Solos contaminados: Um ativo tóxico ou uma oportunidade escondida?

À primeira vista, um terreno industrial desativado numa zona urbana em expansão parece o negócio do século. O preço é atrativo, a localização é central e o potencial de construção é enorme. Mas, por baixo da vegetação que cresceu entretanto, pode esconder-se um passivo ambiental capaz de transformar o lucro em prejuízo: a contaminação do solo.

Em Portugal, com a pressão para reabilitar antigas zonas industriais (os chamados brownfields), a questão da qualidade do solo deixou de ser um nicho ambiental para se tornar uma variável central na viabilidade financeira de qualquer promoção imobiliária.

Descontaminação dos solos da antiga área industrial do Porto

O custo invisível da contaminação

Ao contrário de uma fachada em ruínas, a contaminação não se vê a olho nu. Pode ser um legado de décadas de atividade industrial — hidrocarbonetos de uma antiga bomba de gasolina, metais pesados de uma fundição ou solventes de uma lavandaria. Ignorar este risco é financeiramente perigoso. Se comprar um terreno contaminado, a lei é clara: a responsabilidade pela remediação pode recair sobre o atual proprietário, independentemente de quem poluiu.

Fatores que disparam os custos:

• Remediação obrigatória: Se a avaliação de risco provar perigo para a saúde pública (futuros moradores) ou ambiente, terá de descontaminar.

• Taxas de deposição: Enviar solos contaminados para aterro é uma operação caríssima, sujeita à Taxa de Gestão de Resíduos (TGR), que tem vindo a aumentar.

• Atrasos no Licenciamento: Um processo de descontaminação exige aprovação da APA (Agência Portuguesa do Ambiente) e das CCDR, o que pode congelar o início da obra por meses ou anos.

Viabilidade vs. Remediação: A equação do investidor

Antes de assinar a escritura, a pergunta não deve ser "quanto custa o terreno?", mas sim "quanto custa o terreno limpo?". A análise de viabilidade tem de integrar o Custo Ambiental Estimado.

1. Due Diligence Ambiental (Fase 1 e 2): É o seguro de vida do investidor. A Fase 1 investiga o histórico do local; a Fase 2 recolhe amostras reais. Sem isto, está a comprar às cegas.

2. Avaliação de risco: Nem toda a contaminação exige remoção total. A legislação permite, em certos casos, soluções de confinamento ou técnicas in-situ (tratar o solo no local), que são drasticamente mais baratas do que a escavação e transporte para aterro.

3. Valorização pós-remediação: Um terreno descontaminado numa zona prime valoriza exponencialmente. O "desconto" obtido na compra devido à contaminação deve cobrir os custos de limpeza e ainda oferecer uma margem de risco (premium) superior.

Oportunidade: Transformar o "castanho" em "verde"

O estigma dos solos contaminados está a mudar. Com a escassez de terrenos em Lisboa e Porto, os promotores mais sofisticados olham para estes passivos como oportunidades de reabilitação urbana.

• Incentivos: Existem quadros de apoio e fundos europeus focados na reabilitação de passivos ambientais que podem co-financiar a operação.

• Sustentabilidade: Recuperar um solo degradado é uma das ações mais nobres de sustentabilidade urbana, permitindo obter certificações ambientais (como BREEAM ou LEED) que valorizam o produto final.

Para considerar

Um solo contaminado não é um "não" definitivo ao investimento; é um "sim, mas...". Exige uma equipa que saiba ler para além da topografia e entender a química do negócio. A diferença entre um desastre financeiro e um projeto de sucesso está na quantificação rigorosa do risco ambiental antes da aquisição.