Incentivos Fiscais à habitação: O que mudou e quem pode beneficiar

Portugal enfrenta há vários anos um défice significativo de oferta habitacional. Para inverter esta tendência, o Estado tem vindo a introduzir medidas concretas de desagravamento fiscal dirigidas a quem constrói, reabilita, compra ou arrenda para habitação. As medidas mais recentes estão consagradas no Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, publicado ao abrigo da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, e representam uma das intervenções mais abrangentes dos últimos anos nesta matéria.

A seguir, apresenta-se um resumo claro e objectivo do que mudou, para quem e em que condições.

Edifícios de habitação acessível em construção em Loures

A que situações se aplicam estas medidas

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (artigo 2.º), estabelece que as medidas aprovadas se aplicam a:

• Construção, reabilitação e aquisição de imóveis destinados a habitação ou a arrendamento habitacional;

• Contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento e subarrendamento habitacional;

• Participantes e accionistas em organismos de investimento alternativo que incluam no seu activo imóveis destinados a arrendamento habitacional.

Existe, porém, um limite essencial: apenas beneficiam das medidas os imóveis cujo valor de aquisição ou renda mensal seja considerado moderado, nos termos do n.º 2 do artigo 2.º do mesmo diploma:

• Renda mensal moderada: não pode exceder 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026;

• Preço moderado de venda: não pode exceder o limite superior do 2.º escalão da tabela de IMT prevista na alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT, na redacção em vigor.

O benefício fiscal só existe quando o imóvel serve quem realmente precisa: habitação acessível, a preços moderados, para uso próprio ou arrendamento a preços controlados.

O que muda no IVA da construção

Uma das medidas com maior impacto prático para quem constrói ou reabilita é a aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas de construção ou reabilitação, prevista na verba 2.42 aditada à Lista I anexa ao Código do IVA pelo artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 97/2026:

• Verba 2.42.1: aplica-se a empreitadas de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente do adquirente, ou ao arrendamento habitacional exclusivo, desde que o preço de venda ou o valor da renda mensal não exceda os limites moderados definidos;

• Verba 2.42.2: aplica-se a empreitadas em imóveis destinados ao arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento, no âmbito de Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA).

Esta medida aplica-se a empreitadas relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental tenha início entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com exigibilidade do IVA até 31 de dezembro de 2032 (artigo 18.º, n.ºs 5 e 7).

Restituição parcial do IVA na construção para habitação própria

O Decreto-Lei n.º 97/2026 aprova ainda, em Anexo II, um regime de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente.

Em síntese:

• Aplica-se a pessoas singulares, fora do âmbito de actividade empresarial ou profissional;

• O montante restituído corresponde à diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida sobre as despesas elegíveis;

• O imóvel deve ser afecto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a emissão da documentação de início de utilização, devendo essa afectação manter-se por um mínimo de 12 meses.

Benefícios na compra de habitação de custos controlados

O artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 97/2026 adita ao Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) o artigo 45.º-B, que consagra benefícios específicos para a primeira aquisição de habitações de custos controlados destinadas a habitação própria e permanente:

• Isenção de IMT nas aquisições cujo valor não exceda o limite máximo do 1.º escalão da tabela de IMT prevista na alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT;

• Aplicação das taxas do 2.º escalão da tabela de IMT para aquisições que ultrapassem esse valor;

• Dedução à colecta da verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS), até à sua concorrência, com limite apurado nos termos previstos.

Atenção: A aplicação das isenções de IMT e IMI previstas para habitações de custos controlados depende de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal (artigo 45.º-B, n.º 7 do EBF, na redacção conferida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026). Ou seja, não é automática — depende da adesão do município.

Arrendamento: Taxa Reduzida de IRS e Isenção no RSAA

IRS sobre rendas — artigo 45.º-C do EBF

O artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 97/2026 adita ao EBF o artigo 45.º-C, que estabelece:

• Taxa de tributação autónoma de 10% sobre rendimentos prediais de contratos de arrendamento para habitação com renda mensal dentro dos limites moderados, auferidos até 31 de dezembro de 2029;

• Para sujeitos passivos de IRC ou de IRS com contabilidade organizada (categoria B): os rendimentos prediais desses contratos são considerados apenas em 50% para efeitos de tributação, até 31 de dezembro de 2029.

Estes efeitos aplicam-se desde 1 de janeiro de 2026 (artigo 18.º, n.º 2).

Dedução de rendas pelo arrendatário — artigo 78.º-E do Código do IRS

O limite de dedução à colecta pelas rendas pagas pelo arrendatário é elevado para 1.000 euros (a partir do ano fiscal de 2027; em 2026 aplica-se o limite de 900 euros), nos termos do artigo 78.º-E, n.º 10, na redacção conferida pelo mesmo diploma.

Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

O RSAA, aprovado como Anexo III ao Decreto-Lei n.º 97/2026, entra em vigor a 1 de setembro de 2026 e prevê a isenção de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais de contratos de arrendamento acessível, desde que:

• A renda mensal não exceda 80% da mediana dos valores de renda por m² divulgada pelo INE, para o respectivo concelho (artigo 4.º do Anexo III);

• O contrato tenha prazo mínimo de três anos (para residência permanente) ou três meses (para residência temporária), nos termos do artigo 5.º do Anexo III.

Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

Para investidores que pretendam adquirir ou construir para arrendar a preços acessíveis, o Decreto-Lei n.º 97/2026 aprova o regime dos CIA (Anexo I), com um conjunto de incentivos fiscais cumulativos, nos termos do artigo 3.º desse Anexo:

Benefício	Condições
Isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição	Terrenos para construção ou imóveis para arrendamento habitacional
Isenção de IMI	Até 8 anos, a contar do ano da aquisição
Redução de 50% na taxa de IMI	No período remanescente de vigência do CIA
Taxa reduzida de IVA nas empreitadas	Construção ou reabilitação dos imóveis afectos ao CIA
Isenção do Adicional ao IMI	Durante o período de vigência do CIA
Restituição de 50% do IVA de arquitectura e engenharia	Serviços de projecto relativos à construção ou reabilitação

Atenção: A aplicação das isenções de IMT, IMI e da redução da taxa de IMI previstas no CIA depende igualmente de deliberação da assembleia municipal, nos termos do artigo 3.º, n.º 2 do Anexo I.

O CIA tem prazo máximo de 25 anos e é celebrado com o IHRU, I.P., em representação do Estado. A vigência deste regime inicia a 1 de setembro de 2026.

Mais-valias reinvestidas em arrendamento

O artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 97/2026 introduz alterações ao artigo 10.º do Código do IRS, consagrando uma exclusão de tributação de mais-valias para situações em que o valor de realização seja reinvestido na aquisição de imóvel destinado a arrendamento habitacional com renda dentro dos limites moderados. O reinvestimento deve ser efectuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data de realização.

Esta medida aplica-se às transmisões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

Dicas práticas

• Antes de avançar com qualquer operação imobiliária — construção, compra ou arrendamento —, verifique se o imóvel e as condições contratuais enquadram os limites de preço e renda moderados exigidos para aceder aos benefícios;

• No caso do CIA, do RSAA e dos benefícios de habitações de custos controlados, consulte previamente a câmara municipal competente para confirmar se aderiu ao regime, uma vez que alguns benefícios dependem de deliberação municipal;

• Para operações de construção com IVA a taxa reduzida ou com restituição parcial de IVA, confirme com o projectista se a iniciativa procedimental (pedido de licenciamento ou comunicação prévia) ocorre dentro do período elegível.

Para considerar

As medidas aprovadas em 2026 representam uma mudança relevante no enquadramento fiscal da habitação em Portugal. Para quem está a ponderar construir, comprar ou arrendar, os incentivos existem — mas têm condições, prazos e limites precisos que exigem análise caso a caso. A complexidade do quadro normativo reforça a importância de planear cada operação com o devido acompanhamento técnico desde o início.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em junho de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.