Licenciamento de obras: Os prazos deixam de depender apenas dos metros quadrados

Os prazos que a câmara municipal tem para decidir um pedido de licenciamento deixam de estar indexados à área bruta de construção do imóvel. A referência passa a ser o tipo de operação urbanística em causa, com critérios que pretendem refletir melhor a complexidade real de cada processo.

O que mudou no sistema de prazos

O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, regula os prazos aplicáveis à decisão dos pedidos de licenciamento no seu artigo 23.º. O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que alterou este diploma, explica no seu preâmbulo a razão desta mudança:

Em matéria de licenciamento, procede-se à eliminação dos prazos globais indexados à área bruta de construção, uma vez que tal critério não se revela proporcional à efetiva complexidade urbanística das operações. Repõe-se a relevância dos prazos intercalares, por forma a permitir o respetivo ajustamento à complexidade efetiva das operações.

Até agora, o critério que determinava o prazo de decisão de um pedido de licenciamento dependia, em larga medida, da área bruta de construção do imóvel em causa. Uma obra de 250 metros quadrados e uma obra de 2.500 metros quadrados podiam seguir prazos globais distintos apenas por essa diferença de área, independentemente da real complexidade técnica ou urbanística de cada uma.

O tamanho de uma obra, medido em metros quadrados, deixa de ser o critério que define quanto tempo a câmara municipal demora a decidir. Passa a ser o tipo de operação que está em causa.

Os novos prazos, por tipo de operação

Na redação atual do artigo 23.º, n.º 1, do RJUE, os prazos máximos para a câmara municipal deliberar sobre o pedido de licenciamento passam a ser definidos em função da natureza da operação urbanística, e não da sua área:

• 20 dias, no caso das obras de edificação e de demolição previstas nas alíneas c), d), f), h) e i) do n.º 2 do artigo 4.º do RJUE.

• 45 dias, no caso de operações de loteamento.

• 30 dias, no caso de obras de urbanização e trabalhos de remodelação de terrenos.

Estes prazos aplicam-se, sob pena de deferimento tácito, ou seja, decorrido o prazo sem decisão expressa, a pretensão considera-se deferida nos termos gerais do procedimento.

O papel reforçado dos prazos intercalares

Uma das alterações mais relevantes desta reforma é o reforço da relevância dos prazos intercalares dentro do procedimento de licenciamento. Isto significa que, em vez de um único prazo global fixado à partida em função da área, o procedimento passa a ser composto por várias fases, cada uma com o seu próprio prazo, que se ajustam à complexidade concreta de cada etapa.

Um exemplo desta lógica está no próprio artigo 23.º, n.º 2, do RJUE, que estabelece que o prazo para a fase que se segue à aprovação do projeto de arquitetura conta-se a partir de momentos distintos, consoante a situação concreta do procedimento, nomeadamente da data de apresentação dos projetos de especialidades, ou da data de aprovação do projeto de arquitetura, quando estes já tenham sido entregues com o requerimento inicial.

Esta reposição da relevância dos prazos intercalares permite, segundo o preâmbulo do diploma, que os projetos mais simples possam ser decididos em prazos mais curtos, e prevê a possibilidade da sua prorrogação por decisão municipal excecional e devidamente fundamentada, no caso de operações mais complexas.

Porque é que este critério é mais justo do que a área bruta

O critério anterior, baseado na área bruta de construção, tinha uma limitação prática evidente: a área de um edifício não é, por si só, um indicador fiável da complexidade do processo de licenciamento. Uma pequena intervenção num imóvel classificado pode envolver mais consultas, mais entidades externas e mais tempo de análise do que uma obra de maior dimensão, mas tecnicamente simples, num terreno sem condicionantes especiais.

Ao substituir este critério pela natureza da operação urbanística, o legislador procura uma correspondência mais direta entre o tempo de decisão e o esforço administrativo real que cada tipo de processo exige.

Um alerta a ter em conta

A eliminação dos prazos indexados à área não elimina a necessidade de um acompanhamento técnico atento ao longo de todo o procedimento. Os prazos intercalares só funcionam como fator de celeridade se todos os elementos exigidos forem entregues corretamente e nos momentos certos, uma vez que atrasos na apresentação de projetos de especialidades ou de outros elementos podem, eles próprios, condicionar o andamento de todo o processo.

Para refletir

Esta alteração reflete um princípio simples, mas com impacto prático relevante: o tempo de decisão de um licenciamento deve corresponder à sua real complexidade, e não a um critério indireto como a área construída.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em setembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.