Novas restrições à Reclassificação de Solos
- Ana Carolina Santos
- 3 de jun.
- 3 min de leitura
Atualizado: 22 de jun.
A recente alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) trouxe mudanças significativas que afetam diretamente proprietários de terrenos, promotores imobiliários e todos os que pretendem desenvolver projetos habitacionais em Portugal. A Lei n.º 53-A/2025, publicada a 9 de abril e em vigor desde 14 de abril de 2025, reintroduz critérios mais rigorosos para a transformação de solo rústico em solo urbano.
O que mudou na prática demonstração de impactos e viabilidade
A nova legislação reintroduz a obrigatoriedade de apresentar elementos técnicos fundamentais nos processos de reclassificação:
Demonstração do impacto da carga urbanística no sistema de infraestruturas existente
Previsão dos encargos necessários ao reforço das infraestruturas
Comprovação da viabilidade económico-financeira da proposta
Identificação clara dos responsáveis pelo financiamento
Importante: Esta exigência não se aplica quando os solos são de propriedade pública.
Prazos mais apertados
O prazo para execução das obras de urbanização foi reduzido de cinco para quatro anos. Adicionalmente, a possibilidade de prorrogação, que anteriormente podia ser até metade do prazo inicial, está agora limitada a apenas um ano.
Regime especial para Habitação: Critérios mais restritivos
"A finalidade habitacional passa a ter critérios mais rigorosos, eliminando-se a possibilidade de finalidades conexas e reforçando-se a componente de habitação pública."
As alterações ao regime especial de reclassificação para fins habitacionais são particularmente relevantes:
Eliminação de finalidades conexas
Mantém-se apenas a possibilidade de reclassificar para fins habitacionais
Permite-se usos complementares, mas com definição mais restrita
Parecer obrigatório da CCDR
Sempre que a propriedade seja privada
Prazo de 20 dias úteis para emissão
Parecer favorável tácito em caso de não resposta
Contiguidade com solo urbano
Reintrodução da necessidade de contiguidade
Elimina-se a possibilidade de reclassificação em terrenos isolados
Percentagem mínima de habitação
70% da área total de construção deve destinar-se a habitação
Esta habitação deve ser pública, de arrendamento acessível ou a custos controlados
Novas restrições na REN
A lei introduz novas áreas da Reserva Ecológica Nacional onde a reclassificação para fins habitacionais não é permitida, reforçando a proteção ambiental.
Suspensão de normas: Clarificação do Processo
O regime de suspensão de normas em áreas urbanizáveis sofreu alterações importantes:
Aspeto | Alteração |
Decisão | Não é automática - depende da CCDR após audição do município |
Exceções | Quando a área já tem características de solo urbano |
Obras em curso | Suspensão não se aplica a obras já em execução |
Projetos aprovados | Não afeta projetos com parâmetros já definidos |
Vigência e efeitos retroativos
A lei estabelece um esquema complexo de aplicação temporal:
Efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2024
Vigência durante quatro anos (até 31 de dezembro de 2028)
Entrada em vigor a 14 de abril de 2025
Proteção dos procedimentos iniciados durante a vigência
Impacto nos Projetos de Arquitetura
Estas alterações têm implicações diretas no desenvolvimento de projetos arquitetónicos:
Para Proprietários de Terrenos Rústicos
Necessidade de estudos de viabilidade mais aprofundados
Maior complexidade nos processos de Licenciamento
Prazos de execução mais apertados
Para Promotores Imobiliários
Obrigatoriedade de demonstrar capacidade financeira
Foco reforçado na habitação pública e acessível
Análise prévia do impacto nas infraestruturas
Para Projetos Arquitetónicos
Maior integração com o Planeamento Urbano existente
Necessidade de contiguidade com áreas já urbanizadas
Consideração obrigatória dos aspetos de sustentabilidade
Para considerar
A Lei n.º 53-A/2025 representa um endurecimento significativo nas condições de reclassificação de solos, refletindo uma política mais restritiva no ordenamento do território. Para quem pretende desenvolver projetos habitacionais, é fundamental compreender estas novas exigências desde a fase inicial de planeamento.
A demonstração de viabilidade económico-financeira, a necessidade de contiguidade com solo urbano e os prazos mais apertados exigem uma abordagem mais estruturada e profissional aos projetos de desenvolvimento urbano. A componente de habitação pública ou acessível torna-se também um elemento central a considerar.
Estas mudanças legislativas sublinham a importância de contar com assessoria técnica especializada desde o início de qualquer projeto que envolva reclassificação de solos. A complexidade dos procedimentos e a necessidade de cumprir critérios técnicos rigorosos fazem da consultoria arquitetónica e urbanística um investimento essencial para o sucesso do projeto.
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