Casa de férias: habitação própria ou alojamento local? O que muda

Ter uma casa de férias e disponibilizá-la ocasionalmente a terceiros mediante pagamento é uma prática cada vez mais comum em Portugal. A seguir esclarece-se a diferença fundamental entre utilizar um imóvel como habitação própria e explorá-lo como alojamento local, e o que a lei exige em cada uma das situações.

Casa de férias em Portugal

Duas realidades jurídicas distintas

O ponto de partida para compreender esta distinção é simples: usar uma casa como habitação própria e disponibilizá-la a turistas mediante remuneração são duas realidades com enquadramentos legais completamente diferentes.

• Habitação própria (permanente ou secundária): O imóvel destina-se a ser habitado pelo proprietário e pelo seu agregado familiar, seja como residência principal, seja como casa de férias para uso pessoal. Não existe prestação de serviços de alojamento a terceiros.

• Alojamento local: Nos termos do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, que estabelece o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, consideram-se "estabelecimentos de alojamento local" aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos previstos neste diploma.

O que distingue uma casa de férias de um alojamento local não é a frequência de uso, mas sim a existência de remuneração pela prestação de um serviço de alojamento a terceiros.

O registo é sempre obrigatório para explorar alojamento local

Assim que exista intenção de disponibilizar um imóvel para alojamento remunerado a turistas, ainda que ocasionalmente, é necessário proceder ao registo do estabelecimento. O artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 128/2014 determina que este registo é efetuado mediante comunicação prévia com prazo, dirigida ao presidente da câmara municipal territorialmente competente, sendo esta comunicação obrigatória e condição necessária para a exploração do estabelecimento.

Entre os documentos e informações exigidos para esta comunicação, previstos no artigo 6.º do mesmo decreto-lei, destacam-se:

• A autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel.

• A identificação e número de identificação fiscal do titular da exploração.

• Um termo de responsabilidade que assegure a idoneidade do edifício ou fração para a prestação de serviços de alojamento.

• Cópia da caderneta predial urbana referente ao imóvel.

• A declaração de início ou alteração de atividade apresentada junto da Autoridade Tributária.

A exceção da habitação própria e permanente

Existe, contudo, uma situação em que a lei admite maior flexibilidade: a exploração sazonal de alojamento local na própria habitação permanente do proprietário. A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, introduziu esta figura, definindo o "período de sazonalidade" como a situação em que se trata de habitação própria e permanente utilizada para alojamento local por período não superior a 120 dias por ano.

Esta exceção tem implicações fiscais específicas: quando a exploração de alojamento local em habitação própria e permanente não ultrapassa os 120 dias por ano, o imóvel fica isento da Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL).

Nota legal: Esta exceção aplica-se exclusivamente à habitação própria e permanente do titular da exploração, não sendo extensível a casas de férias utilizadas apenas ocasionalmente pelo proprietário, salvo se estas constituírem, elas próprias, a sua morada fiscal e residência habitual.

Compatibilidade de uso: quando um imóvel habitacional pode ter alojamento local

Uma dúvida frequente é se um imóvel licenciado para habitação pode, sem mais, ser utilizado para alojamento local. O artigo 6.º-B do Decreto-Lei n.º 128/2014, aditado pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, esclarece esta questão ao estabelecer que a instalação e exploração de estabelecimentos de alojamento local em fração autónoma não constitui, por si só, um uso diverso do fim a que a fração é destinada, desde que coexista no quadro dos usos urbanísticos dominantes admissíveis para a zona territorial em causa.

Nas modalidades de "moradia" e "apartamento", o uso habitacional é considerado, por natureza, compatível com a atividade de alojamento local. Já na modalidade de "quartos", exige-se sempre uso habitacional.

O que pode limitar esta compatibilidade

• Título constitutivo da propriedade horizontal: Se este proibir expressamente o exercício de atividade de alojamento local na fração, essa proibição prevalece.

• Regulamento de condomínio: Pode igualmente conter uma proibição, desde que dele conste essa disposição.

• Deliberação da assembleia de condóminos: Pode, mesmo posteriormente, proibir o exercício de alojamento local, mas exige aprovação por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio, produzindo efeitos apenas para pedidos de registo submetidos após essa deliberação.

• Regulamento municipal: Pode restringir a instalação de alojamento local em áreas de contenção específicas, delimitadas pelo município.

Para refletir

A linha que separa uma casa de férias de um alojamento local não está na quantidade de dias em que o imóvel é utilizado pelo proprietário, mas sim na existência, ou não, de uma prestação remunerada de serviços de alojamento a terceiros. Compreender esta distinção, e as exigências legais associadas a cada situação, evita registos indevidos, contraordenações e conflitos com o condomínio.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em agosto de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.