Solos rústicos e habitação: O impacto real da nova lei nas grandes cidades

A recente alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), conhecida como “Lei dos Solos”, trouxe para o debate público a possibilidade de transformar solos rústicos em urbanos para construção de habitação. No entanto, a aplicação prática desta lei está longe de ser uniforme em todo o país, especialmente em Lisboa e Porto, onde a pressão imobiliária é mais acentuada.

O que muda (e o que não muda) com a nova Lei dos Solos?

Aprovada na especialidade no Parlamento, a nova lei permite que municípios proponham a reclassificação de terrenos rústicos para urbanos, desde que 70% da construção se destine a arrendamento acessível ou habitação a custos controlados.

Exemplo de um terreno rústico convertido para terreno urbano em Arouca (norte de Portugal)

Apesar das alterações legais, a reclassificação de solos rústicos não terá impacto prático em Lisboa e Porto devido à inexistência de solo rústico disponível.

Porquê Lisboa e Porto ficam de fora?

• Lisboa: Desde 1994, com o Plano Diretor Municipal, todo o solo do concelho de Lisboa é classificado como urbano.

• Porto: O município confirma que só dispõe de solo urbano, não havendo rústico para reclassificar.

Assim, a nova lei não terá qualquer efeito nestas cidades, onde o défice habitacional é mais grave.

Onde a lei pode ter impacto?

• Municípios com maior percentagem de solo rústico, como:

  • Arouca (97,4%)

  • Setúbal (80,5%)

  • Leiria (74,3%)

• Atenção: Nem todo o solo rústico é elegível, pois pode estar inserido em áreas protegidas (REN, RAN).

Principais pontos da nova Lei dos Solos

• Reclassificação de solos rústicos para urbanos sob proposta dos municípios.

• 70% da construção obrigatoriamente para arrendamento acessível ou custos controlados.

• Sem necessidade de pareceres técnicos adicionais para reclassificação.

• Vigência limitada a quatro anos.

• Exclusão de áreas protegidas (REN, RAN) da possibilidade de reclassificação.

Exemplo de um terreno rústico convertido para terreno urbano em Setúbal (centro de Portugal)

Impacto da nova Lei dos Solos

Aspecto	Lisboa e Porto	Restantes municípios
Solo rústico disponível	Não	Sim, em alguns casos
Pressão imobiliária	Muito elevada	Variável
Efeito da nova Lei	Nulo	Potencial, mas limitado
Áreas protegidas	Não aplicável	Restrições significativas
Habitação acessível/custos	Não aplicável	Obrigatório (70%)

Conselhos práticos para quem pretende construir

• Analise a classificação do solo no município pretendido antes de investir.

• Verifique restrições ambientais e de planeamento (REN, RAN).

• Considere a reabilitação de imóveis devolutos como alternativa nas grandes cidades.

• Consulte sempre profissionais qualificados para garantir viabilidade legal e urbanística do projeto.

• Avalie o potencial de valorização futura do investimento em função da localização e do contexto legal.

Para refletir

A alteração ao RJIGT representa uma tentativa de resposta à crise habitacional, mas o seu impacto real está condicionado à realidade dos solos disponíveis e das restrições ambientais. Em Lisboa e Porto, a solução para o défice habitacional passa, sobretudo, pela reabilitação urbana e não pela reclassificação de solos rústicos. O sucesso de qualquer iniciativa depende de análise rigorosa, planeamento e acompanhamento técnico especializado.

Se procura apoio técnico, análise de viabilidade ou acompanhamento em processos de construção ou reabilitação, contacte a equipa da AC-Arquitetos. Asseguramos rigor, experiência e soluções adaptadas ao seu projeto, do conceito ao licenciamento e execução.