Ficha Técnica da Habitação: Documento obrigatório na compra e venda de casa

Quando está prestes a comprar ou vender uma casa, há um documento que pode parecer técnico mas é absolutamente essencial: a Ficha Técnica da Habitação (FTH). Sem este documento, não é possível celebrar escritura de compra e venda para imóveis construídos ou intervencionados após 30 de março de 2004. Mais do que uma formalidade, a FTH é uma garantia de transparência e de proteção dos direitos do consumidor.

A seguir explico, de forma prática, o que é a Ficha Técnica da Habitação, para que serve, quem a elabora, quando é obrigatória, que informação contém e que consequências existem em caso de incumprimento.

Exemplo de uma das folhas da Ficha Técnica da Habitação (FTH)

O que é a Ficha Técnica da Habitação?

A Ficha Técnica da Habitação é um documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio urbano destinado à habitação, criado pelo Decreto‑Lei n.º 68/2004, de 25 de março.

O artigo 4.º, n.º 1, deste diploma estabelece que o promotor imobiliário está obrigado a elaborar este documento, que descreve as características técnicas e funcionais do imóvel reportadas ao momento de conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração.​​

Na prática, trata‑se do "bilhete de identidade" da casa: contém informação detalhada sobre materiais de construção, sistemas construtivos, instalações, equipamentos, áreas úteis e áreas brutas, plantas simplificadas e identificação dos principais intervenientes no projeto e na obra.

A Ficha Técnica da Habitação é uma peça central de transparência no mercado imobiliário: permite ao comprador saber exatamente o que está a adquirir.

Para que serve a Ficha Técnica da Habitação?

O artigo 1.º do Decreto‑Lei n.º 68/2004 estabelece os objetivos do diploma: reforçar os direitos dos consumidores à informação e à proteção dos seus interesses económicos no âmbito da aquisição de prédio urbano para habitação, bem como promover a transparência do mercado.​​

A FTH serve, em termos concretos, para:

• Informar o comprador sobre as características reais do imóvel, permitindo análises comparativas entre diferentes ofertas no mercado.​​

• Garantir a conformidade entre o projeto aprovado e a obra executada, através da assinatura do técnico responsável pela obra e do promotor imobiliário.​​

• Proteger o comprador de informações falsas ou incompletas, com regime de responsabilidade civil e contraordenacional aplicável aos técnicos e promotores.​​

• Facilitar a manutenção e gestão do imóvel, fornecendo informação sobre materiais, equipamentos, fabricantes e garantias.​​

Quando é obrigatória a Ficha Técnica da Habitação?

A FTH é obrigatória para imóveis cujo requerimento para emissão da licença de utilização tenha sido apresentado após 30 de março de 2004.

Imóveis abrangidos

São obrigados a ter FTH os imóveis:​

• Construídos após 30 de março de 2004.

• Reconstruídos, ampliados ou alterados após essa data, com apresentação de requerimento para nova licença de utilização.

Imóveis dispensados

O artigo 2.º, n.º 2, do Decreto‑Lei n.º 68/2004 dispensa a FTH nos seguintes casos:​

• Prédios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto‑Lei n.º 38 382, de 7 de agosto de 1951.

• Prédios edificados que, à data de 30 de março de 2004, já possuíam licença de utilização emitida ou requerimento apresentado para a sua emissão.

Quem elabora a Ficha Técnica da Habitação?

Promotor imobiliário

O artigo 3.º, n.º 1, alínea a), do Decreto‑Lei n.º 68/2004 define "promotor imobiliário" como a pessoa singular ou coletiva que decide, impulsiona, programa, dirige e financia obras de construção ou reconstrução de prédios urbanos destinados à habitação.​

Na ausência de promotor imobiliário, as obrigações recaem sobre o profissional que venda ou transmita onerosamente o prédio (artigo 3.º, n.º 3).​

Técnico responsável pela obra

A FTH deve ser assinada pelo técnico responsável pela obra (diretor de obra) e pelo promotor imobiliário, atestando que as informações constantes do documento correspondem às características da habitação à data de conclusão das obras (artigo 4.º, n.º 3).​

Que informação contém a Ficha Técnica da Habitação?

O artigo 7.º do Decreto‑Lei n.º 68/2004 estabelece os elementos obrigatórios da FTH, organizados em várias categorias:​

1. Profissionais envolvidos (artigo 7.º, n.º 2)

• Identificação do construtor, com inscrição no IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção).

• Identificação dos autores dos projetos de arquitetura e estruturas, com números de registo nas respetivas ordens profissionais.

• Identificação do técnico responsável da obra, com número de registo.

• Identificação do promotor imobiliário.

2. Informação sobre o loteamento (artigo 7.º, n.º 3)

Quando aplicável:

• Número total de edifícios, fogos e lugares de estacionamento.

• Equipamentos coletivos existentes ou previstos.

• Entidades responsáveis pela promoção, gestão e manutenção dos equipamentos.

• Planta de síntese do loteamento.

3. Informação sobre o prédio urbano (artigo 7.º, n.º 4)

• Identificação do prédio (localização, inscrição matricial, licença de utilização).

• Número de pisos, fogos, ascensores, lugares de estacionamento, condições de acessibilidade.

• Caracterização das soluções construtivas (fundações, estrutura, paredes exteriores, cobertura).

• Materiais e produtos de construção utilizados nos espaços comuns, com identificação dos fabricantes.

• Sistemas de controlo e gestão (segurança contra intrusão, segurança contra incêndio, gestão energética, gestão ambiental).

• Localização de equipamentos ruidosos.

• Planta simplificada do piso de entrada.

4. Informação sobre a fração autónoma (artigo 7.º, n.º 5)

• Identificação da fração (localização, licença de utilização).

• Áreas: área bruta da habitação, área bruta do fogo, área útil do fogo, área útil de cada compartimento e de cada dependência.

• Soluções construtivas (paredes exteriores e interiores, pavimentos, tectos, coberturas, portas, caixilharia, sistemas de proteção solar).

• Materiais de construção utilizados, com identificação de fabricantes.

• Instalações: distribuição de água, drenagem de águas residuais e pluviais, distribuição de gás, energia elétrica, climatização, ventilação, comunicações.

• Equipamentos incorporados (cozinha, instalações sanitárias), com identificação de fabricantes.

• Plantas simplificadas da habitação e das redes existentes (água, esgotos, eletricidade, gás, climatização, comunicações).

5. Informação sobre garantias, condomínio e manutenção (artigo 7.º, n.º 6)

• Garantia da habitação e modo de acionamento em caso de defeitos.

• Regras de funcionamento do condomínio e contratos de prestação de serviços.

• Regras de manutenção dos equipamentos instalados que requerem tratamento especial.

Arquivo e depósito da FTH

O promotor imobiliário deve:​

• Manter em arquivo, por um período mínimo de 10 anos, as fichas técnicas de habitação que tenha emitido (artigo 5.º, n.º 1).

• Depositar um exemplar da FTH na Câmara Municipal onde correu o processo de licenciamento, antes da realização da escritura (artigo 5.º, n.º 2 e 3).

O depósito é efetuado contra pagamento de taxa municipal fixada pela assembleia municipal, sob proposta da Câmara Municipal.​

Escritura de compra e venda: FTH é obrigatória

O artigo 9.º, n.º 1, do Decreto‑Lei n.º 68/2004 estabelece que não pode ser celebrada a escritura pública que envolva a aquisição da propriedade de prédio ou fração destinada à habitação sem que o notário se certifique da existência da ficha técnica da habitação e de que a mesma é entregue ao comprador.​

Esta regra foi, no entanto, objeto de alteração recente.

O Decreto‑Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, revogou o artigo 9.º do Decreto‑Lei n.º 68/2004, deixando de ser obrigatória a apresentação da FTH na escritura a partir de 8 de janeiro de 2024 (data de entrada em vigor do diploma).

Isto significa que:

• Até 7 de janeiro de 2024: A FTH era obrigatória na escritura. Sem ela, o notário não celebrava a escritura.

• Desde 8 de janeiro de 2024: A FTH deixou de ser exigida no ato notarial para celebração de escritura, embora o promotor imobiliário continue obrigado a elaborá‑la e a depositá‑la na Câmara Municipal.

Apesar da dispensa de apresentação na escritura, a FTH continua a ser um documento essencial para proteção do comprador, devendo ser solicitada e analisada antes da celebração do contrato‑promessa ou da escritura.

Conservação da FTH pelo proprietário

O artigo 10.º do Decreto‑Lei n.º 68/2004 estabelece que o proprietário do prédio ou fração está obrigado a conservar em bom estado a respetiva ficha técnica da habitação.​​

Em caso de perda ou destruição, o proprietário deve solicitar ao promotor imobiliário ou à Câmara Municipal a emissão de segunda via, contra pagamento de taxa municipal (artigo 10.º, n.º 2 e 3).​​

FTH em contratos de arrendamento

O artigo 17.º do Decreto‑Lei n.º 68/2004 determina que, nos contratos de arrendamento relativos a imóveis para habitação abrangidos pelo diploma, o locador (senhorio) deve, antes da celebração do contrato, facultar ao arrendatário o acesso à ficha técnica da habitação.​​

Esta obrigação aplica‑se quer o locador seja profissional ou não.​

Contraordenações e responsabilidades

Contraordenações

O artigo 13.º do Decreto‑Lei n.º 68/2004 estabelece um regime contraordenacional aplicável aos incumprimentos:​​

• Inclusão de informações falsas na FTH: Coima de € 2.490 a € 3.490 (pessoa singular) ou € 12.470 a € 44.890 (pessoa coletiva).

• Falsas declarações do técnico responsável: Mesmas coimas.

• Não organização em arquivo das FTH: Coima de € 2.490 a € 3.490 (pessoa singular) ou € 7.480 a € 24.940 (pessoa coletiva).

• Incumprimento da obrigação de depósito na Câmara Municipal: Mesmas coimas.

• Violação das obrigações de informação ao público (artigo 11.º): Coima de € 2.490 a € 3.490 (pessoa singular) ou € 12.470 a € 44.890 (pessoa coletiva).

• Violação das regras de publicidade (artigo 12.º): Coima de € 1.740 a € 3.490 (pessoa singular) ou € 3.490 a € 44.890 (pessoa coletiva).

A negligência é sempre punível (artigo 13.º, n.º 6).​​

Responsabilidade civil

O artigo 16.º, n.º 1, estabelece que o técnico responsável pela obra e o promotor imobiliário são solidariamente responsáveis pelos danos causados ao comprador ou a terceiros, caso o teor da declaração ou das informações constantes na FTH não corresponda à verdade.​​

Dicas práticas para compradores e vendedores

Se está a comprar casa

• Solicite a FTH ou a FTH provisória (caso a obra ainda não esteja concluída) antes de assinar o contrato‑promessa.

• Analise com atenção as áreas úteis, materiais de construção, equipamentos incorporados e garantias.

• Confirme que a FTH está assinada pelo técnico responsável pela obra e pelo promotor imobiliário.

• Compare a FTH com o estado real do imóvel aquando da vistoria.

• Guarde a FTH em bom estado após a compra. É um documento que vai precisar em caso de obras futuras, reclamações de garantia ou revenda.

Se está a vender casa construída ou intervencionada após 2004

• Confirme se possui a FTH original ou solicite segunda via ao promotor imobiliário ou à Câmara Municipal.

• Apresente a FTH ao comprador antes da celebração do contrato‑promessa, mesmo que já não seja obrigatória na escritura desde janeiro de 2024.

• Informe o comprador sobre as características técnicas do imóvel de forma transparente, evitando responsabilidades futuras.

Para refletir

A Ficha Técnica da Habitação não é um mero papel burocrático: é um instrumento essencial de transparência, informação e proteção no processo de compra e venda de imóveis. Embora, desde janeiro de 2024, tenha deixado de ser obrigatória na escritura notarial, continua a ser um documento fundamental para o comprador conhecer exatamente aquilo que está a adquirir e para o vendedor demonstrar rigor e conformidade com a legislação aplicável.

Investir tempo na análise da FTH e garantir que esta reflete fielmente as características do imóvel é uma forma de evitar litígios, reclamações e prejuízos a médio e longo prazo.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026, nomeadamente o Decreto‑Lei n.º 68/2004, de 25 de março, com as alterações do Decreto‑Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda‑se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.