Potenciar Logradouros e Espaços Comuns na Reabilitação: O essencial sobre o que pode e não pode mudar
- Ana Carolina Santos
- há 6 dias
- 3 min de leitura
No contexto atual da reabilitação urbana em Portugal, os logradouros e espaços comuns assumem um papel determinante na valorização dos edifícios e na qualidade de vida dos seus utilizadores. A abordagem a estes espaços deve respeitar o enquadramento legal, os limites técnicos e as boas práticas de projeto, conjugando critérios urbanísticos, funcionais e ambientais. Neste post, sistematizam-se as principais regras e conselhos para intervir nestas áreas, ajudando proprietários, condóminos e investidores a promover reabilitações com mais valor e menos risco.
Definições-chave: O que são Logradouros e Espaços Comuns
Logradouro: Espaço ao ar livre, adjacente ou integrado num edifício, destinado a estadia, recreio, lazer, utilização privada, coletiva ou comum, indissociável do edifício e não confundindo com espaço público como ruas ou praças.
Espaços comuns: Partes do edifício ou conjuntos edificados, como halls, corredores, escadas, tetos, caves, garagens, jardins ou pátios, que servem todos os condóminos, independentemente do seu uso individual.
"A preservação e valorização dos logradouros e espaços comuns são fundamentais para garantir a funcionalidade, segurança, acessibilidade e o potencial de valorização do imóvel."
O que não pode ser alterado: Limites impostos por Lei
Ao planear intervenções em logradouros ou espaços comuns de edifícios em propriedade horizontal, importa ter em conta:
Definitivo carácter de espaços comuns: Não podem ser alterados de forma a prejudicar a segurança, salubridade, estética, estabilidade estrutural ou acessibilidade de todo o edifício e dos demais condóminos.
Elementos estruturais e de infraestrutura: Não pode ser modificada qualquer parte que afete a estrutura, redes comuns de água, eletricidade, esgotos, gás ou telecomunicações sem projeto técnico, autorização municipal e acordo condominial.
Acessos, patamares e zonas de circulação: Não é admissível suprimir ou restringir acessos, áreas ventiladas obrigatórias, passagens de emergência ou de evacuação.
Exemplos práticos:
Fecho de pátios ou varandas comuns sem licenciamento é ilegal.
Construção de anexos ou compartimentos extra em logradouros sem autorização pode ser objeto de demolição.
Alteração de cotas, cortes ou rebaixamentos que comprometam drenagem de águas ou escoamento pluvial são proibidos.
O que pode ser alterado e valorizado: Oportunidades de Reabilitação
Dentro dos limites permitidos, é possível promover melhorias e valorizações que incrementam o conforto, a estética e a sustentabilidade:
Ajardinamento e paisagismo: Melhoria de solos, plantação de espécies autóctones, criação de zonas verdes de lazer e sombra.
Pavimentação e drenagem: Implementação de superfícies permeáveis, aproveitamento de águas pluviais, soluções para evitar infiltrações.
Acessibilidade: Colocação de rampas, corrimões, alargamento de passagens, instalação de iluminação de baixo consumo em áreas comuns.
Equipamentos coletivos: Criação de áreas de lazer infantil, zonas de reciclagem, bicicleiras ou estações de carregamento elétrico, sempre respeitando as proporções legais e o regulamento do condomínio.
O que pode e não pode ser feito
Intervenção | Pode ser feita? | Condições/Requisitos |
Plantação de jardins | Sim | Sem prejuízo da drenagem e circulação |
Instalação de mobiliário urbano comum | Sim | Acordo entre condóminos/CM |
Fecho de logradouros/pátios | Não | Só admissível com licenciamento |
Construção de anexos/garagens | Em geral não | Apenas se previsto no projeto inicial |
Obras em estruturas/muros comuns | Não | Necessita projeto técnico e acordo formal |
Melhoria de iluminação/acessibilidade | Sim | Deve cumprir regulamentos nacionais |
Conselhos para valorizar Logradouros e Espaços Comuns
Consulte previamente o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e o regulamento do condomínio.
Certifique-se de que as intervenções respeitam a legislação de acessibilidade e não criam barreiras para pessoas com mobilidade condicionada.
Priorize soluções sustentáveis, optando por materiais duradouros e técnicas de gestão de águas e resíduos.
Privilegie a segurança e a transparência: recolha sempre a autorização da assembleia de condóminos e assegure o devido licenciamento municipal.
Em edifícios antigos ou em zonas históricas, atenue o impacto das obras com soluções compatíveis com a traça original e o enquadramento urbano.
"Na reabilitação urbana, a gestão criteriosa dos logradouros e espaços comuns assume-se como um investimento direto na qualidade de vida, sustentabilidade e valorização dos imóveis."
Alerta importante
Descuramento dos requisitos legais e técnicos pode resultar em sanções, nulidade das obras, obrigação de reposição do estado anterior e, em casos graves, responsabilidade civil por danos a terceiros. Consultar arquitetos e técnicos habilitados é fundamental para evitar surpresas indesejadas.
Em poucas palavras
A reabilitação de logradouros e espaços comuns é uma excelente oportunidade para melhorar o seu imóvel, desde que conjugue respeito pela lei, inovação funcional, sustentabilidade e partilha de benefícios por todos os utilizadores do edifício. Um projeto bem fundamentado e participado por profissionais qualificados garante segurança jurídica, valor patrimonial e qualidade de vida.
