Terrenos urbanos e a nova Lei dos Solos: Oportunidades e desafios para construir casa em Portugal
- Ana Carolina Santos
- 21 de mai.
- 3 min de leitura
A procura por terrenos para construção de habitação continua a ser um dos grandes temas do mercado imobiliário em Portugal. Com as recentes alterações à chamada Lei dos Solos, surgem novas oportunidades, mas também desafios acrescidos para quem pretende investir ou construir casa própria.
O que mudou com a Lei dos Solos?
A entrada em vigor das alterações ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), a 29 de janeiro de 2025, veio permitir a construção de casas acessíveis em terrenos rústicos reclassificados como urbanos pelas autarquias. No entanto, o processo tornou-se mais restritivo após as alterações promovidas em sede parlamentar, que ainda aguardam promulgação final.
A nova Lei dos Solos facilita a construção em terrenos rústicos reclassificados, mas impõe critérios rigorosos e maior controlo autárquico.
Principais restrições e critérios
Autorização autárquica obrigatória: Apenas as autarquias podem aprovar a reconversão de solos rústicos, que devem estar em contiguidade com o solo urbano.
Parecer das CCDR’s: Exige-se um parecer não vinculativo das Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional, o que pode atrasar ou dificultar o processo.
Habitação a custos controlados: Os projetos têm de contemplar 70% de habitação a custos controlados ou de arrendamento acessível.
Obras de urbanização: O promotor é responsável por garantir acessos a luz, água, gás, telecomunicações e demais infraestruturas.
Custos adicionais: Ao preço do terreno rústico reclassificado somam-se as despesas com as obras de urbanização e licenciamento.
Terrenos urbanos: Oferta e distribuição em Portugal
Para quem procura evitar burocracias e restrições, os terrenos urbanos continuam a ser a solução mais direta para construir casa. Atualmente, existem mais de 27 mil terrenos urbanos à venda em todo o país, com maior concentração no litoral e nas principais cidades.
Oferta por distrito
Mais oferta:
Porto: 4.403 terrenos urbanos
Lisboa: 4.137
Setúbal: 3.045
Faro: 2.437
Menos oferta:
Guarda, Bragança e Beja
Oferta por capitais de distrito
Capital de Distrito | Terrenos urbanos à venda |
Leiria | 327 |
Coimbra | 304 |
Braga | 294 |
Setúbal | 283 |
Aveiro | 234 |
Viana do Castelo | 212 |
Santarém | 206 |
Castelo Branco | 192 |
Faro | 175 |
Porto | 164 |
Ponta Delgada | 157 |
Funchal | 148 |
Viseu | 123 |
Bragança | 84 |
Lisboa | 78 |
Vila Real | 74 |
Portalegre | 46 |
Guarda | 41 |
Évora | 38 |
Beja | 19 |
Vantagens de comprar terreno urbano
Menos burocracia: Não está sujeito às exigências da nova Lei dos Solos.
Pronto a construir: Infraestruturas básicas já disponíveis.
Maior previsibilidade: Processo de licenciamento mais direto e rápido.
Desafios e alternativas
Nas grandes cidades, como Porto e Lisboa, a oferta de terrenos urbanos é limitada e os preços são mais elevados. Nestes casos, a reabilitação de imóveis devolutos ou a aposta em zonas periféricas podem ser alternativas viáveis.
Conselhos práticos para quem pretende construir
Analise o tipo de terreno (urbano vs. rústico reclassificado) e os custos associados.
Consulte sempre a Câmara Municipal para confirmar viabilidade e enquadramento legal.
Esteja atento às exigências de habitação a custos controlados em terrenos rústicos reclassificados.
Considere a localização e a oferta de infraestruturas já existentes.
Avalie o potencial de valorização futura do terreno.
Para refletir
A nova Lei dos Solos abre portas à construção em terrenos rústicos, mas impõe critérios rigorosos e maior controlo autárquico, tornando o processo mais complexo. Os terrenos urbanos continuam a ser a opção mais simples para quem quer construir sem limitações, embora a oferta seja desigual pelo país. A decisão deve ser ponderada, considerando custos, localização e objetivos de investimento.
