Usar o solo de forma temporária: O que muda com as novas regras de edificação

Há situações em que o que parece simples — instalar uma estrutura amovível num terreno, colocar um contentor de apoio a obra, montar uma tenda para um evento ou ocupar temporariamente um espaço enquanto decorre uma obra vizinha — levanta questões que poucos antecipam. A utilização do solo com carácter provisório é, precisamente, um desses temas que parece intuitivo mas que, do ponto de vista jurídico e urbanístico, merece atenção redobrada — sobretudo com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio.

Mobile home em terreno no Alentejo

O que distingue o provisório do permanente?

A distinção de fundo está consagrada na definição de edificação prevista no artigo 2.º, alínea a), do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, com a redação introduzida pelo Decreto-Lei n.º 108/2026.

Na versão agora em vigor, "edificação" é definida como:

«a atividade ou o resultado da construção, reconstrução, ampliação, alteração ou conservação de um imóvel destinado a utilização humana, bem como de qualquer outra construção que se incorpore no território com carácter de permanência, independentemente do sistema construtivo».

Duas alterações são significativas face à redação anterior: o legislador substituiu "solo" por "território" — alargando o âmbito — e acrescentou a expressão "independentemente do sistema construtivo". Esta última clarificação tem uma consequência directa e prática: o facto de uma construção ser modular, pré-fabricada ou amovível não a exclui, por si só, do conceito de edificação, se se incorporar no território com carácter de permanência.

Não é a forma de construir que define se uma estrutura é edificação — é a intenção e o carácter com que ela se fixa no território.

A Construção Modular: O que mudou

O Decreto-Lei n.º 108/2026 revogou expressamente o artigo 1.º-A do RJUE, que regulava especificamente a construção modular de carácter permanente, subsumindo-a agora na definição geral de edificação. Simultaneamente, o mesmo diploma revogará o artigo 1.º-A do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) a partir de 2026-08-03.

O que resulta claro deste ajustamento é que a lei deixou de tratar a construção modular como uma categoria à parte. Uma estrutura modular instalada com vocação permanente é tratada exatamente como qualquer outra edificação, sujeita aos mesmos procedimentos de controlo prévio.

Importante: o RGEU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de agosto de 1951, não foi ainda revogado — a sua revogação foi prevista com efeitos diferidos à entrada em vigor do diploma que vier a estabelecer nova regulação técnica de edificação, ainda a publicar.

Onde se aplica a utilização provisória do solo?

A utilização provisória do solo surge em contextos muito variados. Os mais comuns são:

• Apoio a obras de construção: instalações de estaleiro, contentores de materiais, sanitários portáteis ou escritórios temporários de apoio à gestão da obra;

• Eventos temporários: palcos, tendas, bancadas, estruturas efémeras para festivais, feiras ou eventos culturais e comerciais;

• Ocupação de logradouros ou vias públicas: andaimes, tapumes, gruas e ocupações temporárias da via pública associadas a obras;

• Estruturas amovíveis: quiosques, módulos pré-fabricados não ancorados, bungalows ou estruturas semelhantes instaladas por prazo determinado;

• Usos em expectativa urbanística: terrenos ou edifícios utilizados temporariamente para fins distintos dos previstos no plano municipal.

Controlo Prévio: Quando é necessário?

O facto de uma utilização ser provisória não significa, automaticamente, que está isenta de qualquer controlo prévio. O RJUE, com a redação resultante do Decreto-Lei n.º 108/2026, introduz três modalidades de controlo: licença, comunicação prévia e comunicação prévia com prazo — sendo esta última uma figura que permite à câmara municipal realizar vistoria de verificação de conformidade antes da utilização do edifício ou fracção.

Mantêm-se isentas de controlo prévio, nos termos do artigo 6.º do RJUE:

• Obras de conservação;

• Obras de alteração no interior de edifícios que não afectem a estrutura de estabilidade nem as fachadas;

• Obras de escassa relevância urbanística, definidas no artigo 6.º-A do mesmo diploma.

O Decreto-Lei n.º 108/2026 clarificou ainda que a definição de "obras de escassa relevância urbanística" remete para as obras ou instalações técnicas que, «pela sua natureza, dimensão ou localização tenham escasso impacte urbanístico» (artigo 2.º, alínea l), do RJUE). O elenco concreto dessas situações consta do artigo 6.º-A e pode ser completado por regulamento municipal.

Atenção: mesmo estando isenta de controlo prévio, qualquer operação urbanística mantém-se sujeita a todas as normas legais e regulamentares aplicáveis, incluindo as constantes de planos municipais e restrições de utilidade pública — e o promotor está obrigado a informar a câmara municipal do início dos trabalhos, nos termos do artigo 80.º-A do RJUE.

O papel do Plano Municipal: O solo não é neutro

Mesmo para usos temporários, o uso pretendido tem de ser compatível com a classificação e qualificação do solo definidas no plano municipal em vigor. O Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de Maio, estabelece que o regime de uso do solo é definido nos planos municipais ou intermunicipais, através da classificação e da qualificação do solo.

Isto significa que um uso temporário em solo rústico tem condicionantes distintas de um uso em solo urbano, e que a análise prévia à instalação de qualquer estrutura — mesmo que amovível — deve incluir a consulta do PDM aplicável.

Consequências de não respeitar as regras

Utilizar o solo de forma não autorizada — mesmo a título provisório — pode ter consequências graves. O RJUE, na redação conferida pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, mantém e reforça o quadro sancionatório:

• Embargo da operação urbanística, determinado pelo presidente da câmara municipal (artigo 102.º-B, RJUE);

• Ordem de cessação da utilização (artigo 109.º, RJUE);

• Obrigação de reposição do terreno nas condições anteriores ao início das obras (artigo 102.º, alínea f), RJUE);

• Responsabilidade civil dos promotores, donos de obra, directores técnicos e empreiteiros (artigo 100.º-A, RJUE);

  
  

O que deve verificar antes de avançar

Questão a colocar	Por que razão é relevante
A estrutura incorpora-se no território com carácter de permanência?	Se sim, é edificação para todos os efeitos legais, independentemente do sistema construtivo
A operação enquadra-se nas isenções do artigo 6.º ou 6.º-A do RJUE?	Determina se há ou não necessidade de licença ou comunicação prévia
O uso pretendido é compatível com o plano municipal?	Um uso incompatível não é viabilizado pela natureza temporária da estrutura
O município tem regulamento que concretize situações de escassa relevância urbanística?	Pode ampliar ou restringir o elenco nacional
Existem servidões ou restrições de utilidade pública no terreno?	Condicionam o uso independentemente de qualquer outra análise

Para considerar

A utilização provisória do solo parece, à partida, uma questão menor. Na prática, é uma área onde os erros são frequentes — seja por desconhecimento das normas, seja por uma leitura demasiado simplista do que significa "temporário". O Decreto-Lei n.º 108/2026 reforçou a clareza conceptual do quadro legal: a natureza amovível de uma estrutura, ou a intenção de a manter por um período limitado, não basta para afastar as obrigações legais. Cada situação tem de ser analisada à luz do plano municipal em vigor, da natureza da estrutura a instalar e das isenções legalmente previstas. Uma análise prévia cuidada, feita por técnicos habilitados, evita situações de incumprimento que podem ser dispendiosas e difíceis de reverter.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em junho de 2026, nomeadamente o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, cujas disposições de alteração ao RJUE entram em vigor a 3 de agosto de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.