Construção em solos rústicos: O essencial da nova lei e o impacto no mercado habitacional
- Ana Carolina Santos
- 21 de mai.
- 3 min de leitura
A recente aprovação das alterações ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) marca uma nova etapa para a construção de habitação em solos rústicos em Portugal. Este novo enquadramento legal, que vigora durante quatro anos e retroage a 31 de dezembro de 2024, traz oportunidades e restrições que importa conhecer, sobretudo para quem pondera investir ou construir em terrenos fora das áreas urbanas tradicionais.
O que está em causa com a nova lei?
O Parlamento aprovou, com maioria, as alterações ao diploma que permite reclassificar solos rústicos em urbanos para fins habitacionais, em especial para arrendamento acessível e habitação a custos controlados. O Decreto-Lei 117/2024 entrou em vigor a 29 de janeiro, mas as alterações agora aprovadas aguardam promulgação final.
A nova Lei dos Solos permite construir em solos rústicos, mas impõe critérios rigorosos de localização, uso e impacto ambiental.
Principais alterações e critérios da lei
Reclassificação simplificada: Possibilidade de transformar solos rústicos em urbanos para habitação, com processos mais céleres.
Destinação prioritária: Pelo menos 70% da área construída deve ser para habitação pública, arrendamento acessível ou custos controlados.
Compatibilidade com estratégias locais: Os projetos devem alinhar-se com a estratégia local de habitação, carta municipal ou bolsa de habitação.
Usos complementares: Só são permitidas funcionalidades que complementem a habitação, nunca conflituantes.
Contiguidade urbana: Só é possível reclassificar terrenos rústicos que estejam em continuidade com o solo urbano existente.
Restrições e exclusões
Áreas excluídas: Não é permitida a reclassificação em zonas da Reserva Ecológica Nacional (REN), como:
Faixas costeiras, praias, sapais, dunas, arribas
Cursos de água, lagoas, albufeiras, zonas ameaçadas por cheias
Áreas de infiltração e recarga de aquíferos, zonas de risco de erosão ou instabilidade
Reserva Agrícola Nacional (RAN): Terras de classe A1, A e B mantêm-se como RAN, não podendo ser reclassificadas.
Medidas de salvaguarda: Nas zonas REN e RAN, podem ser exigidas medidas para preservar valores naturais e prevenir riscos.
Novos procedimentos e obrigações
Relatórios e estudos: A reclassificação exige demonstração do impacto nas infraestruturas, viabilidade económico-financeira, fontes de financiamento e encargos de manutenção.
Majoração do índice de construção: Possibilidade de aumentar em 20% o índice de construção para projetos de arrendamento acessível ou custos controlados.
Pareceres e conferências: Necessidade de parecer (não vinculativo) da CCDR e de conferência procedimental prévia.
Revogação: Deixa de ser possível construir habitação para trabalhadores agrícolas fora das áreas urbanas existentes.
O que se mantém e o que foi rejeitado
Rejeição de propostas restritivas: Não foi aceite a limitação da reclassificação apenas a casos de inexistência de áreas urbanas disponíveis. Também foi rejeitada a obrigatoriedade de relatório técnico detalhado para todas as classes da RAN.
Compatibilidade territorial: Mantém-se a exigência de contiguidade com áreas urbanas para garantir coerência no desenvolvimento.
O essencial da nova Lei dos Solos
Aspeto | Nova Lei dos Solos (2025) |
Duração | 4 anos (retroage a 31/12/2024) |
Terrenos elegíveis | Solos rústicos contíguos a urbanos |
Destino prioritário | 70% habitação acessível/custos ctrl. |
Áreas excluídas | REN, RAN (classes A1, A, B) |
Pareceres | CCDR (não vinculativo) |
Majoração Índice de construção | +20% para habitação acessível |
Obrigações | Infraestruturas, estudos de impacto |
Usos permitidos | Complementares à habitação |
Conselhos práticos para quem pretende construir
Verifique sempre se o terreno está fora das zonas REN e RAN.
Confirme a contiguidade com áreas urbanas e a compatibilidade com a estratégia local de habitação.
Prepare-se para apresentar estudos de impacto e viabilidade financeira.
Consulte profissionais qualificados para garantir o cumprimento de todos os requisitos legais e técnicos.
Tenha em conta que o processo, embora simplificado, continua a exigir acompanhamento especializado e pode envolver custos adicionais.
Para refletir
A nova Lei dos Solos representa uma oportunidade para aumentar a oferta habitacional em Portugal, mas exige rigor, planeamento e respeito pelos critérios ambientais e urbanísticos. A aposta em habitação acessível e a custos controlados pode ser uma mais-valia para famílias e investidores, desde que acompanhada por uma análise cuidada de cada terreno e projeto.
