Empreendimentos Turísticos em Solo Rústico: O que são os ETI e o que implicam
- Ana Carolina Santos
- 1 de mai.
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Atualizado: 1 de mai.
A sigla ETI — Empreendimento Turístico Isolado — aparece com frequência crescente em regulamentos de Planos Diretores Municipais (PDM) de todo o país, em particular nos municípios com maior pressão turística e com territórios rústicos de elevado valor paisagístico. Trata-se de uma figura de inserção territorial que permite a instalação de empreendimentos turísticos em solo rústico, fora dos perímetros urbanos, em condições e com requisitos específicos definidos por cada município. A seguir, explica-se o que são os ETI, como se enquadram legalmente e o que significam na prática para quem pretende investir no setor turístico em território rural.
O enquadramento legal
O Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março — publicado com a republicação operada pelo Decreto-Lei n.º 80/2017, de 30 de junho —, que aprova o Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos (RJET), define os tipos de empreendimentos turísticos, as condições gerais de instalação e exploração, e os procedimentos de licenciamento aplicáveis.
O RJET não define a figura do "Empreendimento Turístico Isolado" como categoria jurídica autónoma. O que o RJET faz é estabelecer os tipos de empreendimentos — estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos turísticos, apartamentos turísticos, conjuntos turísticos (resorts), empreendimentos de turismo de habitação, de turismo no espaço rural e casas de natureza — e as condições gerais para a sua instalação e exploração.
A figura do ETI é criada pelos PDMs municipais, ao abrigo do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, como forma de regular a inserção territorial de empreendimentos turísticos em solo rústico, definindo as condições, os tipos admitidos, os parâmetros urbanísticos e os procedimentos aplicáveis a cada município.
Um ETI não é uma categoria de empreendimento turístico no sentido do RJET — é uma figura de ordenamento do território que define onde, como e em que condições podem ser instalados empreendimentos turísticos em solo rústico de um determinado município. A distinção é fundamental para perceber o que está em causa.
O que é um Empreendimento Turístico Isolado
Na prática dos PDMs municipais, o ETI corresponde a um empreendimento turístico implantado em solo rústico, de forma isolada e sem integração numa área de desenvolvimento turístico estruturada (como os Núcleos de Desenvolvimento Turístico ou os perímetros urbanos), e que deve cumprir um conjunto de condições específicas para poder ser licenciado.
As suas características típicas, conforme resulta da análise de vários PDMs publicados em Diário da República:
Localização em solo rústico: implantado fora dos perímetros urbanos, em áreas com classificação de solo rústico — florestal, agrícola ou outra — compatível com o uso turístico
Inserção isolada: sem integração em conjuntos turísticos ou áreas de desenvolvimento turístico definidas no PDM
Tipos de empreendimentos admitidos: variam consoante o município, mas incluem frequentemente estabelecimentos hoteleiros rurais, empreendimentos de turismo no espaço rural, turismo de habitação e, em alguns casos, estabelecimentos hoteleiros de maior dimensão
Parâmetros urbanísticos próprios: índices de implantação, ocupação, altura e área de construção definidos especificamente para esta figura no regulamento do PDM
Obrigações de integração paisagística: as condições de inserção no território rural são, em regra, mais exigentes do que as aplicadas em solo urbano
Tipos de Empreendimentos Turísticos admitidos
O RJET, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 39/2008 com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 80/2017, prevê as seguintes tipologias de empreendimentos turísticos, que podem, consoante os PDMs municipais, ser admitidas na figura de ETI:
Estabelecimentos hoteleiros — hotéis, hotéis-apartamentos e pousadas
Empreendimentos de turismo no espaço rural — casas de campo, agro-turismo e hotéis rurais
Empreendimentos de turismo de habitação — imóveis de natureza familiar com valor arquitetónico, histórico ou paisagístico relevante
Casas de natureza — empreendimentos integrados em áreas classificadas ou de elevado valor natural
Os tipos concretos admitidos em ETI variam de município para município, sendo determinados pelo regulamento do PDM de cada câmara municipal.
O que define cada PDM
Dado que a figura do ETI é criada e regulamentada ao nível municipal, as condições aplicáveis variam significativamente entre municípios. De forma geral, os regulamentos municipais que admitem ETI estabelecem:
Os tipos de empreendimentos admitidos dentro da figura ETI
As categorias de solo rústico compatíveis com a instalação de um ETI (nem todas as categorias de solo rústico admitem esta figura)
Os parâmetros de edificabilidade: áreas máximas de construção, índices de implantação, alturas máximas, percentagens de impermeabilização
As condições de acesso e infraestruturação: requisitos de acessos viários, abastecimento de água, saneamento e energia
As obrigações de integração paisagística e ambiental: condições de inserção no território, proteção de elementos naturais existentes, manutenção de coberto vegetal
O procedimento de licenciamento: em alguns municípios, a instalação de um ETI pode exigir um Pedido de Informação Prévia específico ou um procedimento de avaliação prévia junto da câmara municipal e de outras entidades
ETI vs. outros modelos de instalação turística
ETI | Núcleo de Desenvolvimento Turístico | Empreendimento em Solo Urbano | |
Solo | Rústico | Rústico (área delimitada) | Urbano |
Escala | Isolado, menor dimensão | Estruturado, maior escala | Variável |
Integração | Isolada, sem estrutura envolvente | Integrada num conjunto planificado | Integrada no tecido urbano |
Parâmetros | Definidos pelo PDM para ETI | Definidos pelo PDM para NDT | Definidos pelo PDM para solo urbano |
Exigências ambientais | Elevadas | Elevadas | Menores |
Para considerar
Os ETI são uma oportunidade real para o desenvolvimento turístico sustentável em território rural — mas são também uma figura com requisitos exigentes, precisamente porque a sua implantação em solo rústico exige uma compatibilização cuidadosa com os valores naturais, paisagísticos e ambientais do território. Investir neste modelo sem um conhecimento rigoroso do enquadramento legal e urbanístico específico de cada município é, invariavelmente, um risco desnecessário e caro.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em maio de 2026. A figura do ETI é definida e regulamentada ao nível municipal, pelo que as condições aplicáveis variam entre municípios. Recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente, do Turismo de Portugal e o acompanhamento por técnicos habilitados antes de qualquer decisão de investimento.
