Ficha Técnica da Habitação: o modelo oficial e o que muda na prática

A Ficha Técnica da Habitação (FTH) não é apenas uma obrigação legal: é uma ferramenta estruturada de informação ao comprador, com modelo oficial aprovado pelo Estado. A Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho, veio concretizar o que o Decreto‑Lei n.º 68/2004 já previa: um formulário-tipo único, obrigatório, que define como a FTH deve ser organizada, apresentada e entregue ao adquirente de um prédio urbano para habitação.​​

A seguir explico, de forma prática, o que esta Portaria estabelece, como é composto o modelo da FTH e o que isto significa para quem compra, vende ou promove habitação em Portugal.

O que faz a Portaria n.º 817/2004?

A Portaria n.º 817/2004 tem um objetivo muito concreto: aprovar o modelo da Ficha Técnica da Habitação previsto no artigo 19.º do Decreto‑Lei n.º 68/2004.​​

Em síntese, a Portaria define que:

• O modelo oficial da FTH consta do anexo à Portaria e dela faz parte integrante (n.º 1).

• A FTH tem de ser elaborada de acordo com esse modelo; não há liberdade de formatação ou estrutura (n.º 2, n.º 1).

• Uma versão digital do modelo é disponibilizada pelo Instituto do Consumidor, IMPIC (à data, IMOPPI) e Laboratório Nacional de Engenharia Civil, nos respetivos sítios institucionais (n.º 2, n.º 2).​​

• A FTH não pode ser manuscrita, excetuando as assinaturas (n.º 3, n.º 1).

• A responsabilidade pelo tratamento e apresentação gráfica final é da entidade indicada no artigo 4.º do Decreto‑Lei n.º 68/2004 (promotor imobiliário / profissional equiparado) (n.º 3, n.º 2).​

• A apresentação gráfica não pode prejudicar a legibilidade ou clareza das informações obrigatórias (n.º 3, n.º 3).

• Para efeitos do artigo 9.º do Decreto‑Lei n.º 68/2004, a FTH é entregue em suporte de papel ao consumidor adquirente (n.º 4).​

• A Portaria entrou em vigor 30 dias após a publicação, ou seja, em agosto de 2004 (n.º 5).​​

Como está organizada a Ficha Técnica da Habitação?

O anexo da Portaria n.º 817/2004 contém o layout completo da FTH, estruturado em secções e campos pré-definidos, que têm de ser preenchidos de forma rigorosa e coerente com os projetos aprovados e telas finais.​​

A estrutura segue, passo a passo, as exigências do artigo 7.º do Decreto‑Lei n.º 68/2004, transformando a lei em formulário concreto.

De forma simplificada, o modelo organiza-se em três grandes blocos:

• Secção I – Loteamento (quando aplicável).

• Secção II – Edifício / Prédio urbano.

• Secção III – Habitação / Fração autónoma.​

Dentro destes blocos, o formulário inclui campos obrigatórios para:

1. Identificação geral

• Indicação se a FTH é provisória ou definitiva.

• Dados do prédio urbano ou fração (morada, códigos, registos).

• Identificação do promotor imobiliário.

• Identificação do autor do projeto de arquitetura.

• Identificação dos autores dos projetos de especialidades (estruturas, redes de águas, esgotos, eletricidade, gás, telecomunicações, acústica, térmica, etc.).​

2. Secção I – Loteamento

Quando o edifício integra uma operação de loteamento, a FTH recolhe informação, nomeadamente, sobre:​

• Número total de edifícios, fogos e lugares de estacionamento.

• Equipamentos comuns (jardins, parques infantis, zonas de lazer, campo de jogos, etc.).

• Entidade responsável pela gestão e manutenção desses equipamentos.

O modelo da FTH traduz a legislação em campos concretos a preencher: quem construiu, como construiu, com que materiais e com que sistemas.

Secção II – Edifício / Prédio urbano

Esta secção centra-se no edifício como um todo, antes de entrar no detalhe da fração, e está organizada por temas técnicos:​

1. Fundações e estruturas (campo 10)

• Tipo de estrutura (betão armado, estrutura metálica, mista, outra).

• Descrição da solução adotada.

2. Coberturas (campo 11)

• Tipos de coberturas (terraço, inclinada, mista, etc.).

• Descrição dos elementos constituintes (isolamentos, impermeabilizações, acabamentos).

3. Paredes envolventes (campo 12)

• Características das paredes exteriores e dos elementos de contacto com o exterior.

• Indicação de existência de parede dupla, isolamento térmico/acústico, acabamentos, etc.

4. Espaços comuns (campo 13)

• Descrição dos espaços comuns (átrios, circulações horizontais e verticais, logradouros, estacionamentos em cave, etc.).

5. Segurança contra intrusão (campo 14)

• Sistemas de controlo e segurança instalados (portas de segurança, sistemas de controlo de acessos, vídeoporteiro, CCTV, etc.).

6. Segurança contra incêndio (campo 15)

• Sistemas de deteção, alarme e combate a incêndio.

• Meios de evacuação e sinalização.

7. Gestão energética e ambiental (campo 16)

• Sistemas de controlo de energia e conforto (climatização, aquecimento, ventilação, etc.).

• Eventuais soluções de eficiência energética ou gestão ambiental.

8. Equipamentos ruidosos (campo 17)

• Identificação e localização de equipamentos com potencial ruído (grupos hidropressores, grupos geradores, etc.).

9. Outras informações (campo 18)

• Campo aberto para elementos adicionais considerados relevantes.

10. Materiais, equipamentos e fabricantes (campo 20)

• Listagem dos principais materiais de construção com indicação do local de aplicação e respetivos fabricantes.

• Identificação dos equipamentos comuns instalados (ventiladores, sistemas de extração de fumos, etc.), com localização e fabricante.​

11. Plantas anexas

O modelo inclui campos para anexar, entre outros:​​

• Planta simplificada do piso de entrada.

• Plantas das redes técnicas.

• Plantas de evacuação e segurança.

Secção III – Habitação / Fração autónoma

Esta secção desce ao nível da habitação específica (fração ou moradia) e organiza-se em campos focados no conforto e funcionalidade para o utilizador final.​

1. Descrição geral da habitação (campo 23)

• Orientação solar.

• Tipologia (T0, T1, T2, etc.).

• Áreas: área útil, área bruta do fogo, área das dependências (varandas, quintais, arrecadações, etc.).

• Quadro resumido com compartimentos, áreas e localizações.

2. Paredes (campo 24)

• Descrição dos tipos de paredes (interiores e exteriores) na habitação.

• Soluções de isolamento, revestimentos, materiais.

3. Pavimentos e escadas (campo 25)

• Tipos de pavimentos por compartimento.

• Características e materiais de escadas interiores, se existirem.

4. Revestimentos (campo 26)

• Revestimentos por compartimento: pavimentos, paredes e tectos.

5. Portas (campo 27)

• Descrição das portas de entrada e interiores (materiais, sistemas de segurança, dimensões principais).

6. Janelas e sistemas de proteção dos vãos (campo 28)

• Tipologia de caixilharias.

• Tipos de vidro.

• Sistemas de proteção solar (estores, portadas, etc.).

7. Ventilação e evacuação de fumos e gases (campo 29)

• Descrição dos sistemas de ventilação, exaustão e evacuação de fumos/gases em cozinhas e outros espaços relevantes.

8. Instruções e garantia (campo 30)

• Informação sobre garantia da habitação.

• Indicação de anexos com instruções de uso e manutenção de equipamentos.

9. Materiais, equipamentos e fabricantes (campo 31)

• Materiais em contacto direto com o utilizador (revestimentos, louças sanitárias, torneiras, mobiliário fixo, etc.).

• Identificação dos fabricantes com morada e contactos.

10. Plantas simplificadas (campos 32 a 35)

• Planta simplificada do piso de acesso ao fogo, com destaque para localização do fogo e percursos de evacuação.

• Plantas simplificadas da habitação, com identificação de compartimentos e equipamentos.

• Plantas simplificadas das redes técnicas (água, esgotos, eletricidade, gás, climatização, comunicações).​

No final, constam as assinaturas dos responsáveis pela informação (promotor imobiliário e, em página própria, autores dos projetos), reforçando a responsabilidade técnica e legal pelos dados prestados.​

O que isto significa para o comprador e para o promotor

Para quem pretende comprar casa:

• O modelo oficial da FTH garante informação normalizada, permitindo comparar imóveis de forma mais objetiva.

• A estrutura por secções facilita a leitura: edifício, fração, materiais, sistemas, plantas.

• A assinatura dos técnicos e promotor reforça a responsabilidade pelo conteúdo.

Para promotores e proprietários que constroem para vender:

• A FTH não é um documento “livre”: tem de seguir o modelo da Portaria n.º 817/2004.

• Não pode ser manuscrita, exceto assinaturas, exigindo tratamento digital cuidado.

• O conteúdo tem de corresponder ao projeto aprovado e à obra executada, sob pena de responsabilidade contraordenacional e civil (regulada no Decreto‑Lei n.º 68/2004).

Para refletir

A Ficha Técnica da Habitação, tal como formalizada pela Portaria n.º 817/2004, é muito mais do que um impresso: é um instrumento completo de comunicação técnica entre quem constrói e quem habita. Ao definir um modelo único, o legislador garante consistência de informação, reforça a proteção do consumidor e aumenta a transparência no mercado da habitação.

Para quem compra, analisar a FTH é uma oportunidade para compreender a fundo o imóvel — das fundações às coberturas, dos materiais às redes técnicas. Para quem promove ou vende, é um teste à qualidade do projeto, à seriedade da execução e à capacidade de prestar informação clara e verdadeira.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho, e no Decreto‑Lei n.º 68/2004, de 25 de março, na redação aplicável em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda‑se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.​