Alterações à Lei dos Solos: Novas regras para a reclassificação de terrenos rústicos
- Ana Carolina Santos
- 18 de mai.
- 3 min de leitura
Atualizado: 22 de jun.
A legislação sobre o uso do solo em Portugal sofreu alterações relevantes, com impacto direto no setor da habitação e no planeamento urbano. O novo diploma, já publicado em Diário da República, clarifica e ajusta o regime de reclassificação de solos rústicos para urbanos, introduzindo critérios mais rigorosos e novas salvaguardas ambientais. Este post sintetiza as principais mudanças e os pontos críticos para quem pretende investir, construir ou acompanhar a evolução do mercado imobiliário nacional.
O novo regime de reclassificação
O Decreto-Lei 117/2024, alterado pela Lei 53-A/2025, estabelece um regime especial para a reclassificação de solos rústicos em urbanos, com o objetivo de responder à necessidade de aumentar a oferta de habitação acessível e controlar o crescimento urbano.
Vigor e prazos
O regime entra em vigor a 31 de dezembro de 2024 e terá duração de quatro anos.
Qualquer prorrogação dependerá de relatório de avaliação e discussão na Assembleia da República.
Principais alterações e critérios
1. Mudança de conceitos e destino da construção
Substituição do conceito de “habitação de valor moderado” por “arrendamento acessível” ou “habitação a custos controlados”.
Pelo menos 70% da área de construção deve destinar-se a habitação pública, arrendamento acessível ou custos controlados.
2. Compatibilidade e planeamento
Reclassificação deve ser compatível com a estratégia local de habitação, carta municipal de habitação ou bolsa de habitação.
Usos complementares só são permitidos se não conflituarem com a finalidade habitacional.
3. Critérios territoriais
Apenas terrenos contíguos a solo urbano podem ser reclassificados, promovendo a consolidação e coerência da urbanização.
4. Exclusões e salvaguardas ambientais
Reclassificação exclui áreas da Reserva Ecológica Nacional (REN), incluindo:
Faixas costeiras, praias, dunas, arribas, cursos de água, lagoas, zonas ameaçadas por cheias ou mar.
Áreas estratégicas de infiltração e recarga de aquíferos, zonas de risco de erosão hídrica e instabilidade de vertentes.
Terras classificadas como classe A1, A e B mantêm-se como Reserva Agrícola Nacional (RAN).
5. Infraestruturas e Viabilidade
Obrigatoriedade de demonstrar impacto nas infraestruturas existentes e encargos de reforço e manutenção.
Identificação clara das fontes de financiamento e viabilidade económico-financeira do projeto.
6. Outras medidas relevantes
Revogação da possibilidade de construir habitação para trabalhadores agrícolas fora das áreas urbanas existentes.
Majoração de 20% do índice de construção para projetos de arrendamento acessível ou custos controlados.
Parecer não vinculativo da CCDR para solos de propriedade não exclusivamente pública.
Convocação de conferência procedimental prévia à emissão de parecer.
A nova Lei dos Solos reforça o controlo ambiental e a exigência de planeamento, promovendo habitação acessível sem comprometer valores naturais e agrícolas.
O que muda com a nova Lei?
Aspeto | Situação anterior | Situação atual |
Conceito de habitação | Valor moderado | Arrendamento acessível/custos controlados |
Percentagem mínima para habitação pública | Não definido | ≥70% da área de construção |
Critério territorial | Menos rigoroso | Contiguidade obrigatória com solo urbano |
Áreas excluídas | Menos abrangente | REN, RAN, aquíferos, zonas de risco |
Infraestruturas | Menos detalhado | Demonstração obrigatória de impacto e financiamento |
Possibilidade de prorrogação | Não prevista | Sujeita a relatório e discussão parlamentar |
Pontos de atenção para Investidores e Promotores
Verifique sempre a classificação do terreno e as restrições ambientais antes de avançar com qualquer projeto.
O licenciamento de projetos depende do cumprimento rigoroso das novas exigências legais e ambientais.
A viabilidade financeira e o impacto nas infraestruturas são agora aspetos centrais na aprovação de projetos.
Consulte profissionais qualificados em arquitetura e planeamento urbano para garantir o sucesso do seu investimento.
Para considerar
As recentes alterações à Lei dos Solos representam um avanço na regulação do uso do território, equilibrando a necessidade de habitação acessível com a proteção dos valores ambientais e agrícolas. O novo regime exige maior planeamento, transparência e responsabilidade dos promotores e das autarquias. Para quem pretende investir ou construir, torna-se essencial o acompanhamento técnico especializado, garantindo que cada projeto respeita as normas e contribui para um desenvolvimento urbano sustentável.
