Comprovativo da Comissão de Administração: Para que serve este documento

Quem tem um imóvel numa Área Urbana de Génese Ilegal (AUGI)— os chamados bairros clandestinos, hoje em processo de reconversão — depara-se, tarde ou cedo, com a necessidade de apresentar um documento pouco conhecido fora deste contexto: a declaração emitida pela comissão de administração do bairro. Este documento é, muitas vezes, condição indispensável para avançar com um licenciamento camarário ou com outros atos que dependem da regularização da situação do proprietário perante a administração conjunta do bairro.

A seguir explica-se o que é este documento, para que serve, em que situações é utilizado e quem tem competência para o emitir.

Vista aérea de aglomerado urbano em Portugal

Um esclarecimento prévio necessário

Antes de avançar, importa fazer um esclarecimento terminológico relevante. Não existe, na legislação portuguesa, uma figura genérica designada "comissão de bairro" com poderes formais de emissão de declarações administrativas. A figura legalmente prevista, e à qual esta questão parece reportar-se, é a comissão de administração, órgão criado pela Lei n.º 91/95, de 2 de setembro, no contexto específico da reconversão urbanística das áreas urbanas de génese ilegal, comummente designadas pela sigla AUGI.

Esta precisão é importante porque a existência e as competências deste órgão dependem de o imóvel em causa se situar numa área efetivamente classificada como AUGI, e não numa qualquer zona urbana comum.

O que é uma AUGI

O artigo 1.º da Lei n.º 91/95, de 2 de setembro, define as AUGI como os prédios ou conjuntos de prédios contíguos que, sem a competente licença de loteamento, quando legalmente exigida, tenham sido objeto de operações físicas de parcelamento destinadas à construção até à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 46673, de 29 de novembro de 1965, ou até à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 400/84, de 31 de dezembro, consoante os casos previstos na lei, e que, nos respetivos planos municipais de ordenamento do território, estejam classificados como espaço urbano ou urbanizável.

Na prática, tratam-se de bairros ou núcleos de construção nascidos fora do controlo urbanístico formal, cuja regularização exige um processo específico de reconversão, coordenado entre os proprietários e a câmara municipal.

A Comissão de Administração: Quem a constitui

Sempre que um prédio ou conjunto de prédios é reconhecido como AUGI, os respetivos proprietários ou comproprietários ficam sujeitos a um regime de administração conjunta. Este regime é assegurado por três órgãos: a assembleia de proprietários ou comproprietários, a comissão de administração e a comissão de fiscalização.

A comissão de administração é, entre estes três órgãos, aquele com funções executivas: é o órgão que pratica os atos concretos necessários à tramitação do processo de reconversão, em representação dos titulares dos prédios e donos das construções integrados na AUGI.

Para que serve a Declaração da Comissão de Administração

Sem a declaração da comissão de administração a atestar o pagamento das comparticipações devidas, o processo de licenciamento numa AUGI simplesmente não avança.

O artigo 15.º, n.º 1, alínea h), da Lei n.º 91/95, de 2 de setembro, estabelece expressamente que compete à comissão de administração emitir declarações atestando o pagamento das comparticipações devidas pelos proprietários ou comproprietários para efeito da emissão da licença de construção, ou outros atos para os quais as mesmas se mostrem necessárias.

As comparticipações a que esta norma se refere são os valores que cada proprietário deve pagar para financiar as despesas do processo de reconversão — nomeadamente a execução dos projetos, o acompanhamento técnico e as obras de urbanização necessárias para regularizar a área. Sem o comprovativo de que estas comparticipações estão pagas, a câmara municipal não avança com a emissão da licença de construção relativa ao lote ou prédio em causa.

Outras competências relacionadas

Além da emissão desta declaração de pagamento de comparticipações, a comissão de administração tem, nos termos do mesmo artigo 15.º, n.º 1, da Lei n.º 91/95, outras competências que se relacionam diretamente com a regularização documental dos imóveis:

• Representar os titulares dos prédios integrados na AUGI perante os serviços de finanças e as conservatórias do registo predial, promovendo as necessárias retificações e alterações ao teor da matriz e da descrição, bem como o registo do alvará de loteamento;

• Celebrar os contratos necessários para a execução dos projetos e das obras de urbanização, fiscalizando o respetivo cumprimento;

• Elaborar e submeter à assembleia de proprietários ou comproprietários os mapas, orçamentos e contas relativos à execução do processo de reconversão;

• Representar a administração conjunta em juízo.

Quando é efetivamente utilizada esta declaração

Este tipo de declaração é solicitado, na prática, nas seguintes situações:

• No momento em que o proprietário de um lote numa AUGI submete um pedido de licenciamento de construção junto da câmara municipal, sendo a declaração exigida como elemento instrutório do processo;

• Sempre que outros atos administrativos ou registais relacionados com o imóvel dependam da comprovação de que as comparticipações devidas ao processo de reconversão se encontram regularizadas;

• Em situações de retificação de matriz ou de registo predial, quando a comissão de administração intervém em representação dos proprietários perante as finanças ou a conservatória.

Quem pode emitir este documento

A competência para emitir esta declaração pertence exclusivamente à comissão de administração da AUGI em causa, e não à câmara municipal, à assembleia de proprietários ou a qualquer outra entidade. Trata-se de uma competência própria e específica deste órgão, prevista diretamente na alínea h) do n.º 1 do artigo 15.º da Lei n.º 91/95.

Para que a comissão de administração possa exercer validamente esta competência, é necessário que se encontre constituída de acordo com o processo previsto na lei, através de eleição realizada em assembleia de proprietários ou comproprietários convocada para esse efeito.

Para considerar

A declaração da comissão de administração é, para quem vive numa área urbana de génese ilegal, um documento de peso prático real, e não uma mera formalidade burocrática. Compreender a sua função e a forma correta de a obter facilita significativamente o avanço de qualquer processo de licenciamento ou de regularização documental do imóvel.

Quem tem um imóvel integrado numa AUGI e pretende avançar com um projeto de construção ou de regularização beneficia de esclarecer, desde o início, toda a situação documental e financeira perante a comissão de administração competente.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em agosto de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.