Arrendamento forçado: Entenda o mecanismo e em que situações pode ser ativado

O arrendamento forçado é uma medida extraordinária que permite às Câmaras Municipais assumir a posse temporária de um imóvel privado e arrendá-lo a terceiros. O objectivo é resolver situações de degradação que ponham em causa a segurança, a salubridade ou o acesso à habitação. A figura existe há décadas, mas foi actualizada ao longo do tempo no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e no Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU).

Habitação em elevado estado de degradação, em Azambuja

Enquadramento legal

• RJUE – Artigos 106.º a 109.º, com destaque para o Art. 108.º-B (“Arrendamento forçado”) e 108.º-C (“Arrendamento forçado de habitações devolutas”, entretanto revogado em 2024).

• RGEU – Artigos 9.º a 11.º, que impõem obras de conservação periódicas e admitem demolição ou ocupação municipal se o proprietário permanecer inerte.

Porque é que o arrendamento forçado existe?

1. Protecção da segurança pública

   • Edifícios em risco de colapso ou que ameacem ruína.

2. Defesa da salubridade urbana

   • Imóveis que exalam cheiros, alberguem pragas ou causem infiltrações na vizinhança.

3. Garantia da função social da habitação

   • Colmatar a falta de fogos disponíveis quando o mercado não responde.

4. Recuperação do investimento municipal

   • Permite à autarquia receber rendas para pagar obras feitas de forma coerciva.

Passo a passo do processo municipal

Etapa	Descrição	Prazos típicos
Vistoria	Técnicos municipais confirmam o estado de degradação.	Imediato
Intimação ao proprietário	Notificação para executar obras ou apresentar plano de intervenção.	≥ 30 dias
Obras coercivas	Se nada for feito, a Câmara executa as obras por sua conta.	Variável
Registo de ónus	Auto de posse administrativa é registado na conservatória.	Até 5 dias após auto
Arrendamento forçado	Imóvel é colocado no mercado (concursos ou regulamento municipal).	Após conclusão das obras
Extinção do ónus	Proprietário pode retomar a posse pagando a dívida municipal.	A qualquer momento

Quem paga o quê?

• Câmara Municipal– Avança com o capital para as obras coercivas. – Garante seguro, manutenção e gestão do arrendamento.

• Proprietário– Fica devedor das obras e despesas de gestão. – Valor é cobrado através das rendas recebidas ou, em último caso, por via executiva.

Requisitos para o proprietário retomar o imóvel

1. Pagamento integral das quantias em dívida.

2. Pedido escrito com 120 dias de antecedência.

3. Cumprimento das regras urbanísticas vigentes (eventuais licenças pendentes).

O que mudou em 2024?

• O regime específico para “habitações devolutas” (Art. 108.º-C RJUE) foi revogado, devolvendo ao regime-geral do arrendamento forçado a disciplina dos imóveis vazios.

• Mantêm-se, contudo, as obras coercivas e o arrendamento forçado sempre que estejam em causa condições de segurança ou salubridade.

Vantagens e desafios

Vantagens

• Recuperação célere de edifícios degradados.

• Aumento imediato da oferta habitacional.

• Estímulo à conservação preventiva por parte dos proprietários.

Desafios

• Complexidade administrativa e custos iniciais elevados.

• Dificuldade em localizar herdeiros ou comproprietários.

• Possíveis litígios judiciais sobre o valor das rendas ou das obras.

Habitação após obras de remodelação e reabilitação feitas pela Câmara Municipal

Conselhos práticos para proprietários

1. Faça vistorias regulares – Lembre-se de que o RGEU obriga a obras de conservação de 8 em 8 anos.

2. Responda às notificações – Ignorar a autarquia abre caminho à posse administrativa.

3. Documente todos os consumos – Contadores activos provam que a casa não está devoluta.

4. Planeie financeiramente – Reservas para manutenção saem sempre mais baratas do que obras coercivas.

5. Consulte técnicos habilitados – Um projecto de reabilitação bem preparado evita embargos e multas.

O que podem esperar os inquilinos?

• Rendas fixadas pelo regulamento municipal ou concurso público, muitas vezes em linha com o arrendamento acessível.

• Direitos e deveres idênticos aos do mercado privado, mas com a Câmara como senhorio.

• Possibilidade de permanência até o proprietário saldar a dívida e readquirir o imóvel.

Para considerar

O arrendamento forçado é uma medida de último recurso, mas continua a ser um instrumento poderoso para combater a degradação do património edificado e garantir habitação digna. Proprietários atentos e responsáveis raramente enfrentam esta figura; pelo contrário, beneficiam de imóveis valorizados e cidades mais saudáveis.