Isenção de mais-valias na venda de casas

A venda de habitação própria e permanente em Portugal está sujeita a regras fiscais específicas, especialmente no que diz respeito à isenção de mais-valias. Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 57/2024, a partir de 11 de setembro de 2024, o regime fiscal das mais-valias imobiliárias sofreu alterações relevantes, trazendo maior flexibilidade e novas oportunidades para proprietários e famílias.

O que mudou no regime de isenção de mais-valias?

Até setembro de 2024, vigorava um regime que exigia que o imóvel fosse considerado habitação própria e permanente durante 24 meses antes da venda. Com as novas regras, este período foi reduzido, facilitando o acesso à isenção.

Principais alterações:

• Redução do período de residência: Agora basta que o imóvel tenha sido habitação própria e permanente nos últimos 12 meses antes da venda (em vez dos anteriores 24 meses).

• Exceções previstas: Em situações de alteração do agregado familiar (casamento, união de facto, dissolução ou aumento do número de dependentes), o regime prevê flexibilidade adicional.

• Eliminação do critério de exclusão: Deixa de existir a limitação que impedia o acesso ao regime de isenção a quem já tivesse beneficiado deste regime no ano da venda ou nos três anos anteriores. Ou seja, pode beneficiar da isenção sempre que vender a sua habitação própria e permanente, independentemente do histórico recente.

Em 2024, a isenção de mais-valias na venda de casa própria ficou mais acessível e abrangente, sem efeitos retroativos.

Dois regimes fiscais em vigor durante 2024

É importante salientar que, durante o ano de 2024, coexistem dois regimes fiscais:

• Vendas realizadas até 10 de setembro de 2024: Aplicam-se as regras antigas (24 meses de residência e limitação de acesso à isenção).

• Vendas realizadas a partir de 11 de setembro de 2024: Aplicam-se as novas regras (12 meses de residência e possibilidade de acesso repetido à isenção).

Diferenças entre os regimes

Aspeto	Até 10/09/2024	Após 11/09/2024
Período mínimo de residência	24 meses	12 meses
Limitação de acesso à isenção	Sim	Não
Exceções por alteração familiar	Sim	Sim
Efeitos retroativos	Não	Não

Conselhos práticos

• Confirme sempre a data de venda para saber qual o regime aplicável ao seu caso.

• Organize toda a documentação que comprove a habitação própria e permanente.

• Em situações de alteração do agregado familiar, reúna os comprovativos necessários para beneficiar das exceções.

• Consulte um contabilista ou advogado para garantir o correto enquadramento fiscal.

• Esteja atento a futuras alterações legislativas e aos prazos de reporte fiscal.

Para refletir

As recentes alterações ao regime de isenção de mais-valias representam uma simplificação e um incentivo à mobilidade habitacional em Portugal. A redução do período de residência e o fim da limitação ao acesso à isenção tornam a venda de habitação própria e permanente mais flexível e vantajosa para as famílias.