício, uma vez que a compropriedade e a propriedade horizontal têm regimes de gestão distintos.
Ajuda a evitar expectativas erradas sobre a possibilidade de vender ou hipotecar apenas "a sua parte" do edifício, já que na compropriedade essa parte não corresponde a um espaço físico concreto.

Quando é utilizado o conceito, na prática

O conceito de edifício em compropriedade surge, em concreto, nas seguintes situações:

Em processos de partilha de herança, quando vários herdeiros são chamados a decidir o destino de um edifício herdado em conjunto.
Em ações judiciais de divisão de coisa comum, quando os comproprietários não chegam a acordo sobre o destino do edifício.
Na constituição da propriedade horizontal, como forma de transformar uma situação de compropriedade num regime de frações autónomas, desde que verificados os requisitos legais.
Em negócios jurídicos de aquisição conjunta de um imóvel por várias pessoas, como pode acontecer entre familiares ou sócios de um investimento imobiliário.

Boas práticas a considerar

Sem que a lei o exija em todos os casos, a experiência profissional aconselha os seguintes cuidados:

Confirmar sempre, através de certidão do registo predial, se um edifício está em regime de compropriedade ou de propriedade horizontal antes de qualquer decisão de compra ou investimento.
Formalizar por escrito qualquer acordo entre comproprietários sobre a administração ou o uso do edifício, evitando conflitos futuros.
Avaliar, com o apoio de um arquiteto ou técnico habilitado, se um edifício em compropriedade reúne condições físicas para uma futura constituição de propriedade horizontal.
Consultar um advogado ou solicitador antes de qualquer negócio que envolva uma quota de compropriedade, sobretudo em contexto de herança.

Para refletir

Um edifício em compropriedade não é, à partida, um problema, mas exige um entendimento claro entre todos os titulares sobre a forma de gerir, usar e, eventualmente, dividir esse património comum. Confundir este regime com a propriedade horizontal pode gerar expectativas erradas sobre direitos de preferência, possibilidades de venda ou formas de administração do edifício, com consequências que só se tornam visíveis quando já é tarde para as corrigir sem dificuldades.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em agosto de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada situação concreta, recomenda-se sempre a consulta junto de um advogado ou solicitador, bem como o acompanhamento por técnicos habilitados.