Da Propriedade Rural ao Empreendimento Turístico: Agroturismo em Portugal

Transformar uma propriedade rural numa exploração de agroturismo é uma oportunidade real para gerar rendimento, mas exige compreensão clara de todo o processo legal, administrativo e técnico. Portugal conta com uma legislação bem estruturada que regulamenta esta atividade, mas o caminho do projeto à abertura passa por diversas fases que precisam ser respeitadas e cumpridas. Este post explica de forma clara e prática como funciona o licenciamento completo de um agroturismo, desde os primeiros passos até à exploração turística.

Agroturismo em casa de campo na Beira

O que é Agroturismo

Agroturismo não é simplesmente alojamento numa zona rural. De acordo com a lei portuguesa, o agroturismo consiste num serviço de hospedagem prestado em casas particulares que são simultaneamente habitação do proprietário e se encontram integradas numa exploração agrícola em funcionamento. O elemento diferenciador é a exigência: os hóspedes devem ter a oportunidade de acompanhar e conhecer a atividade agrícola ou participar nos trabalhos ali desenvolvidos, conforme as regras estabelecidas pelo responsável. Isto significa que não se trata apenas de arrendar quartos; é uma experiência que envolve genuinamente a componente agrícola da propriedade.

O agroturismo não é só hospedagem: é a experiência de viver o quotidiano de uma exploração agrícola, com participação ativa do hóspede na atividade rural.

Os requisitos fundamentais

Para que uma propriedade possa funcionar como agroturismo, é preciso cumprir certos requisitos:

• Capacidade: O máximo é 27 hóspedes por estabelecimento (capacidade alterada em 2024).

• Funcionamento simultâneo: A casa tem de continuar a ser habitação do proprietário enquanto funciona como alojamento turístico.

• Atividade agrícola ativa: Tem de haver efetivamente uma exploração agrícola em funcionamento (cultivos, criação de animais, vinhas, pomares, etc.).

• Edificação existente: O agroturismo deve instalar-se em construção já existente, não em nova construção.

• Participação agrícola: Os hóspedes devem poder participar nas atividades e trabalhos rurais, sob supervisão do proprietário.

As fases do Licenciamento

O processo completo inclui várias fases que devem ser cumpridas sequencialmente. Cada uma tem prazos e requisitos específicos.

Fase 1: Avaliação Prévia junto da Câmara Municipal

Pedir Informação Prévia é o primeiro passo. Consiste em solicitar à Câmara confirmação de que a instalação de um agroturismo na sua propriedade é admissível segundo as regras urbanísticas locais.

Documentos necessários:

• Identificação da propriedade e localização geográfica

• Comprovativo de propriedade

• Descrição breve da exploração agrícola

• Capacidade prevista (número máximo de hóspedes)

Prazo: A Câmara responde no prazo de 20 a 30 dias aproximadamente.

Resultado: Se favorável, vincula a Câmara em futuras decisões sobre o seu empreendimento.

Fase 2: Projeto de Arquitetura e Licenciamento Urbanístico

Uma vez confirmada a viabilidade, o próximo passo é o projeto de arquitetura completo. Este deve ser elaborado por arquiteto legalmente habilitado e deve incluir:

Documentação técnica:

• Projeto de arquitetura detalhado das instalações

• Projetos de especialidades (elétrico, hidráulico, térmico, segurança contra incêndios)

• Estudo de impacto ambiental, se aplicável

• Plano de segurança e higiene

Requisitos específicos do projeto:

• Unidades de alojamento claras e identificadas (podem ser quartos individuais ou estruturas separadas)

• Receção identificada com área de atendimento

• Salas comuns: sala de estar, área de refeições, zona de convívio

• Instalações sanitárias adequadas (uma por cada 2-4 hóspedes)

• Cozinha equipada para confecção de pequeno-almoço

• Sistema de abastecimento de água e saneamento certificado

• Climatização, iluminação e ventilação adequadas

• Segurança contra incêndios (extintores, sinalização, saídas de emergência)

• Espaços exteriores ajardinados com áreas de descanso

• Zona de estacionamento (de preferência não pavimentada, para manter a permeabilidade)

Apresentação na Câmara:

Após a elaboração do projeto, requer-se a licença urbanística junto da Câmara Municipal. A Câmara avalia a conformidade com as normas legais, regulamentares, planos municipais e infraestruturas existentes.

Prazo: Normalmente 30-120 dias aproximadamente, conforme a complexidade.

Fase 3: Autorização de Utilização para Fins Turísticos

Após licença de construção (ou confirmação de que não há obras necessárias), a Câmara Municipal emite o alvará de autorização de utilização para fins turísticos.

Este documento é fundamental: atesta que o empreendimento está adequado para receber hóspedes.

Para obtenção é necessário:

• Vistoria municipal confirmando a conformidade das instalações

• Comprovativo de seguro de responsabilidade civil obrigatório

• Comprovativo de inspeção de gás (se aplicável)

• Cumprimento de todas as normas técnicas de segurança e salubridade

O alvará deve incluir:

• Identificação do titular

• Capacidade máxima de hóspedes

• Classificação turística (não é mera hospedagem; é um empreendimento classificado)

Fase 4: Registo Nacional de Empreendimentos Turísticos (RNET)

Assim que tenha o alvará de autorização de utilização, deve registar o empreendimento junto do Turismo de Portugal, no Registo Nacional de Empreendimentos Turísticos.

Este registo é obrigatório e deve ser feito no prazo de 30 dias a contar da emissão do alvará.

Procedimento:

• Acesso ao portal do Turismo de Portugal (https://rnt.turismodeportugal.pt)

• Submissão de documentação comprovativa

• Autorização de acesso para fins de comercialização

Custo: Gratuito

Resultado: O empreendimento fica reconhecido oficialmente como agroturismo e pode ser promovido comercialmente.

Casa de campo na Beira vista do interior

Aspetos técnicos e construtivos

Um projeto de agroturismo bem estruturado deve responder a critérios rigorosos:

Equipamento mínimo obrigatório por unidade de alojamento:

Elemento	Detalhes
Cama	Com mesa de cabeceira e iluminação direta
Mobiliário	Armário/guarda-roupa fixo, mesa de apoio, cadeira
Espelho	Acessível, com tomada elétrica junto
Climatização	Adequada ao clima local
Sanitário completo	Duche, sanita, lavatório com água quente

Espaços comuns obrigatórios:

• Receção com capacidade de atendimento e registo

• Sala de estar partilhada entre hóspedes

• Zona de refeições (pode integrar cozinha)

• Espaços exteriores com zonas de descanso

• Acesso a atividades agrícolas (hortas, pomares, estábulos, etc.)

Sistemas críticos:

• Abastecimento de água potável com qualidade certificada

• Esgotos ligados a sistema público ou depurador privativo aprovado

• Instalações elétricas seguras com tomadas em número suficiente

• Elevador, se capacidade > 30 pessoas ou múltiplos pisos (opcional se capacidade inferior)

Segurança:

• Sistemas de segurança contra incêndios

• Sinalização de emergência clara

• Extintores acessíveis

• Equipamento de primeiros socorros na receção

Conselhos práticos

• Comece com a Informação Prévia: Não inicie investimentos no projeto sem confirmação prévia da Câmara. Pode poupar tempo e dinheiro.

• Trabalhe com profissionais qualificados: Um Arquiteto experiente em projetos turísticos, conhece bem os requisitos específicos. Engenheiro especializado em segurança, garante conformidade. O investimento inicial em consultoria técnica é menor que o custo de retrabalhos.

• Documente tudo: Guarde cópias de todas as correspondências, pareceres, alvarás e autorizações. Estes documentos são essenciais para futuras alterações ou transmissão da exploração.

• Seguro desde o início: Garanta que tem seguro de responsabilidade civil adequado. É obrigatório e fundamental para proteção legal.

• Classificação turística: O alvará inclui uma classificação (pode ser 1 a 5 estrelas conforme qualidade). Invista em qualidade desde o início; melhora a taxa de ocupação e permite preços competitivos.

• Placa identificativa: Após classificação, tem 10 dias para afixar a placa de classificação no exterior. É obrigatório e ajuda na identificação do empreendimento.

• Manutenção das condições: A Câmara pode fazer vistorias periódicas. Garanta que o empreendimento mantém os padrões inicialmente aprovados.

Em poucas palavras

O agroturismo em Portugal é uma atividade regulada, estruturada e com possibilidades reais de sucesso económico quando executada com planeamento adequado. O caminho do projeto à exploração envolve Informação Prévia, projeto técnico completo, aprovação urbanística, alvará de utilização turística e registo nacional. Cada etapa tem prazos, custos e documentação específica, mas todas são transparentes e bem definidas na lei. O investimento inicial em projeto e consultoria técnica é compensado pela conformidade com a lei, aprovação rápida e operação segura. Se possui uma propriedade rural e equaciona convertê-la em agroturismo, comece por solicitar Informação Prévia à Câmara Municipal. Se se encontra em processo de licenciamento ou tem dúvidas sobre conformidade técnica e administrativa, a AC-Arquitetos apoia empresários em todas as fases — desde a avaliação inicial até à submissão final de projetos e registos. Contacte-nos para transformar a sua propriedade numa oportunidade de negócio sustentável e legalmente estruturada.