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Construção em solos rústicos: O essencial da nova lei e o impacto no mercado habitacional

  • Foto do escritor: Ana Carolina Santos
    Ana Carolina Santos
  • 21 de mai.
  • 3 min de leitura

A recente aprovação das alterações ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) marca uma nova etapa para a construção de habitação em solos rústicos em Portugal. Este novo enquadramento legal, que vigora durante quatro anos e retroage a 31 de dezembro de 2024, traz oportunidades e restrições que importa conhecer, sobretudo para quem pondera investir ou construir em terrenos fora das áreas urbanas tradicionais.



O que está em causa com a nova lei?


O Parlamento aprovou, com maioria, as alterações ao diploma que permite reclassificar solos rústicos em urbanos para fins habitacionais, em especial para arrendamento acessível e habitação a custos controlados. O Decreto-Lei 117/2024 entrou em vigor a 29 de janeiro, mas as alterações agora aprovadas aguardam promulgação final.


Exemplo de terreno misto com habitação para os proprietários na Guarda (norte de Portugal)
Exemplo de terreno misto com habitação na Guarda (norte de Portugal)

A nova Lei dos Solos permite construir em solos rústicos, mas impõe critérios rigorosos de localização, uso e impacto ambiental.


Principais alterações e critérios da lei


  • Reclassificação simplificada: Possibilidade de transformar solos rústicos em urbanos para habitação, com processos mais céleres.

  • Destinação prioritária: Pelo menos 70% da área construída deve ser para habitação pública, arrendamento acessível ou custos controlados.

  • Compatibilidade com estratégias locais: Os projetos devem alinhar-se com a estratégia local de habitação, carta municipal ou bolsa de habitação.

  • Usos complementares: Só são permitidas funcionalidades que complementem a habitação, nunca conflituantes.

  • Contiguidade urbana: Só é possível reclassificar terrenos rústicos que estejam em continuidade com o solo urbano existente.



Restrições e exclusões


  • Áreas excluídas: Não é permitida a reclassificação em zonas da Reserva Ecológica Nacional (REN), como:

    • Faixas costeiras, praias, sapais, dunas, arribas

    • Cursos de água, lagoas, albufeiras, zonas ameaçadas por cheias

    • Áreas de infiltração e recarga de aquíferos, zonas de risco de erosão ou instabilidade

  • Reserva Agrícola Nacional (RAN): Terras de classe A1, A e B mantêm-se como RAN, não podendo ser reclassificadas.

  • Medidas de salvaguarda: Nas zonas REN e RAN, podem ser exigidas medidas para preservar valores naturais e prevenir riscos.



Novos procedimentos e obrigações


  • Relatórios e estudos: A reclassificação exige demonstração do impacto nas infraestruturas, viabilidade económico-financeira, fontes de financiamento e encargos de manutenção.

  • Majoração do índice de construção: Possibilidade de aumentar em 20% o índice de construção para projetos de arrendamento acessível ou custos controlados.

  • Pareceres e conferências: Necessidade de parecer (não vinculativo) da CCDR e de conferência procedimental prévia.

  • Revogação: Deixa de ser possível construir habitação para trabalhadores agrícolas fora das áreas urbanas existentes.


Exemplo de terreno misto com habitação no Alentejo (sul de Portugal)
Exemplo de terreno misto com habitação no Alentejo (sul de Portugal)

O que se mantém e o que foi rejeitado


  • Rejeição de propostas restritivas: Não foi aceite a limitação da reclassificação apenas a casos de inexistência de áreas urbanas disponíveis. Também foi rejeitada a obrigatoriedade de relatório técnico detalhado para todas as classes da RAN.

  • Compatibilidade territorial: Mantém-se a exigência de contiguidade com áreas urbanas para garantir coerência no desenvolvimento.



O essencial da nova Lei dos Solos

Aspeto

Nova Lei dos Solos (2025)

Duração

4 anos (retroage a 31/12/2024)

Terrenos elegíveis

Solos rústicos contíguos a urbanos

Destino prioritário

70% habitação acessível/custos ctrl.

Áreas excluídas

REN, RAN (classes A1, A, B)

Pareceres

CCDR (não vinculativo)

Majoração Índice de construção

+20% para habitação acessível

Obrigações

Infraestruturas, estudos de impacto

Usos permitidos

Complementares à habitação


Conselhos práticos para quem pretende construir


  • Verifique sempre se o terreno está fora das zonas REN e RAN.

  • Confirme a contiguidade com áreas urbanas e a compatibilidade com a estratégia local de habitação.

  • Prepare-se para apresentar estudos de impacto e viabilidade financeira.

  • Consulte profissionais qualificados para garantir o cumprimento de todos os requisitos legais e técnicos.

  • Tenha em conta que o processo, embora simplificado, continua a exigir acompanhamento especializado e pode envolver custos adicionais.



Para refletir


A nova Lei dos Solos representa uma oportunidade para aumentar a oferta habitacional em Portugal, mas exige rigor, planeamento e respeito pelos critérios ambientais e urbanísticos. A aposta em habitação acessível e a custos controlados pode ser uma mais-valia para famílias e investidores, desde que acompanhada por uma análise cuidada de cada terreno e projeto.


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