Vender casa sem Ficha Técnica de Habitação: O que mudou e quais os riscos

A venda de imóveis em Portugal sofreu alterações recentes com a entrada em vigor do Simplex dos Licenciamentos. Uma das mudanças mais relevantes é a dispensa da apresentação da Ficha Técnica de Habitação (FTH) na escritura de compra e venda, medida que entrou em vigor a 1 de janeiro de 2024. Mas será que esta simplificação elimina todos os riscos para vendedores e compradores? Neste post, explico o que mudou, o que continua a ser importante e como proteger os seus interesses numa transação imobiliária.

O que é a Ficha Técnica de Habitação?

A FTH é um documento descritivo das características técnicas e funcionais dos prédios urbanos destinados a habitação, criado pelo Decreto-Lei n.º 68/2004. Era obrigatória para imóveis construídos ou intervencionados após 30 de março de 2004, garantindo conformidade legal e proteção dos intervenientes.

Exemplo de uma Ficha Técnica da Habitação

Dispensa da FTH: O que mudou?

• Desde 1 de janeiro de 2024, deixou de ser obrigatória a apresentação da FTH na escritura de compra e venda de imóveis.

• Esta medida visa simplificar processos e facilitar transações, integrando-se no Simplex dos Licenciamentos.

• Apesar da dispensa, a FTH continua a ser relevante noutras fases da transação e pode ser exigida por compradores ou bancos.

A ausência da Ficha Técnica de Habitação pode facilitar a venda, mas aumenta os riscos e a responsabilidade dos intervenientes.

Quando é que a FTH continua a ser necessária?

• Imóveis construídos ou intervencionados após 30 de março de 2004.

• Pode ser solicitada pelo comprador antes de avançar com a compra.

• Algumas instituições bancárias exigem a FTH para aprovar crédito habitação, mesmo após a alteração legal.

Quais os riscos de vender/comprar sem FTH?

Para o vendedor:

• Dificuldade na venda: A falta da FTH pode dificultar ou atrasar a celebração da escritura, sobretudo se o comprador ou o banco a exigirem.

• Desvalorização do imóvel: Imóveis sem FTH podem ser vistos como irregulares, levando à desvalorização no mercado.

Para o comprador:

• Risco de problemas legais: A ausência da FTH pode ocultar questões legais ou estruturais, dificultando a defesa em caso de litígio.

• Dificuldade em obter crédito: Os bancos podem recusar financiamento se não for apresentada a FTH ou a Licença de Utilização.

• Menor proteção: Sem a FTH, o comprador está menos protegido quanto à conformidade do imóvel com as normas de construção e segurança.

Ficha Técnica de Habitação – O que mudou?

Situação	Antes de 2024	Após 1 de janeiro de 2024
Obrigatoriedade na escritura	Sim	Não
Exigência por bancos para crédito habitação	Sim	Pode continuar a ser exigida
Proteção legal para comprador	Elevada	Reduzida se não for exigida
Possibilidade de venda sem FTH	Não	Sim, mas com riscos acrescidos

Conselhos práticos

• Mesmo não sendo obrigatória, mantenha a FTH atualizada e disponível.

• Se perdeu a FTH, solicite uma segunda via ao promotor ou à Câmara Municipal.

• Antes de comprar, peça sempre a FTH e a Licença de Utilização para garantir a legalidade do imóvel.

• Consulte profissionais qualificados para validar toda a documentação envolvida na transação.

• Esteja atento às exigências dos bancos se precisar de financiamento.

Para refletir

A simplificação legislativa facilita a compra e venda de imóveis, mas também aumenta os riscos para compradores e vendedores. A Ficha Técnica de Habitação continua a ser um documento fundamental para garantir a segurança, a legalidade e a valorização do património. Proteger os seus interesses começa por estar bem informado/a e acompanhado/a por profissionais experientes.